我国商业银行住房贷款业务存在的普遍风险与防控措施

邓敏文

摘要：随着国内经济的发展，人们物质需求的提高，房地产行业得到了空前的发展。本文进行了商业银行住房贷款的含义、特点和发展状况以及住房贷款业务存在的普遍风险的分析。商业银行应该加强银行住房贷款风险管理机制的建立，加强抵押物的审查力度，设置监督机构和严格支付管理，改革创新相关制度和提高管理水平与风险防范能力以及强化贷款风险管理，权责分明。

关键词：商业银行；房贷；风险；防范

一、我国商业银行住房贷款的含义、特点与发展状况

（一）我国商业银行住房贷款的含义与特点

我国银行住房贷款（以下简称房贷）是银行向借款人提供的用于购买一般住宅贷款的专项资金。借贷人要以所购房产或固定资产作为抵押和担保，并按期偿还贷款。个人房贷特点是：资金用途单一，还款周期长，贷款利率相对较低。它是银行信贷业务中的支柱之一，为银行带来收益的同时，也给银行带来了一定的风险。

（二）我国商业银行房贷业务的发展状况

从上世纪90年代起，住房分配形式的改革，以及经济发展水平飞速增长带动的人们对物质生活的追求标准的提高，极大地促进了房地产行业的飞速发展。个人房贷业务作为银行信贷业务的重要组成部分之一，也得到了空前的发展，在银行信贷业务中的比重不断提高。然而由于近两年国家宏观经济政策的调控、经济质量结构的调整，加之部分城市房地产价格泡沫化严重，房价波动幅度较大，对个人房贷业务办理造成了一定的冲击，但其发展的主体形式并没有受到影响，个人房贷还款期限长，利率较低的特点，使得房贷依然是普通用户购房、筹集资金的不二首选。个人房贷业务的大力增长是房地产和个人贷款业务相互促进、共同发展的必然结果。

二、我国商业银行房贷业务存在的风险

（一）商业银行角度

商业银行作为企业，利润最大化是经营目标。在房地产市场，只要房地产的市场价值不变或存在缓慢上升情况，商业银行的住房贷款业务都不会出现亏损，而且很大可能出现盈利。因此在现有房地产价格出现持续上涨的状况下，商业银行可能会为了赚取更大的利润，而盲目扩大放大房贷业务的规模，从而对于应对房贷风险的一面表现得过于放松，低估风险，造成风险意识弱化。

（二）房地产开发商角度

源于房地产开发商的投资风险增大，当前，房地产价格呈现出过快上涨的趋势，未来回落可能性很大，这将不利于房地产的稳定投资，从而导致房地产相关贷款的风险的加剧。其主要表现在两个方面：一是房地产开发商可能会由于土地和房地产价格的下跌而必须增加其在银行的抵押品，商业银行从而面临着高流动性风险。二是房地产开发商如果前期对于房地产市场的预期过于积极，大量购买土地开发，如果房产价格下降，房地产开发商就面临未来收入的减少从而不足以支付高成本的风险，最后导致无力偿还银行贷款。

（三）个人住房贷款者角度

个人在偿还银行贷款的期间，可能面临着很多意料之外情况，收入不确定性较大，比如失业、疾病、致残等，这些都会增加个人的违约风险。我国正处于劳动力就业的高峰期，劳动力相对过剩，同时人们就业观念的巨大变化，企业经营制度的改革也会导致失业，也在影响着人们收入的稳定性，导致个人的偿还能力降低。

三、我国商业银行房贷风险防控措施

针对以上问题，为保证我国商业银行降低风险并保持稳定发展，笔者认为应从以下几方面采取防控措施。

（一）完善金融宏观环境。房地产办得好坏与人民生活水平息息相关。要想做好房地产就需要各级政府、有关部门充分发挥自身职能，运用经济、行政、法律等手段为商业银行等金融机构营造良好的宏观环境，进一步促进房地产金融的良性、协调发展。其中，完善法律体系无疑是非常重要的一环。法律作为房贷风险防范的手段之一，其特点是具有约束性、稳定性、明确性和严肃性。法律手段的作用体现在为人们树立起行为的规范和准则，以此来约束人们的借贷行为，调整房贷关系，把房贷活动纳入到法律允许的范围内进行，从而有效防范房贷风险。

（二）加强商业银行审慎程度。美国次级债危机爆发的重要原因之一，在于金融机构为了短期利益一再降低借贷标准，“零首付”、“零文件”贷款等比比皆是。在审查贷款申请人的相关信息时，没有严格按照即定原则进行。为了加快贷款进程，甚至忽略对客户信息进行核查。以上种种行为都不符合信贷业务的审慎性原则，在自身具有风险的同时，将借款人、金融中介等的系统风险加大。我国商业银行应积极吸取美国的惨痛教训，加强对客户资料的審查，并关注客户的抗风险能力，对于抗风险能力差的客户在放贷时应谨慎处理。

（三）避免商业银行间的恶性竞争。目前，我国大部分住房按揭贷款（除去公积金贷款）都存放在商业银行，相应风险也都集中于商业银行。房价上涨阶段，为抢占市场份额，商业银行将房屋贷款的各项条件不断降低，是由于商业银行认为，一方面由于房贷收益稳定，另一方面房价上涨，大可不必担心借款人不能还款的问题，因为既使借款人无力还款，商业银行还可以将其抵押的房屋拍卖出售，贷款本金也不会受到损失。受这种想法影响，商业银行把贷款条件降低作为一种相互间的竞争手段。但是房地产行业未来的发展状况是难以预测的，受国家宏观政策、市场环境影响巨大。银行手握大量房屋无法变现对银行来说是致命的。这就要求商业银行减少恶性竞争，不要为了个人房贷市场的眼前利益而忽略长期风险。

四、总结语：

随着时间的发展，银行房贷风险可能还会有新的问题来源，关注和研究也必将继续下去。我国银行必须时刻增强房贷风险的防范意识，密切关注宏观经济及房地产行业走势，只有真正把握好风险源头，才能采取得力的措施，真正做到从源头消除风险。

参考文献：

[1]王坤王泽森.银行业房地产信贷风险成因及对策[J].金融理论与实践，2007，（5）：18-20.

[2]吴建环赵君丽.中国房地产信贷风险及其防范对策[J].商业研究，2006，24：100-104.

[3]朱平安王元月潘永华.商业银行房地产信贷风险形成机制的研究[J].商场现代化，2005，（11）：163.