四线城市住房信贷市场现状及分析

宋平

摘要：当前，一、二线城市和四线城市房地产市场发展存在诸多差异，为摸清四线城市住房信贷市场情况，从微观视角了解住房市场需求端现状，文章对湖北省咸宁市2017年发放的个人住房贷款进行了抽样调查，发现购房人存在非常住人口占比、贷款杠杆率较高，但还款压力较小、提前还款比例上升等特点，同时分析地区住房信贷市场存在的问题，并从房地产调控、市场监管、金融创新等方面提出推进四线住房信贷市场健康发展的相关建议。

关键词：四线城市；住房信贷；抽样调查

一、差别化住房信贷政策

2010年9月，中国人民银行、中国银行业监督委員会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发[2010]275号文件），正式提出差别化住房信贷政策，此后该政策成为政府实施房地产金融调控、稳定房地产市场的重要工具。住房信贷政策的“差别化”主要体现在四个方面，即住房贷款申请者条件、购房套数、住房贷款首付款比例和住房贷款利率。在2010年和2011年期间，国务院先后出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）以及《国务院办公厅关于做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号），房地产调控政策收紧；2014～2016年，在房地产去库存、经济增速趋缓的背景下，地方政府逐步松绑限购政策，住房信贷政策趋松（见表1）。随着一、二线城市房地产价格快速上涨，部分三、四线城市房价轮动上涨，热点城市出台限地、限购、限价、限贷等诸多政策措施，加强房地产市场调控。

二、居民购房行为及贷款特征

咸宁市位于湖北省东南部，湘鄂赣三省交界处，属于中部四线城市。2014年、2015年，咸宁市连续上榜由标准排名研究院推出的“鬼城”指数排行榜。为摸清地区住房信贷市场情况，了解住房市场需求端现状，本文对咸宁市2017年发放的个人住房贷款进行了随机抽样，共发放调查问卷300份，回收有效问卷285份，其中县域样本125份，市区样本160份，并同2015年全国35个大中城市（以下简称全国重点城市）个人住房贷款抽样调查各项参数值进行对比，基本情况如下。

（一）借款人的基本情况

1. 非常住借款人占比显著高于全国重点城市均值。全部样本中，不在本市长期居住的借款人占比为23.9%，高于全国重点城市均值19.7%。本市户籍人口占比89.1%，高于全国重点城市21.1%，其中不在本地长期居住且户籍不在本地的占比6.0%，高于全国重点城市3.7%。

2. 借款人平均年龄偏低，以25～35岁为主。借款人平均年龄33岁，较全国重点城市均值低1岁，35岁以下的借款人比例为66%，高于全国重点城市6.5%，其中25～35岁占比最高，达到52.6%，同全国重点城市平均水平一致。

3. 借款人收入高于全市平均水平。居民家庭税后年收入均值11万元，中位数为8万元，家庭人口中位数3人，其中市区人均税后年收入均值4.6万元，相当于咸宁市统计局2016年公布的城镇居民年人均可支配收入的2.5倍。

（二）所购住房基本情况

1. 超过97%的借款人购买普通商品住房。从抽样调查来看，贷款购买普通商品住房占比97.2%，购买保障性住房占比0.4%，购买别墅等非普通商品住房占比2.5%。

2. 住房面积显著高于全国重点城市均值。借款人所购住房面积均值为122.4平米，较全国重点城市高18.4平米。家庭人均住房面积达到52.8平米，购房者倾向于选择面积较大的住房，对住房条件要求较高。

3. 贷款所购住房总价偏低。住房总价均值为38万元，中位数34.5万元，住房单价均值3041元/平米。住房总价更多集中在40万元以下的，占比达到76.5%，住房总价在50万元以上仅占样本7.4%。与全国重点城市相比，咸宁市借款人所购住房价格均值比全国重点城市低84.8万元，住房价格分布特点同西部和东北部城市更为接近。

（三）贷款情况

1.借款人平均贷款额度24.2万元，贷款期限均值为14.7年。借款人贷款额度和期限较全国重点城市平均水平分别低49.7万元、6.9年，其中市区借款人贷款额度均值27.4万元，贷款年限均值为16.4年，县区借款人平均贷款额度为20.5万元，贷款期限均值为12.6年。

2. 贷款利率均值为基准利率的1.006倍，超过九成贷款随基准利率浮动。其中，首套房贷款利率均值为基准利率的0.997倍，非首套房贷款利率为基准利率的1.15倍。94%的借款人选择了浮动利率贷款，相较于全国重点城市平均水平低2.3%。2017年个人住房贷款利率水平持续上升，贷款期内借款人利息支出随基准利率调整，利率变化对借款人还款能力的影响较为显著。

3. 贷款主要用于购买首套自住房。有80.8%的借款人购买首套自住房，比全国重点城市均值低4.5%。按照贷款用途分，借款人贷款购房用于自住占91.7%，给父母或子女居住占7.1%，出租占0.8%，自住比例低于全国重点城市4%，但为父母和子女居住的比例则高出4.1%。购房原因中为结婚和子女上学比例高达68.7%。

4. 平均首付款比例35.5%，超八成借款人完全依靠家庭积蓄。借款人贷款首付比均值为35.5%，低于全国重点城市3.4%。从首付款来源来看，84.2%的借款人完全依靠家庭积蓄，有亲属或者他人资助的占15.4%，有其他必须偿还的借款占0.4%，样本借款人的首款款来源比较稳定。

（四）个人住房贷款风险分析

1. 借款人还款压力显著低于全国重点城市平均水平。借款人房价收入比均值为4.3，比全国重点城市低2.9，月供收入比为30.5%，比全国重点城市低2.4%，借款人还款压力较低，主要是房价偏低，主城区住房均价在3000元/平米左右徘徊多年。

2. 多数借款人还款意愿较强，对未来收入、房价、利率预期较为理性。94%的借款人仅有本次住房贷款未结清，88.9%的借款人表示“即使所购房屋价格下跌到低于贷款余额，也不会放弃偿还贷款”。52.6%的借款人预期未来收入基本稳定，36.1%人预期未来收入将上涨，仅有4.1%的借款人认为未来收入下降。超过四成的人认为房价会上涨，其中8.8%的人预期未来房价会大幅度上涨，38.7%的借款人认为房价基本不变，20.6%的人认为房价会下跌，认为房价可能上涨的最主要因素是当前房价相对较低，几乎触及房地产开发成本，随着城市人口增加，房价触底反弹可能性大；而认为房价可能下跌的原因则多元化，包括商品房过剩、经济下行、人口外流、货币政策收紧等因素减少对商品房的需求。利率预期方面，44.4%的借款人预期利率基本稳定，29.3%的借款人预期利率会上升，9.8%的借款人表示不确定。

三、四线城市住房信贷市场存在的问题

通过抽样调查发现，咸宁市购房人群中非常住人口占比较高，个人住房贷款主要支持首套自住和改善型需求，居民杠杆率相对全国重点城市偏高，但贷款额度、期限以及房价收入比偏低，借款人还款压力较小，住房信贷风险总体可控。房地产市场的平稳发展是住房信贷市场健康运行的基础，四线城市房地产市场仍存在一些问题、特点，对未来住房信贷市场发展可能产生影响，主要表现在以下几个方面。

（一）从宏观房地产市场分析

1. 一、二线城市房地产调控对三、四线城市外溢影响差异化。一、二线城市房地产调控加码，开发商拿地、居民购房门槛上升，进而将需求转向三、四线城市，一定程度上带动了三、四线城市房地產市场行情，但是外溢影响首先投射在环热点城市、环城市群经济基础较好的城市。咸宁市地处武汉城市圈，经济基础较为薄弱，开发商主要以本地企业为主，2017年政府未新增住房土地供应，抽样调查显示外地借款人在咸宁购房占比6.0%，近期房地产开发投资降幅持续收窄，商品住房销售面积稳步增加，主城区住房均价3276元/平米，较年初上涨13%，房地产市场回暖，但同周边经济基础较好的襄阳、孝感等地区相比还有较大差距。

2. 房地产市场供需失衡难以短期改善。咸宁市区机关单位多，居民家庭有2～3套房子，包括单位福利房、集资建房等，还有小产权房，此外房地产企业在市场繁荣时期过度开发，对供需关系把握不准，在市场转冷后形成大量库存积压，房地产供给充裕。需求方面，咸宁市基础设施建设相对滞后、缺乏产业支撑、就业难等因素使得吸纳人口能力不足，居民收入水平较低，2016年全体居民人均年可支配收入为18699元，低于全国平均水平5122元，较2015年差距扩大322元。

3. 棚改货币化安置的后续发力存在不确定性。通过走访开发商，发现咸宁市本轮房地产市场回暖的主要驱动力来自于棚改货币化安置。三季度棚改货币化安置比例达到78.6%，较二季度提高18.52%。依托棚改货币化安置提振房地产市场存在不确定，主要考虑一是棚户区改造工程将在2020年收尾；二是棚改货币化安置的后续效果有待观察。一方面住房均价有明显波动，8月咸宁市主城区住房均价环比上涨6.4%，但9月环比下降3.9%；另一方面棚户区改造成本较高。从土地储备中心了解到，政府按每平方米2600元（不含其他补贴）拨付给城市棚改拆迁户，棚改的成本较高，也将推高后续进驻的房企开发成本和住房价格，但是从咸宁市居民收入来看，能承载的住房均价很难突破5000元/平米。

（二）从微观主体行为分析

1. 借款人提前还款比例上升。2017年1～11月，个人住房贷款提前还款占偿付总额比例为20.5%，较2016年同期上升3.2%，其中全额提前还款比2016年同期增长39.7%。调查显示，借款人提前还款主要为减少利息支付。一是棚改货币化安置加速落地使得部分居民家庭货币收入增加，催生借款人提前还款。二是消费习惯及投资渠道狭窄影响。部分借款人对长期负债的容忍度偏低，或限于理财认知不足、投资渠道较少，借款人往往将闲置资金存入银行，存贷利差促使借款人提前还款。三是前期高息驱动。2011年房贷执行利率处于较高水平，一部分借款人贷款利率是基准利率的1.1倍之上，利息成本累计支出较高。四是预期利率上浮压力。随着美联储等央行缩表加息预期强化，国内加速去杠杆，整体资金环境趋紧、利率上行，借款人因贷款利息成本支出增大而选择提前还款。

2. 房地产企业风险持续暴露对住房信贷产生负外部性。个人住房不良贷款上升主要包括一是借款人经营不善、意外事故等导致偿债能力下降；二是房企违约影响借款人还款行为。如部分开发商因自有资金不足、融资困难等，资金链出现问题，以致整个项目建设进度缓慢，借款人以开发商无法按时交房为由拒绝偿还贷款，此情况下往往存在房地产开发及个人住房不良贷款双升现象。根据银监部门数据反映，咸宁市三季度房地产业贷款不良率为0.45%，较年初上升0.13%，其中个人住房贷款不良率为0.31%，比年初上升0.06%，个人住房贷款风险较小，但仍需警惕房地产企业风险外溢。

四、推进四线城市住房信贷市场健康发展的政策建议

房地产行业牵动着经济、金融与民生工程。房地产市场是金融风险的重大来源，四线城市房地产市场发展需同国家宏观政策发展方向、住房制度改革等相协调，因城因地施策，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，构建房地产长效机制，促进住房信贷市场健康运行。

（一）落实地方政府房地产调控的主体责任

地方政府发挥主体责任，贯彻国家宏观调控政策，综合运用金融、土地、财税、立法等手段推进房地产长效机制的建立。四线城市在热点城市房地产调控趋紧的大背景下推进去库存，一方面加强供给端供地计划管控和优化用地供应结构，对房地产库存消化期过长的地区，严格管控用地计划，并加强对已供土地的供后监管，形成土地的有效供应，不断推进住房租赁市场建设，以市场为主满足多层次住房需求；另一方面结合地方经济发展实际，制定前瞻性的产业政策，加快新型城镇化进程，推进户籍制度等配套措施改革，吸引年轻劳动力返乡创业致富，提高城市吸引力。

（二）继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产宏观审慎管理

完善差别化住房信贷政策，支持居民合理住房需求，严格限制信贷流向投资投机性购房，探索将房地产信贷纳入宏观审慎评估体系，作为强化监督、调控房地产部门的一种途径促进房地产市场平稳健康发展。各地应按照国家宏观调控要求，结合地区房地产市场形势，因地制宜对住房信贷进行调整，加强房地产金融宏观审慎管理，防范系统性金融风险。

（三）继续加强房地产市场监管，规范购房融资行为

部分城市房地产市场活跃，出现诸如首付贷、现金贷等类金融产品，变相加大居民购房杠杆，脱离购房者实际购买力，削弱房地产调控的有效性，易诱发房地产金融风险。相关部门需加强房地产市场监管，严禁房地产开发企业、中介机构提供首付融资；金融机构加强尽职审查，对首付资金来源等严格要求，规范消费贷款使用，防止个人综合性消费贷款腾挪用于購房。同时，充分发挥地区自律机制作用，推进住房信贷市场有序竞争。

（四）稳妥推进金融创新，优化住房金融服务

鼓励金融机构结合地区实际创新金融产品，为居民提供成本适当的金融产品，支持居民首套自住需求，保障低收入群体住房需求；大力发展资本市场，丰富投资渠道，探索开展房地产投资信托基金；推进个人住房贷款资产证券化，加强金融机构资产负债管理，缓解借款人提前还款带来的银行损失和现金流及期限管理等问题。此外，关注房地产全产业链条企业资金风险，支持有发展潜力的房地产相关企业度过难关。

（五）建立信息共享机制，引导房地产企业健康发展

积极探索建立商品房开发信息公示制度或者平台，降低市场主体间的信息不对称。同时，鼓励房地产企业转型升级，支持房地产开发企业间的兼并整合，培养、扶持一批有实力、有潜力的企业。此外，房地产企业需加强自身建设，提高对居民住房消费需求变化的洞察力，优化房地产开发空间和结构布局，不断提升产品和服务价值。

注释：

参见《中国房地产金融报告2016》附录二，35个大中城市分别是北京、上海、广州、深圳、杭州、长沙、天津、重庆、成都、南京、沈阳、武汉、西安、济南、郑州、昆明、南宁、苏州、厦门、银川、合肥、呼和浩特、乌鲁木齐、哈尔滨、东莞、佛山、石家庄、无锡、福州、大连、南昌、宁波、青岛、长春、贵阳。

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（作者单位：中国人民银行咸宁市中心支行）