商业地产成本管理特征与完善对策之我见

杨蕾

摘要：要想在竞争日益激烈的市场环境下占据优势，优化房地产企业的成本管理体系是重中之重。成本管理是房地产企业非常重要的管理措施之一，成本管理效果的优与劣对于房地产企业的收益和市场竞争力有着非常深远的意义。企业之间竞争激烈，房地产企业的投资与收入回报比下降收益空间缩小，在地产投资中控制过程成本，实现地产项目的运营投入降低，能够最大限度提升房地产企业的收益空间。这是很多房地产企业目前必须要面对并且重视的问题，同时也是房地产企业管理工作的难点。文章从商业地产区别于其他地产的特殊性入手，对房地产企业的成本管理问题进行分析，并提出一些适应于商业地产的财务成本管理的措施。

关键词：商业地产；成本管理；完善对策

目前商业地产投资具有投入资金多、回报周期长，收获利润丰厚的特点。商业地产的聚集效应可以迅速加快区域价值的提升，带动周边经济发展，所以近年来在全国遍地开花。但是目前商业地产在我国发展时间尚短，人们对于商业地产的一系列方案欠缺认识，使商业地产成本管理未能形成一套行之有效的管理理论。在商业地产中，项目的成型、投资、设计规划、施工以至于最终的竣工使用，都需要开发商进行综合管理，很多房产开发商将传统住宅地产的成本管理模式直接套用到商业地产中，而这两者之间存在差异性，不能使企业利益最大化。随着商业地产在市场中的发展，成本管理问题需要进行深入的剖析并寻找对策。

一、商业地产的特点及问题

（一）商业地产的设计和选址

商业地产所开发出来的产品，主要是商业用途，如大型购物商场、消费娱乐场所。但住宅地产所开发出的产品主要用于居住。常规下住宅地产只要公共服务设施齐全、周边环境适居，配合优质贴心的物业服务，在市场上就会广受欢迎。但是商业地产基于它特有的商业性，如果想获得良好的商业利益，选址就成为了尤为重要的一环。目前大多数商业地产的选址有两类：一类是建设在城市中心，这种选择因为是在城市中心建设，地价贵前期成本高，但是到了后期运营阶段的风险较小；另一类是建设在新城区，新城区的地价较低但是后期的运营风险较大。因此选址要结合城市发展的多个因素，如交通、经济、政治、文化、人员流动、常住人口经济条件等。科学合理地选址能够大大降低商业地产自带的投资风险性，有益于成本回收。另外设计也是商业地产成本管理的重要环节。科学合理的设计可以大幅度减少后期运营的投入，加快成本的回收，尽快盈利。规划设计阶段分析不够深入，设计管理和成本管理脱节。设计人员往往仅从满足设计规范、设计安全系数等方面来进行设计方案的经济性考量。但是对于商业地产项目来说，设计方案不单单是确定了开发成本，更加影响了后期的运营成本，直接影响了企业的长期利润。

（二）商业地产的全寿命周期

商业地产的全寿命周期大致分为五个阶段：项目的决策与投资、商业建筑的设计与规划、前期招商引流、项目施工、后期运营，在这五个阶段成本管理所带来的影响也不相同。目前大部分商业地产项目对于全寿命周期的意识欠缺，主要体现在前期决策阶段、设计阶段、运营阶段对于成本管理的忽视。在开展商业地产项目成本管理之前，缺少成本管理体系，缺乏足以支撑成本管理的组织架构以及具体负责成本工作的人员。大多地产开放商使用住宅地产项目的成本管理方案，太过于看重管理建安成本，归根结底还是从造价成本的角度去控制成本，进行成本管理，脱离了商业地产成本管理的真正概念。

（三）商业地产项目运营和融资的特殊性

住宅地产和商业地产的客户群不同。住宅地产的客户群体主要是购房者，开发商通过卖房这一途径进行成本回收，其回收模式较为单一。商业地产作为商业和地产有机结合的新兴行业，面对的客户群相对复杂得多。项目投资者、商铺经营者、运营方和消费者都是非常重要的客户人群。针对这些客户人群，商业地产要想获得高回报的利润除了卖以外，更加重要的还要进行经营。消费者购买商品进行消费，使商铺的经营者进行成本回收和获得利润，经营者上缴租金使投资者进行成本回收。从这几个环节可以看出商业地产要想进行成本回收不但要考虑选址、设计、商铺租赁，还必须要考虑到周边消费者的购物需求、消费水平和特点，以及生活方式等多方面的因素。

住宅地产项目的开发往往采取分期建设的模式，在进行分期销售回笼一部分前期投入资金后再进行下一期的建设，成本投入压力较小。与之相比，商业地产也可以被认为是一种金融产品，只不过是以实现商业价值为目标的产品，因此很多大型的商业地产项目需要进行一次性投资来构建一个统一的商业氛围，其成本投入给开发商带来的压力巨大。为了应对这巨大的资金需求量，商业地产行业很多开发商采取如合作开发、预租、信托、债权、资产证券化、房地产投资基金等各类融资模式。这些复杂的融资模式和巨大的融资总量给商业地产带来了更大的融资风险。

二、商业地产成本管理措施

（一）对于项目前期阶段的重视

商业地产项目的选址对于项目的成本回收起着至关重要的作用，一个好的选址，不仅能减少前期投入成本，更加减少了后期运营压力，给建成使用后的招商和经营带来有利的影响。因此作为商业地产项目管理的前提就是要有一个科学合理的选址和定位。开发前期阶段必须要重视成本调研和数据分析，进行完备的市场调查，结合城市本身的发展规划，分析具有潜力的商业地段周边的经济发展情况、交通、人员密集程度、主要人群的消费习惯、收入水平等，从而做到有的放矢的进行项目设计规划。同时也必须对招商工作予以高度重视，如果这一工作进行的不好，会影响成本投资效率，甚至影响到周边附属价值的提升。所以应在进行决策规划阶段的同时，做好招商工作，结合商铺经营者的反馈意见进行规划和设计，来确保投入使用后经营工作的顺利展开，避免出现商户不满意设计规划，影响与开发商良好合作，导致商铺空置，严重影响商业效益。

（二）对于项目运营方式的优化

商业地产项目较之住宅地产项目，在运营方式和成本回收模式上都有较大的差异，这和商业地产项目的商业性有很大关系，但本质上两者都需要快速收回成本。我们需要重视商业地产的商业性，使其应有的价值发挥出来，充分体现商业经营的意义。在以往很多案例中经常可以看到很多开发商为了更快回收成本，将产权分散，使得商户為了自身利益各自为政，失去了商业的统一性。在分割产权后，大型商场里经营的店铺如同散沙，使得开发商不可能进行统一管理，导致为争取各自利益的混乱经营，使成本管理效率严重降低。所以开发商应该以发展的眼光来看待问题，为了后期运营阶段招商和成本管理的效率和统一性，商铺经营者经营方式的灵活性，尽量采取租赁的方式来进行运营，并根据市场环境变化，灵活转变自身的运营方式。

（三）全寿命周期成本分析

项目全寿命周期分析不仅仅只是分析某一个阶段的成本问题，而是全面地对项目整个生命周期所产生的成本进行分析。这个管理方式强调对项目的定位与决策、设计与规划、施工、使用、运营、分解与拆毁等各个阶段的成本进行分析，通过控制每个阶段的成本，以达到项目成本最小化的目标。传统的住宅地产项目通常只控制建造成本，但是商业地产作为具有商业性的公共建筑，其运营成本在全寿命长周期成本中占比很大。据研究表明，商业地产项目的成本构成中，运营及维修期的成本高达60%左右，而商业地产项目往往运营周期为20年。在设计阶段，建造成本和运营成本往往有冲突，这时就需要项目全寿命周期理论进行科学的分析，从全面、长久的角度选择最优方案。

做好成本管理是实现房地产行业大规模、可持续发展的关键。商业地产的成本管理不仅能够使企业加快成本回收，带来良好的经济效益，同时也减少了社会成本的投入。所以，房地产企业应该遵从市场经济的规律，结合自身的实际情况，采取科学合理的成本管理方法，对商业地产项目的成本进行有效控制。

参考文献：

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[2]张泽江.商业地产财务成本管理措施研究[J].商场现代化，2015（13）.

[3]陈晓.浅议商业地产成本管理水平提升对策[J].合作经济与科技，2014（05）.

[4]崔婧.商业地产成本管理探析[J]. 现代商贸工业，2013（22）.

（作者单位：沈阳大悦城房产开发有限公司）