外部性影响与城镇房地产业之探讨

齐忠迎

摘要：社会经济的发展，加快了城市化进程，发展城郊房地产行业是重要趋势，但外部性对土地资源和房地产业有很大影响。笔者身处基层，对城镇房地产的现状、问题及原因，以及发展趋势作进一步探讨。

关键词：社会经济与发展；外部性；城镇房地产；现状；问题；探讨

一、社会经济发展与城镇房地产业

改革开放以来，随着城镇化进程的迅速发展，特别是住房制度改革后，各地房地产开发浪潮如火如荼，大量房地产的开发和相应基础设施体系的建设，给城镇用地造成了巨大的压力，由此而形成的城镇外延急剧膨胀和人口郊区化的事实，使得各地房地产行业快速发展，房产价格居高不下，其GDP值的稳定发展，造成了房地产业自1998年政府取消福利分房以来，在短短十几年的时间内一跃成为我国新兴支柱产业。房地产业的蓬勃发展，据不完全统计带动了相关100多个行业的发展，对我国的社会经济发展，做出了突出贡献。

近几年来，随着我国土地政策的进一步落实、土地资源的日益匮乏、房地产“泡沫经济”、“炒房图”的不断出现，十九大报告指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”和“以城县群为主体构建大中小城县和小城镇协调发展的城镇格局”，对房地产业的发展起到很好的政策引导。然而，我县的城镇房地产行业依然存在着诸多问题，例如有的片区房屋开放供不应求，有的片区开发后房屋空置率偏高，房屋价格远远高于城县居民的一般承受能力，建设用地紧缺处于警戒红线，正、负外部性对城镇房地产价值存在的不均衡性等。笔者针对我县的城镇房地产所处的现状及存在问题与外部性影响，以及城镇房地产业的发展进行了有关探究。

二、外部性与房地产业

外部性在经济学领域内可以分正外部性和负外部性：

正外部性又称外部经济性，就房地产业而言，就是指该活动对社会经济发展能够带来好处，但该人或者企业却不能由此得到相应补偿。举例来说，某房地产开发企业在一处纳污河段周边拿到一处地开发城镇居民房地产，但需要对纳污河段进行疏浚、清淤，设置拦水坝，并对河堤进行护坡、绿化、美化、亮化等措施，设置绿地、凉亭、休憩长廊、林荫小道等设施，方便居民散步、小憩，大大改善了环境。而开发商对此付出并未获得直接收益。

负外部性又称外部不经济，就房地产业而言，在房地产开发过程中，建筑施工垃圾、生产生活污水、建筑施工扬尘、施工噪音、建筑材料运输造成的道路交通负担等问题没有按照相关规定进行相應达标处理，从而造成严重的环境污染（干扰他人正常交通、生活）而又不为此付出任何代价或只付出很小的代价，这时，企业所获得的私人收益就会高于社会收益，而私人成本则会低于社会成本。而开发商对此并未付出或并不为此进行相应的经济补偿。

一句话，经济的外部性问题，无论是外部经济还是外部不经济的存在，对房地产业发展和城乡居民社会和谐影响甚大。以下将针对我县城镇房地产业发展现状情况以及经济外部性对其影响，进行相关阐述。

三、城镇房地产业现状

以城镇区域为中心，呈放射状向周边郊区发展，是每个城市扩张的必然，这种发展模式，不仅带动城镇房地产业的发展，还能解决外来务工人员的居住以及加快社会的城市化建设进程。城镇房地产业目前处于扩张探索阶段，但是作为国民经济的支柱性和先导性产业，必须正视一下四个方面的现状：

1. 城镇房地产业总体规划滞后。城镇总体发展规划中缺乏统一的大片规划或规划不明确，控制性详细规划不明确，修建性详细规划需要继续优化，现有或开发的城镇房地产业各个社区各自为战，布局不合理，发展形势过于单一，没有凝聚起相应人气，没有形成房地产业的生态链。

2. 建设用地资源匮乏。建设用地的不可再生性，不仅使城市土地资源日渐稀缺，受供给限制的驱动，县城与周边城郊区的融合将加速，而且土地在征收过程中受外部性影响，操作起来也不容易，原土地持有方对土地征收补偿价格、附着物补偿等异议很大.土地在征收过程中，地价补偿问题，地上附着物问题，以及土地性质、农用地转为建设用地的现状，均不容乐观。

3. 经济外部性对城镇房地产价值影响甚大。房地产经济学中，对于房地产价格价值的影响因素描述为“第一是位置、第二是位置、第三还是位置”。可见，城郊房地产所处的位置因素（距中心商务圈、科教文卫体机构的相对位置）是决定房地产价值的关键因素。对房地产开发商而言，因为位置因素的优劣，新增房地产存在有价无市、空置率过高或部分地段房屋短缺、供不应求的现象。居民对房地产持有往往存有从众心理，往往会舍近求远，部分的业主会到城市购买住房，期待房屋的增值溢价。

4. 城镇房地产物业管理、服务落后。城镇房地产业受所处位置（外部性）因素影响，配套基础设施比如：供暖、燃气管道、绿地率、车位、交通等方面，均比城市的配套设施存在较大差距，物业管理服务方面，也有明显差距。

四、城镇房地产业发展存在的问题与原因分析

1. 城镇发展总体规划不合理。城镇房地产发展定位不明确，发展分散，不成片，难以形成规模；总体规划的没有论证，规划先行、引领作用并未发挥出来；住宅楼建设盲目性、随意性时有发生；规划布局需进一步优化，缺乏明确的城市定位；“以河为轴、两翼发展”的规划方案，缺乏进一步的详细规划，使房地产开发杂乱，给居民的生产生活带来不便。

2. 城镇房地产发展受制于建设用地。社会经济的发展，加速城市化建设进程，对土地的征收占用，是制约城市化的发展的重要因素：一是土地资源的稀缺性。建设用地的来源方式有征收国有、集体土地和通过征收城镇原有存量土地两种方式，涉及拆迁、补偿问题，因征收补偿价格会产生分歧，操作起来耗时费力。建设用地需要考虑“占补平衡”问题。二是城镇建设用地缺乏科学的规划性，没有预见性和超前性，没能发挥应有的指导和约束作用，“重建设，轻规划”“盲目性、随意性”现象普遍存在。城镇建设用地管理粗放，土地资源浪费空置过高，对基础设施建设难以形成规模，城镇房地产业没有形成规模化，缺乏应有的集聚功能。

3. 外部性影响城镇房地产业发展。外延扩展的模式，外部性对城镇房地产业的发展影响显著，越往外扩展城镇的集聚功能越弱，偏中心商圈、市政配套等，使得房地產的价值偏低；城镇房地产开发商多为规模较小的房地产企业，人力、技术、资金相对弱，开发水平比较低，使得城镇的发展难以和真正的城区接轨，另一方面，城镇新区的高起点规划，规模化配套建设，也会形成新的城市、产业的集聚相应，对城镇房产、经济发展起到明显的正外部性影响，起到增值溢价。

4. 基础设施、物业管理落后。从现状来看，多数新完成的城镇房地产业，普遍存在建筑密度低、容积率小的问题，也存在居住业主少，空置率偏高等现象，使得基础设施配套不完善，物业管理及服务难以正常开展；多数城镇居民的生活水平差距较大，基建设施不配套，物业服务不到位，物业管理费用收缴困难；部分住房产权多元，物业管理难以协调，部分从业人员少，业务水平低，物业管理及服务没有形成整合，资源没有充分得到利用。

五、对发展城镇房地产业的几点思考

结合我县城镇房地产业发展，以馍馍墩片区拆迁开发、四中北片区拆迁安置开发、党委南片区开发和龙湾新区“一馆三中心”建设为例。笔者对发展城镇房地产业的规划、建设用地的取得、外部性对其影响以及配套基础设施物业服务方面有以下几点思考：

1. 服从城镇总体规划，以控制性详细规划为本，适时修改修建性详细规划。控制性详细规划要服务于城镇总体规划，坚持全面规划、布局合理、规模适度、体现地方特色，要实现社会效益与经济效益相辅相成。市县城镇房地产业的开发必须在总体规划的框架内，遵循详细规划，并适时补充和完善修建性详细规划，形成富有地方特色的、规模化的城镇房地产开发格局。

2. 新增建设用地与旧城区征收用地相结合。使用新增建设用地，也就是指征收集体土地，好处是容易操作，便于大面积规划；利用原旧城区的存量土地，需要通过评估、补偿（房屋及用地、地上附着物、拆迁与安置），开发前应充分做好准备，考虑到方方面面的问题，既要遵循估价原则，又要充分考虑各方面的实际问题，体现出建设用地征收（房屋补偿）科学与艺术的结合。

3. 充分考虑外部性影响。无论是征收补偿，还是城镇房地产的经营与管理，位置因素、基础设施建设与配套服务因素、城镇片区的集聚功能，都有很大的影响。要规范城镇房地产市场，使得房地产业稳定、协调、持续发展。要考虑配套设施、商贸区、文教、卫生方面的建设，切实杜绝半拉子工程。

4. 搞好配套设施、物业管理、服务工作。遵循城镇规划的基础上，建设规模化城镇房地产业，不仅做到“七通”，还有配套建设相应的教、科、文、卫、体设施机构，满足居民各方面的需求。聘用有资质的物业管理公司，搞好业主的物业服务。

参考文献：

[1]王伟超.小城镇建设与房地产业相互促进关系研究[D].哈尔滨工业大学，2007.

[2]李斌.预期对中国商品住宅市场的影响研究[D].山西财经大学，2013.

（作者单位：沂水县龙家圈镇政府）