掉队or逆袭？禹洲地产的新变局

杨春霞 高方方

相较于头部房企20%～50%的增幅，禹洲地产（01628.HK）前7月销售额增幅只有1.36%，显得有些格格不入。

8月10日，禹洲地产公告称，2018年7月合约销售额为30.16亿元，与6月销售数据相差无几，仅高于1月份27.58亿元的销售额。

与此同时，根据亿翰智库《2018年1～7月中国典型房企销售金额TOP200》榜单，禹洲地产前7月累计实现销售金额为245.1亿元，与上年同期基本持平，同比增他1.36%，相比去年年底74%的增速来讲大幅下滑。

而从上述榜单显示的行业排名来看，2018年前7月禹洲地产位居第59位，相较去年同期的第42位下降至17位。

不可忽视的是，禹洲地产董事局主席林龙安提出了2018年实现600亿元的目标，而从前7月的销售额来看，仅完成了40.85%，这一数据不免让业内质疑其销售目标完成存在压力。

禹洲的销售增速为何大幅下降？600亿元目标又该如何实现？诺亚财富地产研究负责人黄琳珊认为，与公司战略本身分不开，譬如土地储备，推盘节奏，利润要求等。对此，《投资者报》记者向禹洲地产发去采访函，公司方面称，“现在为半年报静默期，不方便接受媒体采访。”

销售承压

2018年禹洲地产销售规模目标存在压力，从数字上可以看出，2018年前7月，禹洲地产销售额为245.1亿元，同比增长1.36%。

而作为对比的是，同期内头部房企碧桂园增幅为47.75%；恒大为22.81%；保利地产为52.39%；绿地为27.95%；融创更是高达95.18%。与禹洲地产同级别的奥园集团增幅为143.09%；合景泰富为84.63%；越秀地产为34.43%；佳兆业集团为52.19%。

此外，《投资者报》记者根据中国指数研究院《2018年1～7月中国房地产企业销售业绩TOP100》榜单梳理得知，今年前7月，TOP100房企总体销售规模为5.53万亿元，同比增长42.31%。

很明显，从目前业绩情况来看，禹洲地产在销售规模赛道上逐渐掉队。不过，禹洲地产方面称，要押宝下半年。禹洲地产执行总裁蔡明辉曾公开对媒体表示，2018年公司计划推出的货量达900多亿元，其中上半年供货占比35%，下半年占65%。

此外，禹洲地产董事局主席林龙安在近期的博鳌房地产论坛上也直言对公司完成600亿元目标有信心。他还在今年股东大会上透露年初从沿海家园收购过来的一些项目，也开始着手进行销售了。“包括一些武汉、沈阳、佛山的项目。货值大概在10亿元左右，不包含在920亿的部分中，”林龙安说道。

不过，从土地储备、业务发展模式以及调控政策来看，业内人士认为，禹洲地产要完成600亿元销售规模目标有一定的压力。黄琳珊认为，严格调控下，下半年的整体环境不是很好。“另一方面，下半年每个月70亿元的销售金额，在目前比较难拿预售证以及多城市限价的情况下，企业是需要权衡总体业绩及利润的平衡，”黄琳珊进一步对记者表示。

财经评论员严跃进也认为，下半年销售目标完成肯定有不确定因素，因为政策方面对于销售交易环节的管制其实是比较多的，容易带来很多问题。

此外，房企下半年整体提速的势头，也为禹州地产押宝下半年实现销售目标带来极大挑战。据蓝鲸财经等媒体报道，首创置业（02868.HK）、旭辉控股（00884.HK）、金地集团（600383.SH）等多家房企下半年均会加大销售力度。

而一二线城市调控政策加码的政策高压也让土储大部分集中在一二线的禹洲地产面临考验。截至2018年3月底，禹洲地产土地储备超过1500万平方米，货值约3000亿元，80%的土地储备都在一二线城市。“一二线去年開始调控，今年政策加码，市场销售压在地板上，房企很痛苦”，上海中原地产分析师卢文曦对《投资者报》记者表示。

规模VS利润？

根据公开资料，自2009年上市以来，禹洲地产一直保持着30%以上的毛利率及12%以上的净利润率，甚至长时间超过头部房企恒大、万科。

以恒大为例。8月6日，恒大发布2018年半年报，税后净利润超520亿元，较去年同期增长125%以上，一度被业内认为是开启了利润新赛道。而不可忽视的是，在2017年之前恒大的净利润率一直维持在10%左右，2016年、2015年净利润率均为8.3%。

甚至于万科的净利润率也一度跌破10%，2015年，万科归属于上市公司股东的净利润率较2014年10.76%下降至9.27%。

对于高利润率及高毛利率持续发展的原因，诺亚财富地产研究负责人黄琳珊认为，成本控制能力是一大重要原因。黄琳珊向《投资者报》记者给出的一组数据显示，禹洲地产期间费用与营收的占比2015年、2016年及2017年分别为-9.00%、-8.33%和-7.83%。

不可忽视的是，禹洲地产自身的高利润增长模式，也成为其扩大规模的一大掣肘，规模和利润的平衡问题也就成了禹洲地产不可避免的一个选择难题。

在追求利润的同时，禹洲地产并未放弃对规模的扩张，在2017年度业绩会上，董事局主席林龙安表示，2018年禹洲地产的销售规模目标为600亿，2020年跨入千亿门槛达到销售规模1200亿元。

不过，要想在规模上突围，有业内人士称，禹洲地产土地储备方面还需努力，尤其是要防范所在城市限价和其他购房限制性政策的出台。

禹洲地产董事局主席林龙安曾公开表示，公司土储战略布局以一二线为主，80%的土地储备都在一二线城市，其中，55%的土储集中在上海、苏州、杭州、南京、合肥。“所以实际上土地储备结构还需要有一些新的调整，尤其是后续需要寻找一些黑马属性的城市土地储备项目，”财经评论员严跃进对记者说道。

据公开报道，禹洲地产全国性战略布局已全面展开，未来粤港澳大湾区将会是禹洲地产的重要布局区域。2018年禹洲地产预计有300亿元预算用于拿地，其中的三分之一资源将会用来布局粤港澳大湾区。此外，西南片区也将是禹洲地产重点关注的片区，但仅会在合适时机内进入。