保利地产上半年拿地不再激进 “储备资金”财务费用大增

周月明

近期，A股上市公司已陆陆续续发布了2018年上半年的成绩单，其中，曾经风光无限的地产行业由于最近一两年深受调控政策影响，其业绩表现也更受市场关注。

8月13日，房地产行业巨头保利地产（600048.SH）率先披露了半年报，那么其上半年的成绩如何呢？拿地支出与城市布局有何变化？资金链是否稳健？《投资者报》记者近日带着这些问题致电致函公司一位女性负责人，其称将有工作人员查看采访函，但截至发稿记者并未收到回复。

拿地不再激进

从2018年半年报可以看出，保利地产维持了较为稳健的增长态势。今年上半年，营业收入为595亿元，同比增长9%，净利润93亿元，同比增长30%，与去年同期相比增速有所提升。2017年上半年保利地产营收同比下滑1.2%，净利润同比增长仅2.5%。就房地产销售数据而言，2018年1月至7月，保利地产签约面积1621万平方米，同比增长36%；签约金额2391亿元，同比增长46%，已完成设定销售目标4000亿元的60%。

保利地产的销售户型仍然定位在普通住宅的中小户型，今年上半年，公司住宅产品销售金额占比达90%，其中144平方米以下中小户型住宅产品占比达 90%。

而在城市布局方面，保利地产依然以一二线城市和珠三角、长三角等核心城市群的三四线城市为主，其中一二线城市签约金额占比近78%。从区域上来看，珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达31%和20%。上半年签约金额最多的是广州，达200亿元以上，其次为佛山、杭州两地100亿元以上，北京等14个城市超50亿元。

在这些城市中，二线城市对保利地产的业绩增长贡献较大。今年上半年，二线城市的销售单价提升带动销售金额维持10%以上的增速。

不过值得注意的是，保利地产土地储备已有下滑。截至2018年上半年，保利地产待开发土地储备面积8950万平方米，其中一二线城市5425万平方米，占比约61%；区域上看，珠三角和长三角两大核心城市群4124万平方米，占比约46%，总土地储备较2017年年底下降2%。

今年上半年，公司新拓展项目共计69个，其中并购、合作等方式获取项目45个，占拓展项目总数的64%。新增容积率面积1510万平方米，花费总成本1072亿元，较去年同期，新增土地储备下降了11%。

拿地不再激进也可以从现金流量表中购买商品、接受劳务支付的现金这一数据体现出来，2018年上半年为959亿元，同比增长18%，而去年同比增长高达73%。

土地储备减少的同时，保利地产还在加快去库存，截至 2018 年 6 月末，公司全国商品房待售面积下降至 5.51 亿平方米，同比下降 14.7%。且新开盘数量也占比较小，2018年上半年在售楼盘共计567个，其中国内楼盘557个，2018年新开盘的仅有69个。这些数据在一定程度上体现出保利地产2018年对于房地产市场的态度。

周转放慢财务费用大增

此外，值得注意的是，虽然保利地产的待售面积同比下降，但存货周转天数却较长，也就是说，从拿地到建成房子卖出仍需要很长时间。2018年的半年报中，公司的存货周转天数高达2160天，差不多6年，比贵州茅台都要长两年。这一存货周转天数是在2017年以来突然激增的，同时增长较快的还有存货金额，2018年上半年达4846亿元，同比增长30%，比去年高了9个百分点。

也就是说，虽然保利地产加快了待销售面积的去库存速度，但囤的土地、以及还不到销售环节的这一部分资产仍然较多。在现在的房地产市场环境下，周转时间高达6年无疑意味着很大的不确定性，因为很难说6年后房价是否还会大举增值。

此外，存货周转天数越长，存货占用水平越高，流动性越低，对资金链会造成一定影响。查看公司的资产负债率，2018年上半年达 79.32%，较2017年年底的77.28%和今年一季度的78.45%连续升高。不过由于房地产行业的特殊性，在计算房地产企业的资产负债率的时候，通常要把预收款项剔除掉，因为预收账款是房屋预售时收到的房款，待拿到现房后才确认为营业收入。保利地产剔除预收账款后的资产负债率维持在40%左右，在行业平均水平之上。

细看保利地产的融资情况，2018年上半年，公司融资活动现金流入856.31亿元，同比增长43.16%，综合成本5.09%，其中新增有息负债796.13亿元，有息负债综合成本为4.86%，融资成本低于行业平均水平。从债务类型来看，有息负债仍以银行借款为主，占比超过71%，公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。

对于公司的融资情况，保利地产在财报中称：“公司充分发挥融资优势，以低成本储备大额资金。”

虽然融资成本较低，但2018年上半年，保利地产的财务费用高达17.92亿元，逼近净利润的两成，较去年同期增加137%。

此外，保利地产2018年中报显示，公司经营性现金流为-98.33亿元，同比下滑2%。这意味着拿地速度快于销售速度，且2018年上半年公司累计销售回笼 1698亿元，回款率较去年同期下降了3.5个百分点至78.9%。销售回款速度下降、利息支出增加，都是影響资金链健康的潜在不稳定性因素。