浅析“营改增”后房地产企业增值税的税收筹划

2018-08-18童鹃

中国集体经济 2018年17期

童鹃

摘要：自2016年5月1日起，全面推开“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。“营改增”税收措施能起到减轻企业税收负担作用，有效规避重复征税现象。但由于房地产行业性质特殊，若不进行合理的增值税税收筹划，“营改增”后房地产企业税负可能不减反增。增值税相对于过去的营业税更加错综复杂，对企业的整体管理水平及会计核算都有更加严格的要求，房地产企业对增值税进行合理筹划势在必行。文章主要阐述了房地产企业增值税税收筹划的意义，指出房地产企业增值税税收筹划存在的问题，提出了加强房地产企业增值税税收筹划的建议。

关键词：“营改增”；房地产行业；增值税；税收筹划

一、房地产企业增值税税收筹划的意义

（一）有利于提高企业整体管理水平，提高企业竞争力

房地产企业对增值税进行合理的筹划，有利于对企业全员进行增值税税法知识的普及，加强全员税收筹划意识。当企业全员有较好的税收筹划意识时，增值税税收筹划方案将成为企业税务管理的风向标，引导企业的一切经营活动在遵循增值税筹划方案及税法允许范围内合理有序的进行，促进企业的规范化管理，从而提高房地产企业的竞争力。

（二）有利于降低企业税收成本，提高利润空间

增值税税收筹划可以减少纳税人的税收成本，企业通过对增值税的合理筹划，不仅能有效避免多缴或重复缴纳增值税及附加税，而且能防止纳税人因违反税法而多缴纳税款及罚款的情形，降低企业税收成本，减少企业资金的流出，提高利润空间。

（三）有利于降低企业的经营风险

房地产企业由营业税过渡到增值税，从核算方法及计税基础都有所不同，在增值税筹划过程中，财务人员通过各种途径学习增值税相关知识，更加准确的理解增值税税收政策，避免触碰税法红线，从而大大降低了企业的经营风险、保持良好的纳税信用、维护企业的社会声誉，使企业更好的适应新的纳税环境。

二、房地产企业增值税税收筹划存在的问题

（一）房地产企业观念未及时更新，墨守成规

自实施“营改增”以来，很多企业税收观念并未跟上税法更新的步伐，经营方式上还是墨守成规，对税收改革抱着侥幸心理。特别是一些税收风险意识薄弱的企业高管，他们误将偷税漏税理解为税务筹划。然而，当税务机关对企业进行稽查时，才意识到在税法面前，该缴的还得缴，该罚的还得罚，到最后不但要全额缴税，而且还面临罚款及滞纳金的双重处罚。

此外，在许多企业高管及其他部门人员的观念里，税的事都是财务部的事，与业务部门无关。有些企业合同评审流程不完善，在财务部门不知情的情况下签订各类合同，合同评审流程中无财务部门参与。合同签订后才意识到合同條款对企业的税收不利，可此时财务部门也无法改变事实。

（二）财务人员对增值税相关政策了解不够透彻，缺乏税收筹划经验

要做好增值税的税收筹划工作，财务人员必须对增值税相关政策了解得非常透彻，而房地产行业一直以来都是缴纳营业税，未涉及过增值税，财务人员缺乏增值税理论知识和实际操作经验。房地产行业又不同于其他行业，其投资周期长，经济业务繁多，财务人员对增值税相关政策的吸收和消化需要一个过程，这对财务人员来说也是一个非常大的挑战。

（三）进项发票获取有困难

房地产企业在“营改增”后，有相当一部分经济业务无法取得增值税专用发票。房地产企业上游供应商繁多，大多是规模较小的企业甚至个人，比如从农民手里购得的砖瓦砂石几乎开不了发票，施工队也无法开具增值税专用发票。

其次，税法规定不能抵扣的项目也无法取得增值税专用发票，如支付给被拆迁人的拆迁补偿费用、支付给农民或村委会的青苗补偿费用、贷款利息、差旅费等都无法取得增值税专用发票。

（四）缺乏与税务机关有效沟通

企业财务人员极少与税务机关打交道，如今很多办税业务都可以通过网络完成，企业财务人员与税务机关的交流变得越来越少，导致税企关系紧张，财务人员无法及时从当地税务机关了解到最新税收政策，导致增值税的筹划效果有失偏颇。

三、加强房地企业增值税税收筹划的建议

（一）摒弃旧观念，及时了解最新政策，加强培训工作

首先，房地产企业高管不应迷恋过去的经营模式，应尽快适应新的纳税环境。“金税三期”上线后，税收信息更加公开透明，税收分析比对更加高效便捷，能有效约束税务机关规范税收执法和管理行为，减少税收执法的随意性。房地产企业继续使用老一套的经营理念是行不通的。企业高管应大力支持财务相关人员税收新政的培训工作，只有财务人员的税收观念与时俱进，企业的税收筹划工作才能得以有效的开展，有据可依的税收筹划方案才能使财务收益最大化。

其次，业务部门签订的合同决定了企业的税负，合同决定业务流程，业务流程决定税收。合同中的涉税评审是降低企业税收成本及风险的源头所在。房地产企业应建立科学完善的合同评审体系，重视日常合同签订环节的税收审核工作，在充分考虑税收风险的前提下签订各项合同，避免被短期利益蒙闭双眼，造成更大的税收成本，得不偿失。

（二）寻觅适合企业的增值税筹划方法

1.计税方式的选择

一般纳税人企业老项目可选择按5%征收率简易征收或按11%税率一般计税，房地产企业应根据企业的实际情况进行选择。

在“营改增”实施前，房地产企业取得该项目合法土地凭证金额较小，又已大量签订合同且未与供应商约定开具增值税专用发票的，此类企业增值税可抵扣凭证较少，可选择向税局备案按5%税率进行简易征收。

在“营改增”实施前，房地产企业取得土地成本较大且有省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据的，大量合同尚未签订且取得增值税专用发票可能性较大的，此类企业能取得大量可抵扣凭证，可选择按11%税率进行一般纳税人计税。

2.付款方式的选择

房地产行业开发周期长，一般在开发中期才会实现收入，确认收入后方可抵扣进项税额。房地产企业与供应商签订合同时在价格差异不大的情况下（价差可与企业融资成本进行比较），尽量将付款期限往后延。在有收入的同时取得进项发票，一是可以及时抵扣进项税额，降低应缴纳增值税及附加税费；二是能充分利用供应商提供的“无息贷款”，有效释放企业的资金压力。

3.供应商的选择

房地产企业在“营改增”后应尽量选择与一般纳税人供应商合作，一般纳税人供应商可提供增值税专用发票，小规模企业只可提供增值税普通发票，小规模企业虽可代开专用发票，但税率较低，可抵扣金额少。当然，在选择供应商时也应充分进行比较，如小规模企业价格优势非常明显，优惠力度大于可抵扣进项税额时，企业可选择与小规模企业合作，但要求供应商至税局代开增值税专用发票，以获得部分可抵扣进项税额。

4.增加精装房比例

精装房集环保、省心、可贷款等优点于一身，受到越来越多人的青睐。房地产企业可选择增加精装房比例。精装房产生的装飾材料、家具、洁具、灯具等可取得专用发票，抵扣进项税额的同时也可以增加土地增值税的可抵扣项目，达到同时节约增值税及土地增值税的效果。

5.合理利用“甲供材”

根据税法规定，增值税实行谁购买谁抵扣原则。房地产企业在签订建安合同时可选择“甲供材”方式，以获得更多的进项税额，达到降低税负的目的。选择“甲供材”前必须综合考虑多方面因素，比如，房地产企业是否有足够的采购管理及仓储管理能力，运输成本及仓储等综合成本稀释“甲供材”方式财务收益的程度？采取“甲供材”方式后，乙方是否会提高合同定价？房地产企业需与乙方共同协商制定有利于双方税收利益的方案，综合考虑，择优选择。

（三）做好前期规划，尽量取得增值税专用发票

首先，“营改增”后房地产企业应选择优质的供应商或督促一些小供应商申请成为一般纳税人，在供应商的选择上进行优胜劣汰，尽量取得增值税专用发票进行抵扣。

其次，对于税法规定不得开具增值税专用发票的经济业务，房地产企业可进行一定的前期规划。如拆迁补偿款，根据相关规定，房地产企业支付的土地价款可作为销售额的扣减部分，房地产企业若将发生的拆迁补偿费支付给政府，就属于土地价款的一部分，可取得财政收据，直接抵减收入。若将拆迁补偿款直接支付给被拆迁人个人，则不可抵减收入，也不能抵扣进项税。

（四）积极与税务机关互动

首先，房地产财务人员应多参加税务机关举办的宣传活动及培训，这些活动往往会宣传一些最新的税收法规及政策导向，财务人员参加此类活动不应只流于形式，而是通过这些培训活动寻找增值税税收筹划的切入点。

其次，房地产财务人员应主动与税务机关沟通，与税务机关建立良好的税企关系而不是对立关系。在增值税筹划过程中可寻求税务机关帮助，了解最新税收政策及地方惯例，为增值税的税收筹划增砖添瓦。