房地产企业财务风险识别与防范探究

王雪虹

摘 要：对当前房地产企业经营中存在的财务风险问题进行分析，结合某房地产求财务管理情况，对财务风险的识别及风险规避措施进行研究。

关键词：财务风险；风险防范；房地产

随着当前我国经济的飞速发展，城市化进程不断加快，带动了房地产企业的发展。对于房地产行业而言，具有资金密集型的特点，在项目实施整个过程中，均设计巨额资金，由于房地产项目有其自身的特点，通常需要经历比较长的施工周期，所以期间诸多因素对投资回收等会产生影响，导致房地产企业面临着财务风险问题。现阶段，随着企业财务管理的规范化与标准化，房地产企业对财务风险的认识也在不断提高，同时也制定了相关风险防范措施。本文结合当前房地产企业的管理及运营情况，对存在的风险问题进行识别，并提出相关防范措施，促使房地产且有风险应对能力的提升。

1、房地产企业财务风险识别

以某企业为例，该企业于注册资金2亿元，目前正在进行一项大型商住两用型房地产项目，但在财务风险方面，该企业仍然面临着诸多问题，通过风险识别，发现该企业面临的财务风险问题主要包含以下几方面：

1.1资产负债率过高

在资产负债率方面，该企业存在偏高的情况，所以最需要考虑的问题应该是财务违约风险。结合近几年该且有的财务数据情况进行分析，可知2012年～2014年，该企业资产负债率从79.6%逐年升高至82.6%，呈线性增长趋势，表明企业经营中财务成本相对较高，容易引起财务风险问题。因企业资产负债率居于高危，影响到企业的核心竞争力，如果此时债权人提前主张权利，而企业资产通常为高比例存货，无法有效变现，因此直接影响到且有的正常运转，严重时可引起破产情况。从该且有2012年～2014年偿债能力来看，速动比率分别为0.18、0.24、0.29，流动比例为1.19、1.33、1.18，这一数据足以说明该企业很难将风险控制在可控范围内，企业偿债能力较低，如果市场行情出现波动，或国家政策变化，都会导致债权人很难及时收回权益，企业存在较为严重的财务风险。

1.2销售利润率过低

从该企业的发展来看，近年来呈现出不断扩张的态势，在建工程量与销售额均在上升，分析原因可知，该企业主要集中于2005年拿地，这一时期内，由于房地产市场并未出现大规模的发展，土地价格相对较低，此时拿地后企业也具备较大的竞争优势。但是从2007～2009年企业销售情况快，没有通过提升销量达到抢占市场的目的，且在金融危机发生的情况下，也没有抓住市场机遇，直至当前，企业销量也持续处于平淡状态，近期开发的多个大项目，对市场需求的脉搏也未很好的把握住，导致销售利润率持续不高，无法保证投资者利润。

1.3资金链脆弱

从2012～2014年该企业财务报表分析可知，三年中，企业一年内到期的未流动负债与长期负债总额分别为6.6億、6.9亿、8.8亿，而同期销售额分别为0.75亿、5.9亿、8.9亿，由此可见当年销售额与支付贷款额度无法持平，企业为了及时偿债，就必须借贷新债来偿还旧债，此种状态下，如果国家相关金融政策一旦发生变动，且企业的销售量仍然维持在较低水平，则企业借到新债的难度会增大，如果无法及时弥补资金链，导致资金链断裂，则且有直接面临着破产的风险。

2、房地产企业财务风险防范

2.1投资阶段

做好项目评估是投资阶段财务风险管理的重要内容，从本文案例企业来看，该企业在对任何一个项目进行评估时，都应该对项目财务方面由经验丰富的专业人员从多项参数入手进行准确评估，包含投资周期、回收期等。通过分析，最后对项目是否有投资价值及风险是否可控进行确定。在投资后，对投资计划要严格执行，如果发现任何环节出现偏差，要查找原因并及时纠正，确保且有利润的实现。在投资决策制定时，离不开合理的投资估算，尽管该企业在新项目决策之前，也会制定相应的可行性研究报告，但从报告的实效性来看，未对实际问题进行解决，导致投资估算的可操作性不强，在投资出现偏差时，也无法作为有效的纠偏依据。所以，在投资阶段，只有结合项目的特点，进行严格的估算，同时将动态目标成本管理模式引入与应用，才能保证项目的利润得以实现。

2.2资金筹集阶段

由于房地产项目具有建筑面积大、地块体量大、开发周期长等特点，所以，此类项目通常采用分阶段融资、滚动开发的方式。但分期融资模式本剧具有一定的财务风险，所以在融资阶段需要加强管理与监控。首先，避免出现资金筹集的两个极端，如果融资过于保守，则企业资金链容易初选断裂的风险；而如果盲目圈钱，则可能导致项目成本增加，利润下降。结合该房地产企业的实际情况，需要重视盲目圈钱的风险，所以企业管理层必须在对金融环境、金融政策综合分析的基础上，防止出现资金成本过高的情况发生，对资金合理借入。其次，构建财务监控体系。由财务管理部门对项目开展期间的各类财务报表进行分析，对当前资金链可通过召开财务会议进行分析，防止企业资金链受金融环境及金融政策的改变受到冲击。最后，防止融资成本涉税风险。分期融资模式的应用，利息应该在项目各个阶段分摊，如果因核算不准确，则税务机构可能认定为后期成本费用提前列支，因此对于房地产企业而言，应建立利息列支台账，防止此类风险发生。

2.3销售回款阶段

款项难以及时回收是房地产且有面临的普遍问题，因此应该加强资金回收管理。首先，对企业销售情况要周期性统计，对诸如销售金额、面积及回收金额等销售指标数据要进行分析，对销售状态进行掌握。其次，分析未能及时回收的金额，划分非按揭未回收款与按揭未回收款类别，然后继续细分，对不同细分类别产生未能及时回收的原因进行查找与统计，结合原因制定相应的回款策略，同时加强回款负责人员的业务考核，使其工作的积极性得到提升，促使按时回款。

2.4提高风险意识

对于房地产企业管理层人员而言，在财务方面应该具备大局意识，不但对项目工程能够进行专业化的管理，在融资及销售方面实施标准化管理，也要能对企业面临的风险问题进行准确识别，采取有效措施进行风险规避。所以，要求企业管理层必须具备风险控制与防范意识，意识到经营活动中的投资存在的不同风险，明白高收益必然存在高风险，对二者矛盾辨证的关系能够正确权衡，也就是在在定量风险与合理收益之间要求房地产企业管理者要具备权衡水平。在所有重大决策开展中，必须将风险评估机制引入，准确识别风险后，才能做出最合理、风险最小的选择。

3、结语

本文结合实际案例对房地产企业财务管理中的风险点进行分析，并提出相应的风险防范措施。对于房地产企业自身而言，还是应用从不同的角度提升自身综合实力，对财务风险问题理性的进行分析，结合风险发生的原因及类型，采取有效的措施进行预防与规避，才能最大限度的降低企业面临的财务风险问题，促使房地产企业更好的发展。

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