重庆房地产开发与发展趋势研究

王建波

【摘要】作为一个生活节奏比较慢的城市，房地产行业推动了重庆经济发展，它是重庆地区的支柱型产业。本文主要论述重庆房地产开发现状，对其未来发展趋势加以分析，以期该地区房地产行业呈现良好发展态势。

【关键词】重庆 房地产开发 发展趋势

O前言

重庆素以“山城”著称，又有“江城”“雾都”之名。作为“一带一路”和长江经济带重要联结点，该地区经济发展呈现良好态势，给房地产行业也带来来一定的发展契机。但高端物业成交缩水、土地价格回落等也使重庆房地产行业面临相应的挑战，而其自身发展又不具备稳定性和延续性特征。

1重庆房地产开发与发展现状

作为我国重要经济组成部分，房地产行业发展始终呈现复杂性特征。当前，无论是全国，还是重庆房地产行业都将面临结构调整。前些年，房地产行业遭遇了严峻的市场环境及政策压力，既有来自于市场化间接调控和行政化限购令的干预，又受到信贷及影子银行体系监管等诸多外部因素制约，甚至开发商供给端及购房者需求端抑制等，都使房地产市场存在诸多不稳定性。

重庆市房地产开发市场受房产税、差别信贷利率和地方房价调控目标等外部政策及市场环境影响，导致前些年无论是该地区的房地产建设投资，还是销售都出现了明显回落。

据重庆市统计局分析，今年第一季度，重庆房地产市场整体并无太大波动。区域商品房开发面积1704.00万平方米，同比增长74.7%，其中住宅新开工面积1277.10平方米，增长87.1%。主城片区商业地产销售面积62.90万平方米，同比增长9.9%，待售面积同比减少6.9%。

购房者在经历了长期的宏观调控之后，不断观望房地产市场，了解到重庆市房价相对稳定，仅呈现小幅下降，成交量明显下降。加之，政策的透明性，很多有潜在购房需求的人群不再观望，纷纷融入房地产市场，使房地产行业成交量呈现上涨趋势。在市场调控大环境下，伴随着房地产行业的局部微调，也会使有刚性购房需求的人快速涌入到房地产市场中来。例如，投资客由北上广深转移至重庆，增加了房产成交率及房地产市场热度。

近年，党和国家也加大了对房地产行业的关注度。而习近平总书记更是金句频出，以一句“房子是用来住的，不是用来炒的”道出我国房地产开发及发展过程中存在的隐忧。虽说，中央对房子的居住属性进行强调，但各地区房地产调控政策仍参差不齐，武汉、成都、重庆等热点二线城市政策不断收紧，政府也加大了限购限贷力度，并通过出台各项监管措施等，对投资投机性购房行为进行抑制，未来房地产市场调控政策也将更加严格。

前些年，人们低估了重庆的房价，2015年，该地区房价收入比低于6，远低于北上广深等城市。加之，该地区相对宽松的外部政策，很多投资者将目标转移到重庆市有规划利好的新区，导致房价一度飙升。房价的上涨也使本地居民纷纷参与进来，进行投资性购房。凡此种种都不利于重庆房地产行业发展。

2重庆房地产开发与发展前景

目前，重慶市房地产政策仍然比较宽松，但随着购房需求的提升，该地区可能会出台限购政策，对不合理投资投机行为进行遏制。因重庆地区拥有丰富的待开发土地资源，哪怕去周期化低也不会对房地产行业产生太大影响。将往年平均去化速度作为已知指标，可推算出去周期化时间为两年。而重庆市房地产行业也将朝向供求平衡的方向发展，但随着外来人口增多，与日俱增的购房需求会增大房地产成交面积。该地区新兴产业的聚集和发展也使产业人口和资本不断导人，购房人群和需求将会持续增长，房价和成交规模则继续保持平稳小幅上升。

2.1供应量增加，总体供求关系趋于平衡

2017年，重庆市主城开发用地建筑面积成交量为2596万平方米，同比增长15.1%，改变了供应量连续三年缩减的局面。土地成交建筑面积比商品房成交面积高5.5%，使土地供应满足了商品房成交量。因房价上涨，重庆市政府在2017年增加了土地供应，确保房地产市场供需平衡。因而，2018年，商品房供应量充足，供求关系也趋于平衡。

2.2土地价格促使房价上升

政府为重庆市房地产开发提供了充足的土地供应，有效缓解了供求失衡情况，但因土地价格上涨比较快，导致房价也随之上涨。该过程中应关注楼面地价、地房比、溢价率这三个指标。2017年，重庆主城楼面地价均价为4628元/m2，同比上涨46%，价格是2015年的两倍。一年之内，该涨幅便会被传导至商品房市场，使主城区整体商品房价格上涨；地房比是近年来房地产行业中的一个热门概念，它指的是特定周期内某区域土地成交价格与该区域商品房平均成交价之比。2011年-2015年，五年间，重庆市房价一直保持在平稳状态，并未出现大跌或大涨情况。2016年，当主城地房比由30%上涨至43%时，重庆主城房价上涨。2017年重庆市地房比更是达到49%，而2018年主城房价也将上涨。溢价率对土地稀缺程度进行反映，体现开发商的房地产市场预期。土地成本的上涨，使开发商将压力转至购房者。

2.3供应结构失衡，核心区涨幅大

众所周知，在房地产行业发展过程中，土地成交结构不均衡是导致重庆市商品房市场结构失衡的根本原因，也会造成局部房价大幅度上涨。去年，重庆市开发用地多集中在主城，土地成交总量虽然在上涨，但多数在内环外。而内环以内的土地成交量相对较少，已没有充足的土地资源可供应，这使得内环房价的走高成为必然。

2.4行业聚集度不断提高，逐渐步入寡头竞争时代

重庆主城区商品房成交金额排名前10位房地产企业入围门槛从2016年的42.01亿元攀升至2017年的85.47亿元，各房企的规模增长迅速。规模扩张、加速周转已是当今各房地产企业的核心发展策略，促使其市场占有率纪录不断被刷新。

2016年重庆主城区商品房成交金额排名前10位房地产企业的累计成交额708. 21亿元（占重庆主城区商品房成交金额的35%）跃升至2017年的1327.62亿元（占主城商品房成交金额的41%），行业聚集度进一步提高。同时，排名前10房企已有土地储备充足，且土地成本普遍较低，支撑其未来行业竞争中占据主导地位，保障其业绩稳定增长，房地产行业逐渐步入寡头竞争时代。中小规模房地产企业将面临更为残酷的发展环境，生存空间不断被压缩。

3 结语

综上所述，重庆经济的快速发展为该地区房地产行业开拓了广阔了发展空间。政府和房地产企业要立足于重庆地区房地产开发实际情况，加大房地产行业品牌建设力度，结合人们的购房需求，通过政府管理部门、行业协会、企业、社会等多方联动，推动该地区供给侧结构改革及需求结构的全面升级，从而不断提高房地产开发建设质量，使我国房地产能够平稳发展，满足普通老百姓的住房需求。

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