全国房地产商会联盟主席顾云昌：房地产的风险是灰犀牛

袁阳平

房地产税的推行已经箭在弦上，甚至房地产税的配套政策很可能已经准备好了。

“房地产的金融风险不是‘黑天鹅，而是‘灰犀牛。”全国房地产商会联盟主席顾云昌如是说。

顾云昌是1998年国家房改方案主要执笔人之一。前不久，在武汉举办的2018武汉首届房地产高峰论坛上，提起当年的全国房改方案，他特别强调，当年起草该方案的团队还专门在湖北做过调研。

对于新一年中国房地产市场的走势，顾云昌接受《支点》记者采访时表示，2018年房地产销售量不会超过2017年，房价下跌可能性不大，总体而言仍处于平稳状态。

住房进入高品质时代

《支点》：1998年，我国全面实行住房分配货币化改革，建立住房保障制度。经过20多年的发展，目前房地产市场进入了什么阶段？

顾云昌：如今，我国房地产市场进入“精加品”时代。所谓“精加品”，就是精神需求和品质需求相结合。

当前我国房地产正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”这一论断，也同样适用于房地产业。这意味着，“房住不炒，住有所居”的房地产行业既要阳光普照，又要锦上添花。

房地产行业要健康发展，第一要保证居住产品的高質量供给第二要保证房地产业的高质量发展第三要保证房地产市场的高质量运营；第四要保证新兴载体的高质量打造；第五要保证房地产企业的高质量成长。

《支点》：您如何看待“让全体人民住有所居”这一目标？

顾云昌：“住有所居”同“居者有其屋”不一样，拥有自己的房子叫居者有其屋，住有所居则是人人有房住，这个住房或者是买的，或者是租的。从租房这方面来说，或者是公租房，或者是在市场上租的房。

当前，我们需要解决两类人的住房：一是中低收入家庭，即所谓夹心层，因为保障房没有他们的名额，商品房他们又买不起。二是解决进城务工人员的住房问题。

解决途径有两条：一是通过租房来解决居住问题；二是通过购买共有产权房和发展中低价位的房地产市场，让那些有一定购买能力的老百姓买到房。这两方面结合起来，基本上能够实现“住有所居”。

城市更新带来机会

《支点》：2018年楼市改革该从何处着力？

顾云昌：2018年楼市改革的关键在调整结构，控制房价的关键在于供地。从大势来看，有人预测房价下跌20%的可能性不大，而且房地产市场本身也需要平稳软着陆。所以，2018年应该把调整结构放在首位，即加大保障性住房的供给。

同时，有些政策认为房地产是虚拟经济，我不认同。房地产是实体经济产品的总装车间，包括建筑、建材、家居、家电等，这个载体是载人的，又是载产业的，不存在虚拟经济的问题。我们载人就是要为人服务，千方百计让住在房子里的人居住、生活得更好，这是我们的目的。

《支点》：您如何看待楼市调控的行政手段？

顾云昌：房地产调控的手段其实有两种：一种是降温，一种是升温。过去这两年来，三四线城市都在去库存，而一线城市的楼市又需要降温。所以调控就是要让冷的地方热起来，让热的地方冷下去。

我们的调控就是要在两方面都发力，但其实房地产市场不仅仅是房地产本身的问题，还有房地产以外的其他问题。

《支点》对于房地产行业来说，未来还可以在哪些方面发力？

顾云昌：现在房地产有两大“风口”：特色小镇建设和大中型城市更新。

特色小镇建设就是文旅项目开发建设，它是居民对“精加品”高品质项目的潜在需求。至于大中型城市更新，一方面是以发展产业为先导的城市更新，例如深圳，它更新的主要目标是焕发经济的活力，利用城市的土地更新改造，达到调整产业结构的目的。另一方面是以改善居住和交通为目标的城市更新。这两类城市更新仍处于初级阶段，未来有巨大的发展空间。

关于房地产税

《支点》：据说房地产税将以立法先行、部分授权、分步推进为原则，逐步实现其立法和实施。在您看来，职能部门透露出哪些信号？

顾云昌：房地产税的推行已经箭在弦上，甚至房地产税的配套政策很可能已经准备好了。我认为，房地产税不会在全国搞一刀切，立法先行、分步推进是肯定的。立法逐步跟进，对推进过程中的问题逐步弥补和完善，以保障在全国推进过程中的顺畅和稳定。

《支点》：那么，如何理解充分授权的原则呢？

顾云昌：当然是给地方政府授权。房地产税是地方税，由地方政府来制定实施细则，主要用于支撑地方经济发展，是要接替土地财政成为地方政府重要税收来源的税种。

《支点》：您认为房地产税对抑制高房价能起到多大的作用？

顾云昌：这点一定要弄清楚，房地产税并不是为了解决高房价问题而设立的，其设立的目的，是为了解决财税体制问题，为了增加地方财政收入。但是从客观上来说，它能起到抑制房价的作用，有利于房价的稳定。

武汉房价依旧稳定

《支点》：您在多个场合表示，今年的房价下跌可能性不大。2018年，楼市会呈现出哪些趋势？

顾云昌：我国房价总体上是合理的，或者稍微偏高一点，就是大城市的房价特别高。我预测，今年房地产市场整体仍将处于下行通道中，底部将在今年出现。从目前楼市的调控效果看，本轮楼市上升周期的最高峰已经过去，未来一段时间将会走向下行周期，所以今年房地产行业的销售量不会超过2017年。在下行周期，2018年可能会出现房地产投资、销售和价格的低谷，但是总体来说不会有大起大落的现象。

《支点》：对武汉的房价走势，您如何看？

顾云昌：就武汉等大型和特大型人口流入城市来说，房价仍会坚挺。按国土资源部、住房城乡建设部部署，北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉等13个城市正在开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

新的政策对武汉这类城市未来房地产市场将产生深远影响，能减轻大型和特大型城市住房的供应压力，并由此对房价起到稳定的作用。

《支点》：今年三四线城市的房价会不会出现松动迹象？

顾云昌：大城市将是“强龙”（房企前50强）的天下，小城镇仍然有“地头蛇”的生存空间。不同城市房地产销售情况和房价的不同走势，也将影响到未来调控政策的调整。

虽然三四线城市销售情况和房价已有了一定程度的提升，但预计未来调控力度持续加码的可能性并不会太大。许多三四线城市依然处于需要去库存的状态，调控政策力度比一二线城市紧的可能性很小。