物业管理与服务的法治化刍议

物业管理的对象是物包括楼盘、设备、设施、场地等，而服务对象是人，杜子美有一句憂国忧民的名言“安得广厦千万间，大辟天下寒士俱欢颜”。安居才能乐业，安居是人民幸福感的重要标志。因此，物业管理与社会安定、人民生活休戚相关。加强对物业管理工作的重视程度，将物业管理提高到管控社会矛盾、化解社会积怨、稳定社会大局的高度来认识，必须遵循法治的轨道。

一、物业企业与业主关系亟待规范细化

物业管理实际是“物业服务”，使用“管理”一词不能正确体现物业工作的内涵。深圳在制定全国第一个物业条例时，使用“管理”一词明显有时代烙印而且影响了后来。物业企业应当清醒地摆正自身与业主的关系，其工作宗旨不是管理而是服务---为业主服务！少数企业把居民小区当成自己的一亩三分地，擅自改变公用部位和公共设施用途谋取个人利益，将物业出租甚至出售，把业主当成唐僧肉，任意宰割，严重侵犯业主权益。

业主（委员会）与物业公司沟通困难。业主委员会作为代表业主发声的组织，实践中其协调、监督和维权行为难以得到完全落实，没有真正成为维系业主与物业公司之间的纽带：一是业主委员会成立率低。业主不能依法或不知行使自己的权利，参与意识不强，共同选举、决策事务参与度低。据统计，物业管理区域成立业主委员会普遍不足10%。二是业主法律意识淡薄。一些业主依法维权意识不强，遇到纠纷习惯采取人访、信访方式解决问题，信访不信法。三是职责作用发挥不力。部分业主大会及业主委员会操作不规范，成立和运作程序不透明、不公开，成员由于自身素质不高，变动频繁，怠于职责；有的业主委员会形同虚设、无制约，甚至与物企沆瀣一气。

兹因房产开发建设监管不力，小区工程建设存在遗留问题多。特别是各种手续不全导致房产证无法办理和水电配套设施建设不全等方面，本是应在开发建设中解决的问题，但物企入驻后，业主直接将矛盾转嫁到物企，物企又无法解决，导致恩怨加大，业主如采用停缴物业费等过激方式以对抗，虽然《物业管理条例》第六十七条赋予了物业管理企业通过诉讼方式解决欠缴物业费问题的权利但不符合物业特殊风俗习惯，又花费时间较长，效率低下，条例的规定多停留在理论层面。

二、物业地方法规作用凸显却没引起重视

《立法法》第七十二条第二款“设区的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以对城乡建设与管理、环境保护、历史文化保护等方面的事项制定地方性法规，”

虽然国务院颁布了《物业管理条例》，但日新月异的经济社会，《条例》显然不能应对多样化的市场需求及各地不同经济发展水平的需要，缺少因地制宜的地方规定，从法规层面保障物业服务行业的健康发展。，部分规定可操作性已滞后于当前的物业管理现状，各方权责关系依然未能落实。对物业管理相关的配套规定，还应进一步细分，加大地方规定的建设力度。

维修资金的使用，法律规定启动困难，动用维修资金需要小区内2/3的相关业主同意后才能申请和使用，房管部门又只能按法定程序审批备案。比如某小区，3000户居民，其中一栋楼需要维修，要动用维修资金，就需征得2000多户业主的同意，操作起来且不论业主能否顺利通过，仅征求意见、将人找齐都难，造成应使用而使用不了的尴尬。致基金使用率低，效果不明显。

三、前期物业管理招投标

前期物业监管缺位，体制上建管不分。业主入住后发现合同承诺没有兑现，如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、不切实际的超值服务承诺等，引发纠纷不断。在前期物业管理招投标中，参与竞标的物业公司多是开发公司派生或投资组建，和开发商穿连裆裤子，利益共享，没有实质的独立法律地位，甚至存在法人人格混同问题。本应由业主选聘的物业公司，却隶属于房地产开发商，这自然很难实现业主权益的有效保障，在移交楼宇时，怎么能又怎么会维护业主利益？

受限于物业行业发展水平及，很多业主尚未形成通过招投标的方式选聘物业服务公司的理念，不明白使用招投标挑选物业公司对于维护自身权利的意义。使用招投标的方式选取物业服务公司的办法目前更多的小城市尚未适用。

《 招标投标法》疏漏于物业管理招投标，如对资格预审程序规定得过于简略，也没有使用资格预审文件的要求等，而《前期物业管理招标投标管理暂行办法》于2003年施行，已不能体现经济发展的新特点。物业管理部门缺少对物业服务招投标活动的有效管理，干预过多、直接运用行政手段或者不管不问。行业亦缺乏如建设工程招投标程序配套的示范指引，不利于招投标市场的规范化。

鉴上，需要制定国家层面的法律规范，明确基本的硬性条件及禁止性规定，如对物业管理招投标市场的准入门槛、人员的资质要求、物业公司独立性等问题作出明确规定，使招投标有法可依。制定地方实施细则及办法，因地制宜，明确常规性的基本要求和操作程序，参与者有章可循。政府部门相关管理部门定位角色、权责分明。加强监管，处理违规行为。引导中立机构参与招标活动，建立公平、公正的物业管理招投标环境。

四、物业企业与地方政府关系的规范化

物业管理的权限应下沉到最基层政权如街道办事处及基层群众自治组织如居委会，这是由我国物业管理的现状决定的。因为我国物业管理主体复杂（国有企事业单位总务科室、政府社区管理、…专业化物业管理公司九七年以后、自家小院），只能由政府担当；同时，进一步理顺管理体制，将物业服务纳入社区管理，将物企纳入社区居委会的日常行政管理中。如河南【2014豫办33号】文要求，每达到 1000-3000户，即成立一个社区居委会。基层民调组织应加强物业纠纷的调解工作，息讼解纷，促进社区和谐。。

制定新的物业服务费政府指导价标准。良性的市场竞争机制离不开自由竞争。物业管理的收费标准与服务标准，中小城市限于经济水平制约，收费水平较低，导致一方面物业公司本身盈利存在困难，缺少服务投入，难以发展；另一方面，低水平的物业服务导致业主认为物业收费不合理，不愿多支付物业费，甚至会以不交物业费相对抗。长此以往，恶性循环。物业服务行业应在不影响自由竞争的前提下，对收费、服务标准等领域达成地方行业标准，避免不正当竞争，也可确定物业服务行业的基础收费，逐步培养业主正确的消费观念。

税务部门应有税收优惠政策，通过退税、降低税收等财政调节手段进行扶持，特别是对建设时间早、小区规模小、设施设备陈旧、管理成本高、老住宅小区进行改造的，对管理的物企可给予适当的优惠政策；社会弱势群体交纳不起物业服务费的，政府给与补贴，扶持物企发展。

五、管理规约不容低估

物业全部应该召开业主大会，高度重视业主委员会建立及履职工作，使物权法第六章的规定得到落实。创建业主、业主委员会、物业公司三者良好沟通机制。 业主规约既是自律公约，《物权法》第83 条又赋予业主委员会执行规约的权力。如某小区楼上养鸡、凌晨两点鸡叫影响正常其他业主休息问题。为物业说一句公道话，这样的问题物业公司难以解决，如果有规约则物业可以执行。它既不是畜禽饲养问题，也不是噪音问题，牵牛要牵牛鼻子，从法律层面上讲，是民法通则第八十三条、物权法84条规定的相邻权问题。

六、行业自律建设不可或缺

物业行业和谐、公平秩序的建立和行业整体素质的提升直接效應是辅助实现居民的安居。现物业企业，普遍规模小，资质低，实力弱，服务差，满足于微利运行，不注重品牌企业的打造，未形成规范化市场，缺少具有一定规模和资质的物业公司，引领带动不强。如此难以健全物业服务市场，不利于行业规范化管理及健康发展。

物业公司要加强自身建设，走出自身的困境，要靠他们自己市场化经营，改善服务质量、确立服务标准、引进先进技术、培训专业人才，增强竞争力。

行业协会应发挥桥梁作用，加强自律。充分听取业主的意见和建议，及时根据实际情况修订行业规范如《业主公约》、《业主大会议事规则》、《物业管理委托合同》等示范性文本，促进行业规范发展。

行业协会应当注重物业服务专业人才的培养。物业企业普遍缺乏管理型、专业型人才，有知识型人才也是在册不在岗，物业从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力。文化理论和实践素质水平均尚少职业化。应定期举办物业管理招投标研讨与培训，进行普法教育与行业技能的指导，提高从业人员素质。

总之，物业管理还是一个新兴的行业，“茅檐低小，溪上青青草，醉里吴音相媚好”（辛），这种农耕村居环境在城市中已经难寻到踪影，各人自扫门前雪的状况去而不再。2016年2月国务院公布了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，这也对物业服务行业提出了新的要求，社会的发展亟需召唤符合时代精神的物业管理。无论是当下所面临的某些困境，还是未来即将迎接的挑战，都需要通过法律和可操作的规范去解决和应对。

作者简介：卢霖一，河南问通律师事务所主任律师，信阳市政协常委，信阳师范学院法学与社会学院兼职教授；信阳市人民政府法律顾问。