简析既有建筑渗漏维修解决方案

■ 毕 利 BI Li

1 工程概况

某既有住宅小区项目占地面积为97 137m2，总建筑面积为194 720m2，地上部分177 428m2，地下部分17 293m2，共计2 364户。主体为14层剪力墙结构，高44.65m；外立面为外墙外保温系统构造，7m高度以下为墙砖饰面，7m以上为外墙漆涂装。

房屋已交付业主使用约6年，广大业主纷纷投诉外墙面抹灰层普遍脱落、铁艺栏杆锈蚀不堪、渗水严重等问题，严重影响业主的出入安全和生产生活。政府领导非常重视广大业主的诉求，指示相关部门全程跟踪，并组织邀请相关专业单位、权威机构专家现场勘查调研，制定样板维修方案，以便总结经验，推广应用。

2 维修重点及难点

（1）本项目为拆迁安置小区，居民多为老人和出租户，查勘沟通量大，且出租户较难进门沟通、查勘。由于已经入住时间较长，车辆出入较多，停车区域距离施工现场较近，安全隐患大，急需整治。

（2）楼层高渗漏部位多，外墙面维修难度大，随时可能有高空坠物风险，高层作业需做好安全防护、成品保护工作。外墙范围由于无塔吊等垂直运输设备，且无法搭设满堂架，只能采用吊篮施工。

（3）屋面及外墙局部的拆除施工过程中，会产生垃圾、灰尘、噪音，影响居民生活，可能会造成投诉。同时，由于垂直运输困难，施工进度慢。

（4）通过目前小区业主报修物业的记录及现场查勘调研情况，该小区屋面、外墙、阳台、窗台、窗框、空调机位、管道等部位均存在比较严重的渗漏情况。更为严重的是，外墙装饰层坠落，铁艺栏杆生锈严重，存在严重的坠落风险。该渗漏及安全隐患属系统性问题，比小区通常存在的渗漏和安全隐患严重得多，可能会有不可预见的情况发生。

（5）现场在保质保量的前提下如何做到少扰民、少投诉，需要多方协调综合处理，合理组织安排施工。

（6）施工过程中有大型设备进场，需考虑地库的承载力及运输路线。

3 防水维修方案

3.1 屋面区域

3.1.1 渗漏原因分析

根据现场勘查情况（图1），分析其渗漏原因主要为：①屋面防水层失效进水、老化、收边收口不密实，沉降撕裂防水层；②屋面排水孔过高且孔径太小，坡度较小，形成积淤积水，排水不畅；③屋面刚性保护层膨胀、起鼓、裂变，雨水进入保温层，温度升高使水汽蒸发而加剧膨胀裂变；④原设计存在缺陷无透气和伸缩补偿功能，无隔气层；⑤出屋面设备（烟道、炮楼等）基础根部砌体存在松弛裂缝。

3.1.2 解决方法及施工工序

图1 屋面渗漏情况

针对上述情况，对屋面进行防水维修处理，具体施工工序为：成品保护→凿除刚性保护层、保温层至基层→铲除老化防水层→凿去找坡层至结构板面→清理基层→查找渗水部位→裂缝注浆堵漏→降低雨水口→女儿墙阴角、出屋面管道、设备基础等细部特殊补强处理（凿V型槽、做R圆弧）→基层清理→找坡层→基层蓄水验收→隔气层施工（1.5mm厚聚氨酯涂膜）→保护层→防水附加层→整体防水层施工（非固化+3mmSBS防水卷材，科瑞普防水系统）→安装排气带、排气管→施工保温层（50mm厚EPS保温板）→100mm钢筋混凝土保护层收光、养护→分格缝施工→收边收口女儿墙压条安装及密封→自检自查修整→垃圾清运→保洁→组织验收→资料归档。屋面详图见图2。

3.1.3 防水节点维修做法

3.1.3.1 安装排气带、排气管

排气管分布约5m×5m，具体构造见图3、4。

3.1.3.2 女儿墙防水维修做法（图5）

（1）女儿墙泛水处铺贴的卷材应采用满黏法。

图2 屋面防水构造详图

图3 排气管道分布图

（2）砖墙上的卷材收头可直接铺压到女儿墙压顶下，压顶也要做防水处理，也可以压入砖墙凹槽内固定密封。凹槽距屋面找平层要大于250mm，凹槽上部的墙体应做防水处理。

（3）对于混凝土女儿墙，卷材的收头应用金属压条钉压，并用密封材料封严。

3.2 墙面区域

3.2.1 墙面渗水原因分析

图4 排气孔防水构造图

图5 女儿墙防水构造图

经现场勘查，发现室内墙体发霉、窗台窗框边发霉发黑、阳台顶面腻子起壳发霉、木饰面起鼓、踢脚线发黑、外墙饰面脱落、铁艺栏杆锈蚀掉落、阳台粉刷层大块掉落等（图6）。分析其原因，主要为：①外墙外保温板与墙体附着黏结不牢、松动或脱落；②墙面出现裂缝、起皮、起鼓；③女儿墙压顶和细部收边收口不严实，有缝隙；④开孔钻眼、安装空调、卫生间排风、厨房燃气排烟等，端头处未做防水处理；⑤外墙未施工防水层；⑥外墙保温系统内的水汽呼吸排放系统不畅，雨水渗入后无法自行排出，积在墙体与保温系统之内，待天气晴朗、温度升高，蒸发的水汽通过墙体进入室内，造成室内结霜发霉、发黑；⑦滴水线条、美纹装饰线、腰线滴水有缺陷，处理不到位（内低外高）而造成倒灌现象。

3.2.2 外墙面渗水解决方法及施工工序

外墙面采用聚苯板玻纤网格布聚合物砂浆外保温系统，主要由黏结砂浆（黏结胶浆）、膨胀聚苯乙烯泡沫塑料板（以下简称聚苯板）、玻璃纤维网格布（以下简称网格布）、抗裂砂浆（抹面胶浆）和外防水体系施工组成。其构造具体做法为：①用黏结砂浆把聚苯板粘贴固定在基层墙体上形成保温层；②在聚苯板面刮抹薄层抗裂砂浆，在其上铺贴网格布，在网格布上再刮抗裂砂浆形成表面保护层；③待保护层干燥后，再按要求进行饰面（图7）。

图6 外墙面渗水情况

3.2.3 飘窗、窗台节点防水维修

3.2.3.1 飘窗、窗台节点渗水原因分析

经现场勘查，造成飘窗、窗台渗水（图8）的主要原因有：①密封缓冲条损坏、溢水孔过高或堵塞；②窗框周边密封胶老化失效，翘边、开裂，且与基层剥离；③附框变形与墙体缝隙过大，凹凸槽塞缝不密实，填充物无防水功能；④窗框周边保温层裂缝；⑤窗台上口滴水设置不到位，下口坡度过小，致使下口存水通过外墙返渗到室内。

3.2.3.2 解决方法及施工工序

对飘窗、窗台渗水部位进行防水处理（图9），其施工工序为：窗框四周粘贴美纹纸50mm宽→铲除老化密封胶→周边开槽（100mmx50mm）→掏空填充物→金属固定件防腐除锈→框槽内壁改性水不漏塞缝→附框与墙体接壤处弹性胶泥逐层封堵→防水层施工→防水砂浆保护找平找坡→养护→清洗→更换密封条→打耐候结构胶→恢复外墙装饰层→垃圾清运→保洁→喷淋水验收→资料整理归档。

3.2.4 阳台、铁艺栏杆节点防水维修

图7 外墙防水构造图

图8 飘窗、窗台处渗水

3.2.4.1 渗水原因分析

阳台、铁艺栏杆渗水的原因有：①阳台下口抹灰层裂变松动，自行脱落，存在极大安全隐患；②抹灰面与墙体相接处裂缝进水，直接渗入室内和保温层内造成渗水；③铁花栏杆锈蚀，雨水进入铁花内部，经根部流入室内；④铁艺栏杆锈蚀掉落，存在安全隐患；⑤有损形象和美观。

3.2.4.2 解决方法及施工工序

（1）未封闭阳台的做法：安装、安全密目网夹防尘布（防冲击150kg以上）→拆除拆除锈蚀栏杆→凿除抹灰层→安装新栏杆（热镀锌+烤漆栏杆或者不锈钢栏杆）→清理→栏杆固定部位防锈处理并使用改性水不漏密封加强→清理→立面批界面剂→抹灰、批平、找坡→设置滴水→养护→批防水腻子→油漆施工→垃圾清运→保洁→验收→资料归档。

（2）已封闭阳台的做法：安装、安全密目网夹防尘布（防冲击150kg以上）→拆除锈蚀栏杆→凿除抹灰层→掏空填充物→金属固定件防腐除锈→框槽内壁改性水不漏塞缝→附框与墙体接壤处弹性胶泥逐层封堵→安装新栏杆（热镀锌+烤漆栏杆或者不锈钢栏杆）→防水层施工→防水砂浆保护找平找坡→养护→清洗→更换密封条→打耐候结构胶→恢复外墙装饰层→垃圾清运→保洁→喷淋水验收→资料整理归档。

3.2.5 空调机位节点维修

3.2.5.1 渗水原因分析

经现场勘查，空调机位渗水（图10）的主要原因有：①空调板无排水孔（地漏）；②板内为找坡或者坡度较小；③部分外高内低；积水渗入室内和保温板内；④空调未安装在空调机位内，排水未接入排水管。

3.2.5.2 解决方法及施工工序

对空调机位渗水部位进行维修，具体做法是：凿去找平层至基面→钻排水孔（Φ75）→空调板与墙体阴角上翻300mm高凿至基层→抹灰批平压光→做R 圆弧→地漏安装→排水管安装→穿机位板水管根部补强处理→整体防水涂膜2度→马蹄黏结层→找坡保护层→垃圾清运→保洁→验收→资料归档。具体构造详见图11。

图9 门窗边防水构造图

4 结语

图10 空调机位渗水情况

图11 空调机位、空调洞堵漏节点示意图

随着我国建筑行业市场不断发展和完善，人们对居住环境的要求也在提高。对于建筑防水质量，也开始备受关注。由于防水合理使用年限有限，很多建筑，尤其老旧小区，开始出现不同程度的渗漏水现象。虽然发生渗漏的原因多且情况复杂，但还是可以进行归类分析、总结经验。本文结合具体项目分析，提供一种建筑房屋渗漏维修的成熟方案，以期帮助渗漏维修从业人员分析和解决渗漏问题，共同构筑无渗漏幸福家园。