地下空间不动产单元划分与编码技术研究—以地下交通设施为例

2018-08-04胡小华余劭晖

上海国土资源 2018年2期

高飞，余蒙，胡小华，余劭晖

(1.合肥工业大学土木与水利工程学院，安徽·合肥 230009；2.合肥市不动产登记中心，安徽·合肥 230009)

近年来，我国城镇化、工业化建设发展迅速，城市人口逐年增加，使得城市土地资源紧张，地表土地利用已经趋于饱和，各大城市纷纷开始向地下空间进行“深度开发”[1]。随着不动产统一登记工作的开展，如何高效开展地下空间不动产统一登记已成为城市不动产管理部门的新课题，其中地下空间不动产单元划分与编码是实现地下空间不动产统一登记的重要前提[2-7]。

2017年国土资源部出台了《不动产单元设定与代码编制规则》[8]（以下简称《规则》），文中涉及到地下空间不动产登记的相关内容，但较为概括，并没有做出具体规定。从目前合肥市不动产统一登记情况来看，已经遇到了地铁、地下车库等地下交通设施不动产登记问题。而我国国土面积广阔，不同地区的地下空间复杂多样，实际操作也各不相同，因此必须针对地下空间不动产登记展开专题研究，形成相应的技术细则。本文从地下交通设施入手，对合肥市开展探索和研究。

1 不动产登记概述

1.1 不动产统一登记

过去多年来，我国的不动产登记一直由不同部门分别负责管理。建设用地使用权由国土部门负责登记；房屋所有权由住房和城乡建设部门负责登记；草地、耕地等承包经营权由农业部门负责登记；林木所有权由林业部门负责登记。这种多部门登记模式，出现技术标准不一、业务重叠等问题，给不动产的权属管理带来不便[9]。

2007年国家颁布的《物权法》首次提出要对不动产实行统一登记，并规定由国土资源部负责全国不动产的指导和监督工作。2014年国务院颁布《不动产登记暂行条例》[10]指出不动产登记的基本单位是不动产单元，而且不动产单元要有唯一编码。2015年3月10日，国土资源部下发了《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》，开始在全国范围内试行。2016年国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》又进一步明确了不动产单元是指权属界线封闭、具有独立使用价值的空间[11]。2017年颁布的《规则》更加规范了不动产统一登记工作。全国不动产统一登记工作全面展开，目前合肥市已经建立了以土地登记为核心的不动产登记体系。

1.2 不动产单元

不动产单元要满足权属界线封闭、有独立使用价值两个条件，它是不动产统一登记的基本单位。不动产统一登记就是将土地与其定着物整合为不动产单元进行登记[12]。地表没有定着物的，该土地使用权界线封闭的空间直接构成一个不动产单元；对于地表有定着物的，以该定着物与土地组成的权属界线封闭空间作为不动产单元。以不动产单元为登记对象，实行“房地一体”、“林地一体”登记[13]，如图1所示。这样既符合现代人对不动产的理解，又实现了传统二维登记向三维的转换。

2 不动产单元设定与代码编制规则

2.1 不动产单元设定

按照2017年国土资源部出台的《规则》的要求，不动产单元设定分为三种情况：

（1）一宗土地所有权宗地应设定为一个不动产单元。

（2）无定着物的一宗使用权宗地应设定为一个不动产单元。

图1 不动产单元Fig.1 Real estate unit code structure

（3）有定着物的一宗使用权宗地，其定着物与该宗地应设为一个不动产单元。

2.2 不动产单元编码

按照《规则》的要求，不动产单元采用七层28位代码表示，由宗地代码、定着物单元代码共同组成，代码结构如图2所示。按层次分别为县级行政区划代码、地籍区代码、地籍子区代码、宗地特征码、宗地顺序号、定着物特征码和定着物单元号。第13、14和20位是特征码，其中G、J、Z分别表示国家土地所有权、集体土地所有权、土地所有权未确定或有争议；A、B、S、X分别表示土地所有权宗地、建设用地使用权宗地（地表）、建设用地使用权宗地（地上）、建设用地使用权宗地（地下）；F、L、Q、W分别表示房屋等建筑物或构筑物、森林或林木、其他类型的定着物、无定着物。具体编码规则见表1。

图2 不动产单元代码结构Fig.2 Real estate unit code structure

3 地下交通不动产单元划分与编码

3.1 地下空间的分类

依据《城市地下空间利用基本术语标准》[14]和《城市地下空间设施分类与代码》[15]中规定，可将地下空间按设施类型划分为七类，如表3所示。本研究以地下交通设施为例，探究地下空间不动产单元划分与编码。

表1 不动产单元编码规则Table 1 Real estate unit coding rules

表2 地下空间设施分类Table 2 Classi fi cation of underground space facilities

3.2 地下交通不动产单元的划分

地下交通设施包括城市地铁、地下道路、地下车库、地下车站等。如何划分适合的不动产单元是不动产登记的前提。本研究在《规则》的基础上，结合建设用地使用权分层制度，参照现行的《车库建筑设计规范》、《机械式停车库工程技术规范》、《地铁设计规范》、《城市轨道交通技术规范》、《人民防空地下室设计规范》等标准[16-19]，对下列不动产给出划分思路。

（1）城市地铁

依据《地铁设计规范》、《城市轨道交通技术规范》，地铁是在城市中修建的快速、大运量、用电力牵引的轨道交通，由轨道和车站组成，其中车站又包括站台层，站厅层等附属设施。研究发现，城市地铁可在地上、地下分别建造，我们这里只讨论地下建造的地铁。

研究认为，地铁属于线性地物，依据《规则》中线性地物可不再空间上表达的思想，将整条地铁线路划分为一个不动产单元，为保证功能完整和使用独立性，地铁车站的站厅、站台等附属设施应一并划为一个整体，即地铁线路和沿途地铁站划分为一个不动产单元。如图3所示。其权属界线应以规划许可证、建筑施工许可证（图）、竣工验收材料、房产调查或测绘报告等材料进行确定。

（2）地下道路

依据《城市地下道路工程设计规范》，地下道路是地表以下供机动车或兼有非机动车、行人通行道路。按主线长度可分为4类，见表3。由于地下道路造价很高，全国仅有少部分道路是全线贯穿在地下，大部分城市仅在交通量较大的地段，建设适当长度的地下道路，也称为城市隧道。

研究认为，地下道路也属于线性地物，整条道路可划分为一个不动产单元。但考虑有些城市隧道长度过短，分割登记过于零碎。研究给出以下划分原则：一是全线均在地下的应整条道路划分为一个单元；二是部分路线在地下的按主线长度分两种情况：特长距离、长距离地下道路可整条划分为一个单元，中等距离、短距离地下道路可与地表道路一并划分为一个单元。

表3 地下道路不动产单元划分Table 3 Underground road real estate division

（3）地下车库

《车库建筑设计规范》中地下车库是指室内地坪低于室外地坪高度超过该层净高1/2的车库，包括停车区和设备管理区，其中停车区分为停车位和通车道。

按产权类型，地下车库可分为公共停车库和专有停车库。一般地下综合体的停车库属于公共停车库，不需要划分车位；一般住宅用地和办公室用地的停车库属于专有停车库，需要划分车位[20]。

按建设方式，地下车库车库可分为独立式和附建式，独立式车库指单独建造并具有独立建筑主体与设备系统的车库。附建式车库指与地表建筑物结合建造，并共用建筑主体与设备系统的车库。

研究认为，划分地下车库不动产单元时要从构造和权利主体综合考虑，这里给出以下划分方法：当整幢房屋和地下车库结合建造，且为同一权利人所有，可将车库与地表建筑物划分为一个不动产单元；对住宅小区地下专有停车库，可按车位划分为不动产单元，设备区和通车道作为公共区域均摊，不参与划分；对公共停车库，要明确其权利人和管理部门，可分区域划分不动产单元。具体见表4。

3.3 地下交通不动产单元的编码

为实现不动产统一登记，基于编码的稳定性和继承性，对地下交通设施不动产单元依然采取《规则》中7层28位码的结构。具体编码如下：

（1）第一层6位行政区划代码

表4 地下车库不动产单元划分Table 4 Underground garage real estate division

依然采用采用GB/T 2260规定的行政区划代码。

（2）第二层3位地籍区代码

研究认为，将地下空间划分为一个地籍区，即一个县级行政区的地下空间为一个地籍区，根据《规则》中赋特殊代码的做法，如线性地物地籍区代码为“999”、海籍地籍区代码为“000”、重点林区地籍区代码为“900”等，考虑到未来地籍区还包括地上空间，为给将来预留代码，研究提出给地下空间地籍区代码赋值“902”，可作为过渡期代码，未来国家出台相关标准，再进行更新。

（3）第三层3位地籍子区代码

地籍子区应在地籍区内划分，考虑到地下空间的不同利用方式，研究提出地籍子区按地下空间设施类型划分，将地籍子区分为7种，分别为地下交通地籍子区、地下市政地籍子区、地下公共服务地籍子区、地下仓储地籍子区、地下物流地籍子区、地下防灾减灾地籍子区、地下综合地籍子区、地下综合地籍子区。地籍子区代码分别用010、020、030、040、050、060、070 表示。

（4）第四层2位宗地特征码

宗地特征码第一位用G、J、Z表示所有权类型，第二位用X表示建设用地使用权（地下）。

（5）第五层5位宗地顺序号

考虑到地籍子区代码仅区分地下设施类型，而同一设施类型又有多种用途，研究提出在宗地顺序号中再细分用途。以地下交通地籍子区为例，具体编码方式为：用途为“城市地铁”的，宗地顺序号的第1位采用“1”标识；用途为“地下道路”的，第1位采用“2”标识；用途为“地下车库”的，第1位采用“3”标识；后4位为该用途的宗地在地下交通地籍子区内的宗地顺序号。具体见表6。

表5 宗地顺序号Table 5 Serial number of cadastral parcel

（6）第六层1位定着物特征码

地下交通设施属于建（构）筑物，参考《规则》，定着物特征码采用“F”标识。

（7）第七层8位定着物单元号

定着物单元号是不动产单元编码的核心内容。考虑到目前地下空间为立体开发模式，为实现长远的三维立体模式管理，结合土地使用权分层设立的原则，提出引入地下层代码的思想，这样既体现了地下空间的特点，又可适应未来开发的要求。另外在横向上提出引入地下区代码，同一层的连续多个建（构）筑物可划为一个区，有需要的可具体划分到户。即定着物单元采用“纵向分层，横向分区”的思想。

定着物单元号包括两位分层代码，两位分区代码，四位分户代码，具体形式见表6。其中纵向分层代码，按照规划部门批准的地下空间竖向层次确定；横向分区代码在同一层按顺序编制，对于不需要分区的，代码可赋值“00”；分户代码在同一区按顺序编制，不分区的在同一层按顺序编制。

表6 定着物单元号Table 6 Unit number of things fi xed on land

4 合肥市案例实际应用

4.1 地铁不动产单元划分与编码

（1）案例介绍

合肥市地铁目前规划有15条线路，在建8条线路，其中1、2号线已投入使用。以1号线为例，线路全长29.06km，全地下线，共设置车站26座，北起张洼，南至九联圩。其中换乘站6座，设置滨湖车辆段及综合维修基地1座和大连路停车场1座，控制中心1个，明光路主变电所和紫云路主变电所2个。

（2）单元划分与编码

将地铁1号线路、车站及附属设施划分为一个不动产单元。行政区代码为合肥市代码“340100”，地下空间地籍区代码为“902”，地下交通地籍子区“010”，宗地特征码“GX”，宗地顺序号前一位用“1”标识，该地铁在该地籍子区的宗地顺序号“0001”，定着物单元特征码为“F”，该地铁分层代码按地铁层应为“02”，分区代码为“00”，分户代码为“0001”。具体编码如图4。

图4 地铁不动产单元编码Fig.4 Subway real estate unit code

4.2 地下车库不动产单元划分与编码

（1）案例介绍

合肥市政务区“华邦世贸城”占地面积7.2万m2，总建筑面积约40万m2，由A、B两栋纯办公写字楼组成。A栋是超高层写字楼，地上45层，地下5层均为商业区。B栋是高层写字楼，地上23层，地下5层由商业区和停车库组成，其中负一层北端、南端各有500个公共停车位，中间为商业区，负二层、负三层整层均为地下停车库，包括设备间、自行车库、仓储等附属设施。地下宗地取得建设用地使用权（地下），与地上部分分别申报规划许可，现商业区和负一层车库已全部售卖，负二、负三层车库为开发商甲自持。

（2）单元划分与编码

在满足界线固定封闭、功能完整的前提下，结合车库权利主体，提出以下划分方法：负一层按车位是划分不动产单元；负二层、负三层分区域划分不动产单元。其中设备间、仓储等附属设施不具备独立使用的价值，纳入公共部分进行分摊，不单独划分不动产单元。

以负一层某个车位为例，行政区代码为合肥市市辖区代码“340101”，地下空间地籍区代码为“902”，地下交通地籍子区“010”，宗地特征码“GX”，宗地顺序号前一位用“3”标识，该车库在该地籍子区的宗地顺序号“0011”，定着物单元特征码为“F”，该车库分层代码应为“01”，假设分区代码为“02”，分户代码为“0023”。具体编码如图5。