美国购房者如何化解产权风险

黄永明

一个独立的第三方会对房产的产权进行调查，这就是产权公司的工作。在产权清晰、可以过户的情况下，他们会给买家出一套产权保险

一对山东的老两口，买了一套商品房，房产证几年都没有办下来，他们并没有多想，直到看到法院贴在楼下的告示，才知道他们的房子要被拍卖用于偿还开发商的欠债。原来，开发商在把房子卖给他们之前，先把它拿去做了抵押。迫不得已，老两口上阵参与竞拍，第二次把他们的房子买回来，才得以在这里继续住下去。而他们的第一笔购房款一百多万元还不知道能不能要回来。

最近《今日说法》播出的这件案子，让我吃惊不小。在这个一波三折的故事当中，夫妻俩最初买房的时候，只是看到开发商表面上很正规，广告宣传的声势也很大，便对开发商深信不疑。我在想，这里面有个很大的漏洞啊——中国的购房者如何才能知道他们要买的房子的产权有没有问题呢？我回想自己当年在北京买房的经过，似乎也想不起哪个环节对房屋产权做过调查。还好我是幸运的，后来顺利拿到了房产证。

我现在居住在美国，美国的房产产权出问题的花样一点不比中国少。

比如，你买了一套新建的房屋，没多久，你发现，由于开发商欠施工方的款项，施工方在小区所有的房子上都加了一个留置权，你的房子也没能幸免。这导致房屋的产权有瑕疵，你无法出售你的房子。

或者是，我们得克萨斯州有一种情况叫“逆权侵占”，也就是，如果有人在你的土地上居住了十年你都没赶他走，那他就自动获得了他居住的那块地的产权。这种法律规定有年头了，遥想当年广袤的美洲土地谁的都不是的时候，那可不是谁住得久就是谁的嘛！在今天，这样的情况也可能构成一种产权风险。

美国人怎么堵住这种漏洞？产权公司这一角色在这个过程中发挥了极其重要的作用。

房产交易过程中，一个独立的第三方会对房产的产权进行调查，这就是产权公司的工作。在产权清晰、可以过户的情况下，他们会给买家出一套产权保险。

与其他类型的保险“保未来”不同，产权保险是“保历史”的——它覆盖的时间段是从产权过户这一天，向过去无限逆推。一旦后续出现了产权纠纷，它会向屋主和贷方做出赔付。也就是说，如果你买房时办了贷款，那么产权保险也会保障出借人的利益不受损失。

同一套房子，每发生一次过户，产权保险都需要重新办理一次，因为产权公司要确认房产的产权在最近一任屋主手上的时候没出什么问题。

这样一来，假设山东那老两口在美国买房遇到同样的情境，首先在购买的时候，交易就不可能完成。因为产权公司会发现开发商无权出售这套房子。退一步讲，即便是这房子被交易了，那出现了问题，老两口的损失也会有产权公司做出补偿，不至于要他们第二次购买这套房子后，再另行设法追讨第一笔钱。在那个真实案例中，开发公司早就注销了，这老两口能否追回那笔钱真是天知道了。

近些年来，美国的产权保险变得越来越完善。假设说你的房子是150万元买的，过了几年它涨到200万元，这个时候产权出现纠纷，产权保险如果仍以150万元来赔付，你可能还是会有损失。于是，现在很多公司提供了灵活的方案，让你能够增加保额。比如它会让保额每年递增10%，或者允许你按需购买更多保额。

在一些人的眼里，产权保险只是产权公司巧立名目赚钱的一种方式，因为实际中发生赔付的情况很少。我甚至听到一些专业的房地产经纪人也持有这种观点。

产权保险不便宜，但赔付之所以发生得少，并不是在于它是巧立名目的产物。真正的一个原因是，产权公司在承保前，会寻找产权可能存在的瑕疵并进行修复。这就好像电梯保险在承保前先把电梯里里外外检修一遍，那么后续发生问题的概率当然就低了。

（作者系美国得州注册房地产经纪人）