加快住房租赁市场发展的策略研究

徐毅 邢鸿雁

【摘要】住房租赁是房地产市场的重要组成部分，加快培育和发展住房租赁市场，有利于加快城镇化建设进度、优化劳动力和人才配置以及促进房地产市场的健康发展，是当前房地产市场建设的重要目标。对比部分国外房地产租赁市场的发展，我国住房租赁市场还存在相关权利不完整、市场发展不成熟、政府职能不明显等问题。因此，应从完善市场法规体系建设、建立高效的市场管理体系、积极实现租购同权机制、丰富市场供给主体结构、提供必要的配套服务措施五个方面加规范和快住房租赁市场的发展。

【关键词】住房租赁 市场 发展策略

一、加快培育和发展住房租赁市场的意义

（一）有利于加快加快城镇化进程

在我国不断加速的城镇化进程当中，大量农村人口涌入城镇，为城镇发展提供了充足的劳动力，然而由于该部分人群购买能力有限以及城镇住房价格过高，限制了他们的市民化。大力发展规范的住房租赁市场，可以保障农村进城人口的长期居住权，并为他们实现其他市民权利提供基础，有效降低城镇化门槛，加快城镇化进程。

（二）有利于优化劳动力和人才配置

劳动力和人才，特别是高端人才是区域发展的重要动力，有效配置人力资源是促进社会高效发展的重要保障。健康发达的住房租赁市场可以有效降低劳动力和人才的流动成本，可以促进入力资源的合理配置。

（三）有利于保促进房地产健康发展

目前的房地产市场以产权买卖为主，租赁市场规模较小。快速发展并扩大住房租赁市场的规模，可以从供给侧入手，丰富房地产市场的房源供应形式，增加房源供给数量，更好的满足住房需求者的多元化需求，促进房地产市场健康发展。

二、国外住房租赁市场的相关经验

（一）美国住房租赁市场

（1）税收政策支持。美国主要通过税收制度来调节租赁房源的供给。一是通过缩短出租房屋的折旧期来减轻出租人税负，同时规定出租房内私人家具五年的折旧也可以冲减应税收入。二是对房屋征收高额的空置税，有利于引导民众将私有空房对外出租，增加私人出租房源。三是针对开发商投建的租赁用住房，十年期限内每一个年度都有一定的免税额度，鼓励资金流入租赁市场。四是政府对投资建设租赁住房的企业给予一定补贴来激发其开发热情。

（z）租金制度保障。在美国许多州都设有房租管制机构，境内的所有出租者都应当定期前往登记。该机构对辖区内的住房租赁提供参考性质的标准价格，并且规定了可浮动区间，在此区间内租金金额由租赁双方自由协商确定，但是不得超过浮动租金的上限。美国政府对出租方上调租金要求较为严格，即要得到房管部门审查许可，还要经过若干监督程序。美国政府还采取了租房券的优惠政策，对民众实施住房的保障性补贴，保障对象为承租人，但补贴直接发放至出租人。

（3）出租人适住性担保义务。该义务是指出租方要保证出租的房屋适宜居住，既满足居住的最基本条件，倘若出租方未履行该义务，导致承租方蒙受人身、财产等方面的损失，承租方可提起诉讼，要求返还租金并且给予赔偿。

（4）对租赁合同终止的限制。美国法律上对单方面终止住房租赁合同的具有较为严格的限制，且联邦和州立法均傾向于维护承租人的权力。即使出租人有十分正当的理由，但仍不能擅自“驱逐”租客，唯有通过合法的诉讼渠道，由执法机关依据法院裁决结果执行。

（二）德国住房租赁市场

（1）法律法规。德国政府关于住房租赁市场的法律都倾向保护承租人的权利，对于租赁合同的规定较为详尽。一是如果合同没有约定固定的租期，则代表承租人可以长期租住。二是承租人可以在没有明确理由的情况下，只需在规定期限内提出前通知出租方便可以单方面终止合同。三是出租方要单方面终止合同除需要合法理由外还需要证明承租方存在主观过错，即使承租方无力支付房租，出租方也不得驱赶承租方，而必须通过司法途径。

（3）房源保障措施。德国政府还设置了较为严格的强制措施来保障租赁市场上有较为充足的房源。一是住房合作社开发建设的住房只能用于出租，不得出售。住房合作社每年建设的住房约占德国总建设住房的三分之一，是租赁住房的主要提供者。二是房地产开发商在进行住房的商业开发时，政府强制性要求同步建设一定比例的租赁住房提供给低收入贫困家庭租住。在科隆市，这个比例达到四分之一。

（4）租金保障制度。德国各地方政府由房屋管理部门、中介机构组成的协会及承租人协会共同评估，并出台住房租金的指导价及浮动范围。指导价综合参考住房的房龄、位置、质量、周边同类住房租金、市场通货膨胀率、当地经济水平等因素确定，并定期更新，通常的更新周期为两年。政府指导价除为住房租赁双方签订合同提供参考外，还可在租赁合同纠纷时作为法院判决的依据。

三、我国住房租赁市场现状

（一）租赁住房权利不充分

与购买住房相比，租赁住房可以享受到的城市公共服务相对较少，租购不同权是近年来我国房地产市场高速发展的背景下住房租赁与住房销售形成鲜明反差的重要原因。

（1）户籍方面。在我国户籍制度与福利制度、教育制度、医疗制度等高度关联，多项城市公共服务以居民户籍为基础予以提供和落实。租房居住无法或较难实现落户，使得承租方难以享受居住地的居民权利。与之形成鲜明对比的是，购房落户则成为外地户籍人口实现户籍迁入居住地的重要途径。

（2）教育方面。义务教育资源通常采取划定片区就近入学的方式分配，在确定入学条件时除考虑户籍因素外还要与其居住房屋的产权挂钩，学区内租房居住者的子女大多并不具备入学资格。对部分接受外地户籍适龄儿童入学的学校，一方面学校的教育教育和水平通常在当地属于中下游，另一方面申请入学时需要办理相当繁琐的手续或严格的积分程序。这一现象客观上抬高了优质学区的房屋销售价格，对房地产调控造成了障碍。

（3）公积金方面。住房公积金制度是对城镇职工建立的长期住房储蓄金，是一项与住房关系紧密的社会制度。公积金的提取只能用于与住房相关各种用途，目前购买商品住房和归还住房贷款本息是最为普遍的提取原因。虽然住房公积金管理已经放开支付住房租金的提取用途，但并没有得到有效落实。要么提取金额较低，对缓解租户负担作用较小；要么需要提供房租的完税证明或发票，为提取住房公积金支付房租的造成较大障碍。

（二）市场发展不成熟

（1）供给结构不合理。出租房源主要以个人私有住房为主，由于个人住房分布分散，缺少统一的管理和维护，导致房屋及相关设施的维修及其他租后服务跟不上，且房源出租过程多委托中介代理，也存在个别中介机构私自加高房租赚取差价的行为。虽然一些专业化住房租赁企业提供的房源位置集中、标准统一、服务完善，但目前房源数量有限，在市场上占比相对较少。

（2）居住稳定性不高。在住房租赁市场中租赁双方处于不对等的地位，承租方通常处于弱势，因此相关利益往往难以得到保障，这一问题在人口净流入明显、外来人口较多的大中型城市尤为明显。房租增长频率过高、增长幅度过大，扣留押金、延时返还押金，向承租人转嫁房屋维修成本等现象普遍存在，甚至出租人单方面终止合同，强行驱逐承租人，损害其居住权。租房居住缺乏归属感和安全感，难以实现长租长住。

（3）市场秩序不规范。住房租赁市场目前仍处于缺乏规范秩序的阶段，各种市场乱象难以管理。一是部分违章建筑、临时建筑、危险建筑、集体土地房源流入到租赁市场，对合法产权住房的租赁造成冲击。二是承租人提前退租、私自转租、逃租，未经许可改造房屋、破坏房屋，利用出租屋从事非法活动等现象难以防范。三是出租人为谋求利益，私自改造房屋，通过加盖、分割等方式增加房间数量，造成消防、治安等方面的安全隐患。

（三）政府作用不明显

（1）法规体系不健全。现行的关于住房租赁市场的针对性管理法规仅有2010年12月1日颁布的《商品房屋租赁管理办法》，于2011年2月1日开始执行，但该办法内容不完善。一是对管理财象的界定不清晰，二是对租赁双方的责任和义务约定不全面，三是对相关部门的权力和责任划分不明确，四是对违反办法的处罚和追责规定不具体。此外，该办法在当前条件下可操作性差，且缺少配套政策予以辅助，因而对住房租赁市场的管理作用并不理想。

（2）对市场缺少管理。住房租赁市场“过度自由”，缺少必要的约束。一是市场准入门槛低，几乎完全开放，对租赁的房屋缺少必要审验，违章、非法住宅充斥在市场中，尤其是低端租赁市场，有关办法对租赁房屋所设置的消防、安全等要求没有得到有效落实。二是住房租赁行为缺少必要的监管，尽管有关办法规定“租赁双方应签合同并向房产管理部门登记备案”，但该要求并不具强制性，且多数地方政府均未建立有效的住房租赁合同备案体系，导致该要求始终没有得到实际执行。三是对市场参与者缺乏有效的管理，无论是对出租方、承租方还是中介机构，其市场行为完全政府监督之外，失信、违约、违规成本较低，基本不会受到惩罚，对守法守信者形成了负面影响。

（3）配套服务不到位。一是对住房租赁市场未能建立有效的信息体系，从信息采集阶段开始便缺少必要的基础建设，以至于政府本身对本地的住房租赁情况缺少系统的掌握。无论是市场的租赁规模、房屋分布、价格分布、户型、面积等，都缺少较相对充分的统计，对社会的信息披露、市场分析乃至价格指导等服务更是处于空白。二是政府部门未能有效提供符合市场现状且内容完整的统一的住房租赁合同，部分政府虽然制定了统一合同但并没有得到充分的推广和使用。租赁双方签订的租赁合同多是个人拟定或使用中介机构版本。三是缺少鼓励住房租赁市场发展的必要措施。对承租人而言，在缴纳个人所得税时房租支出无法冲减应税收入、支付房租难以获得发票、住房租赁贷款困难、政府补贴获得难等；出租企业在进行租赁项目建设和运营时，在土地、税收、贷款等方面未能获得充分的支持，这也是涉足租赁的企业相对较少的重要原因。

四、住房租赁市场发展策略

（一）完善市场法规体系建设

进一步健全和完善住房租赁相关法律法规建设，形成具体详细的市场规则。一是明确住房租赁的房屋范围，对允许进入租赁市场的房屋类型划定明确的标准。重点对不同产权形式的房屋以及改造后的房屋进入租赁市场的标准进行明确。二是明确市场参与主体的责任和义务，包括出租人、承租人和中介机构。特别要加大对承租人的权利保护，对出租人单方面解除合同、任意涨价、驱逐租客等行为进行有效的约束和限制，提高租赁关系的稳定性。三是明确政府相关部门的权利和责任。包括土地、住建、公安、消防等部门及街道、社区等，在确保相应法规政策得到有效执行的同时，努力构建安全、公平、文明的租住环境。四是明确违反相应法规行为的处罚和追责。包括处罚的方式、标准、有权执行机构、执行流程等，加强有关法规的权威性和严肃性，使法规能够真正发挥效力，起到应有的作用。

（二）建立高效的市场管理体系

除了构建完善的市场法规体系外，还应该建设高效的市场管理体系来确保相关法律法规的执行和实施。一是对待挂牌出租的房源进行有效的管理，建立招租房源的登记制度，在现有的产权登记信息的基础上补充政府房源信息，并允许承租人在租赁合同签署前对房源的合法合规性进行核验。二是政府对住房租赁合同进行统一的网签和备案，提升住房租赁行为的严肃性，以便于租赁双方更好的维护自身权益。同时政府还可以通过合同的备案信息更为及时准确地了解市场情况，为政策调整提供参考依据。三是要加强对市场参与者的管理，重点要对住房租赁中介和相关企业进行有效管理。通过信息备案、市场准入、经营行为监督等措施，确保相关机构遵纪守信经营，同时还有助于政府及时准确处理相关投诉和纠纷。四是政府部门之间要建立良好的联动机制，特别是住房租赁信息与流动人口管理、治安管理、疾病控制、税收等政府工作之间的联系。

（三）积极实现租购同权机制

租购同权是有效建立长期健康的住房租赁市场的关键，也是通过“租购并举”来实现房地产市场供给结构调整的重要环节。一是要保障承租人的长期居住权，这是承租人的最基本的权利，同时也是实现其他各项权利的基础。二是要满足承租人的户籍权，这是承租人实现本地化，融入当地城市生活的重要环节。三是要满足承租人子女公平享受义务教育的权利，这将是影响承租人选择租住房屋、租赁时间及可接受的租金价格的关键因素。四是要满足承租人提取公积金缴纳房租的权利，这也有助于提高租房比例，促进租赁市场发展。五是在要在基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报等方面为承租人提供市民待遇。

（四）丰富市场供给主体結构

要鼓励各类企业投入到住房租赁市场的建设，提供房源。一是鼓励房地产企业通过开发专项租赁项目或将存量待售房屋转为租赁房源投入市场，即可以有效供给房源也可以缓解去库存压力。二是鼓励大型企业，利用自身土地和资源建设租赁住房或将己建成闲置仿佛用于住房租赁。三是鼓励专业租赁企业的发展，通过整合城市闲置住房资源，提供租赁服务以及集中管理服务。

（五）提供必要的配套服务措施

除此之外，政府还应该发挥自身职能或调动社会资源为住房租赁市场发展提供配套支持。比如，必要的市场交易信息，租金指导价格，租金冲抵个人所得税应税收入，更为便利的低利率贷款，政府的专项住房租赁补贴等。以此来鼓励广大居民“以租代购”，促进住房租赁市场的发展。