住宅项目外窗渗漏原因分析及对策

况开泰 中国铁路上海局集团有限公司上海铁路房地产开发经营有限公司

1 背景

1.1 项目概况

“石川春晓”项目是中国铁路总公司上海局集团公司（以下简称上海局）在上海地区继“石泉春晓”项目后，建设开发的第二个单位租赁房项目，该项目位于普陀区铜川路578号，地处静宁路以西、铜川路以北、真华路以东，占地面积69 790 m2。项目总面积234 773.36 m2。项目由12栋18～35层住宅楼，4个商业配套和2个地下车库，共有2 180户。各类窗户总计14 126扇。

1.2 选题原因

一是项目品质进一步提升的需要。“石泉春晓”项目交付后，其窗边渗漏情况反映比较集中。房地产公司对“石泉春晓”一期、二期工程窗边渗水、漏水等情况进行了调查、了解，共调查了200个点，其中40个点不合格，合格率仅为80%（见表1）。而“石川春晓”项目是上海地区第二个单位租赁房项目，在汲取积累“石泉春晓”项目建设经验的基础上，更要贯彻落实质量管理体系，加强施工过程质量管控，全面提升项目品质。二是窗边渗水属于质量通病，具有一定普遍性。对于住宅项目来说，窗边渗漏现象这一质量通病，极易造成套内墙面潮湿甚至发霉，破坏已完成的装饰装修，甚至会引来住户的投诉和索赔，给施工、物业和房地产公司带来经济和声誉上的损失。而且窗边渗漏完全根治难度大、周期长、费用高，后期解决困难重重，这就决定了要解决此问题必须在施工过程中就严加把控。

表1“石泉春晓”项目窗边统计表

2 住宅项目外窗渗漏原因分析

2.1 现状调查

经多方调查和问询了解，上海地区住宅项目的外窗在窗檐、窗户两侧及窗台板角部都存在或多或少的渗漏现象。甚至在同一房地产公司开发的住宅项目中，不同施工单位负责的门窗分部分项工程亦存在不同程度的外窗渗漏情况。结合以前施工经验，在研究后续施工的“石川春晓”项目门窗分部分项工程施工方案时，分析出了造成“石泉春晓”一期、二期工程门窗渗漏的原因（见表2）。

表2 窗边渗水可能原因分析表

表3 窗边渗水数据采集表

根据表2，在施工过程中，对可能导致外窗渗漏的因素进行数据收集。其统计结果见表3。

通过以上分析，我们找到了产生窗边渗水的关键点：防水密封胶不密实和窗边或窗框处理不合格。计算得知其占不合格比例为（48+14）/70=88.75%。只要着力解决这两个问题，那么我们的合格率就能大幅提高。

2.2 原因分析

结合原因分析图标，根据现场施工现状，广泛收集施工总承包单位、门窗专业单位施工技术人员及咨询其他工程技术专家的意见，进行诱发原因分析。从原因分析中筛选出10个末端因素，并对末端因素进行确认，确认结果见表4。

表4 末端原因分析表

对上述末端因素，分析出四条要因，具体如下：①工人质量意识差。对门窗施工人员进行了岗前教育培训，并在培训完以后进行了考核，考核及格率仅为40%；②未进行二次塞缝。本工程施工方案采用竖向缝隙抛塞混凝土工艺，一次成型，易开裂，存在一定的渗漏隐患；③固定件安装不规范。由于固定装置的安装不正常，部分固定件暴露在窗框外面。④缝隙内有垃圾。窗间隙内的垃圾会引起混凝土浇筑不密实，易形成裂缝，造成渗漏。

3 住宅项目外窗渗漏对策制定

3.1 对策拟定

针对外窗渗水的四个要因，进行分析研究，拟定相应对策，具体如表5所示。

3.2 实施情况

实施一：工人质量意识差

对具体施工人员进行专项技术交底，加强工人实际操作培训，针对部分工人未按交底施工，要求施工单位工程技术部利用会议室开展专项的技术交底和实际操作培训，请施工单位项目技术负责人讲施工流程，讲细部节点做法等，耐心解答工人的提问。并在学习结束后，由施工单位施工员组织对工人进行考核，考核全部通过，及格率为100%。

实施二：未进行二次塞缝

进行二次塞缝能有效的避免细石砼成型过程中的因温度等因素导致的收缩塌落而导致的窗框变形和塞缝成型后产生的通缝。分二次堵塞密实，第一次完成60%，第二次完成剩余部分，要在第一次堵塞的砂浆强度达到70%并取出固定窗框用的垫块后方可进行。最后一次堵塞完后要用铁抹子将砂浆与窗框侧面抹平。砂浆加10%的UEA微膨胀剂（水泥用量的10%），砂浆以用手握成团为标准，必须手工塞缝，着重注意固定件转角处和下部的塞缝密实。

实施三：固定件安装不规范

塞缝填实后固定件不露出窗框，避免完成后固定件露出部分形成雨水通道，顺其向内墙渗漏。在安装前，为保证固定件完好，把固定件适当弯曲成U形，安装完成后，塞缝前再检查一遍，看看固定件是否伸出窗框外。

实施四：缝隙内有残留垃圾

将阴角清理干净，尤其是注意混凝土碎块等不要掺杂其中，使门窗型材等能与预留洞口充分切合，防止塞缝成型后再发生渗漏。

表5 对策拟定及措施表

3.3 效果核查

效果一：

2016年3 月，对现场已安装完毕的窗框进行检查，现场检查了100个点，不合格点仅有5个，合格率为95%，检查结果见表6。

表6 检查结果表

效果二：项目进行了外窗防渗漏的施工工艺改进后，在组织的专项验收中，基本通过了验收，部分减少了后期整修。在工程交付后，更是节省了较大的后续维修费用。综合数据对比、定额人工费等，计算得出：

经济效益：14126×（95%-80%）×1×130=275457（元）

通过对“石泉春晓”项目外窗窗边渗漏现象反映的处理，组织工程技术和施工作业人员群策群力分析、查找造成渗漏的原因，进而在制定后续建设的“石川春晓”项目门窗施工方案时，研究、寻找相应的预防措施和解决对策，从小处入手，细部做起，不仅节省了275 457元维修费用，更重要的是避免了不良影响的产生，取得了一定的经济、社会效益，提高了房屋业主和潜在购房者对上铁房地产公司的认同感和美誉度，是一个事半功倍的好举措。