城市空间扩展与土地资源管理的策略分析

王贺

摘要：伴随着城市化进程的不断深入与开展，城市发展空间要求我们做出进一步的计划与调整，以此来实现城市土地资源控制的相关要求。在城市当中的常住人口以及建筑变多的状况之下，土地资源日益稀缺，为了保障城市的快速进步与发展，要求开展对应的空间上的延伸，并更深层次的提升土地资源控制方针，以此来减弱城市发展和土地供求之间的矛盾。

Abstract： Along with the deepening and development of urbanization process， the urban development space requires us to make further plans and adjustments， so as to achieve the relevant requirements of urban land resources control. Under the situation that the resident population and the buildings in the city are more and more， the land resources are becoming increasingly scarce， in order to guarantee the rapid progress and development of the city， it is necessary to carry out the corresponding requirements for extension of space， and to further enhance the policy of controlling land resources， in order to weaken the contradiction between city development and land supply and demand.

关键词：城市空间扩展；土地资源管理；策略分析

Key words： urban space expansion；land resource management；strategic analysis

中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）18-0063-02

0 引言

自从改革开放以来，中国的经济得到了快速的进步与发展，各个种类的产业在改革开放的引领之下，也出现了很多层面上的变动，在此当中，房地产行业的开展也引起了学者们的关注。房地产行业在开展的环节当中，要求运用到较多的土地资源来进行对应的开发工作。在这样的一种时代背景之下，本文就城市空间的扩展以及土地资源控制的形式与方案，展开了深入的研究与分析，期望能够为中国城市的发展带来一定的建议或者是意见。

1 城市空间拓展与土地资源管理

城市最先由居住较为密集的部落所慢慢演变而来的，最后由于部落的扩张与人口数量的不断增加[1]。构建成了以聚居地为核心，向周边不断延伸扩张的聚居地。聚居地除了有对应的建筑物以外，还构建成了以提供人类生存的各项商易活动以及各种形式的娱乐场地，这样的一种聚居地我们将其称之为城市。就城市由最开始面貌，转变到之后固定的状态，其中其空间层面上出现的改变我们将这样的一个过程称作是城市空间扩展[2]。在现代都市在发展的环节当中，城市空间扩展的机理大致都是一样的。在此當中，在城市空间拓展的过程中，借助土地资源开展对应的扩大，并就扩张土地开展销售与监督控制，这样的一个过程我们将其称作是地资源管理。

2 当前城市空间拓展与土地资源管理发展现状

现如今在中国城市发展的迅速的时代背景之下，其空间拓展层面也得到了不断的提升与发展。在这样的一个土地使用面积不断增多的情况之下，城市空间拓展借助对于土地资源的大量的运用，实现了城市的扩展与发展。现如今就城市空间拓展以及土地资源控制，总体的进展情况相对较好。伴随着城市空间拓展的加速，土地的利用率不断的变多，房地产行业也得到了快速的进步与发展。现如今，城市空间的快速拓展，对区域经济的进步以及我国社会经济的建设都有着非常重要的推动作用[3]。城市进程在深入的环节当中，借助对固有土地资源的使用，以此来实现城市扩张的目标，最终将可以带动一个区域的经济不断的开展。现如今政府单位对城市空间拓展与相关的土地资源控制层面上也引起了高度的关注。

3 空间拓展与土地管理的策略与政策

3.1 建立交通和设施导向的土地开发模式

城市自发拓展环节当中，伴随着人口数量的不断增多与人口密度的不断增加，对公共基础建设的要求也逐渐增多，当实现到一定程度上之时，由政府将基础设备当作是公共建设基础来提供给居住民。这样的一个观念的优势在于，先有需求后有服务，投资的风险系数降低，很难出现基础设施建成之后没有需求的尴尬情况。但是因为基础设施的建设最终带来的利润基本上都被业主与开发商所拿走了。政府无法借助上盖物的经营权出售以及沿线土地的销售来平衡投资，政府投资大多都是“一次性”或者是“阵发式”的。从另一个角度来看，就是借助政府规划垄断权信息层面上的优势，在规划建设的地区率先依照非城市建设用地递减的收购土地使用权。在借助建设基础设施，主要就是交通基础设施的建设引导开发。政府基础设施建设的所有或者说是主要的经费来源就是通过出售这样的一些土地资源的使用权，借助“熟地”与“生地”之间价格上的差异来实现建设资金上的平衡，这就是发达国家当中所倡导的TOD体系。在中国这几年以来还发展出一种借助行政垄断权的绝对优势，通过行政或者是其他城市功能的转变，让新开发区域的市政基础设施以及社会服务基础设施一同构建起来，更深一层的提升“生熟”地价差，与此同时取得空间要素整改投资的新模式，也就是我们所说的SOD模式。

3.2 严格控制土地供应总量

根据土地供应规划控制近、中、远期的土地开发供应总数，切实地将现有的土地存量盘活，严格把控土地资源的使用形式，将极为有限的土地资源控制住，以免出现放低产开发过量的情况，尤其是商业用地、娱乐设备。全年土地供应总量的确立要求建立在中、远期调控的基础之上，依照城市建设的需求再来将其确立下来，而不是进行平均主义。只有近、中、远期相切合，严格管理控制土地供应，才可以让土地市场逐渐走上良性循环的道路，确保政府从土地批租当中取得更多的利润。再者就是，要求我们构建起用地规划指标体制。在构建用地总数控制标准之后，还要求构建起包括交通、市政基础建设、公用基础设施、房地产开发、开发区建造、预留用地等各个专项标准。只有做到这样，才可以确保城市建筑的科学性，让其在城市土地资源供应规划当中充分体现其调控的正面影响。

3.3 建立完善的土地储备和土地储备金制度

为了将土地的国有化落实到实处，禁止非法借助政府开发带来的土地增值牟利，政府要求要有大笔的首期资金来购入现有的土地。政府有着充足的土地储蓄是开展土地供应规划调控的重要条件。它让政府可以实时地把控市场供求情况并进行合理的调控形式，借助正确的调控形式。土地储备金是为了储存土地所构建而成的基金，这笔资金的来源可以分成：银行放款，政府拨款，土地收益，资金自身的利润。构建起良好的土地储蓄体系之后，政府在土地利润上依照对应的比重将其分成两个环节来运作：首先，一部分资金被吸收到土地储备金当中，用来支付征用土地资源的经费；另外一部分土地收益当作是市政基础设施建设的经费。新的土地管理形式要求先在既得利润相对较少的新区域开展。老城由于地租级的差距相对较少，并且都已经基本构成，能够暂且延续之前的政策。

3.4 加强政府对土地市场的宏观调控力度

就土地资源的计划与运用，要求我们的政府充分地将宏观调控的作用充分发挥出来，以政策的形式管控土地市场贸易，保证城市土地市场交易的健康开展。就土地一级市场而言，政府要求开展对应的垄断措施，把土地资产控制在自己的手中。而针对土地二三级市场要求适度的进行对应的政策上的放宽，强化我们的土地交易市场的活跃程度，借助供地规划、价格、税收等相关的形式对土地资源的转让开展宏观的调控与管理，保证土地市场的健康稳定的发展。地价控制是政府开展宏观调控的关键构成环节分，在房地产价格出现暴涨的趋势之下，政府应当多分出一些土地资源，以此来抑制土地价格的上涨。但是在房地产价格一直下降或者是处于低迷之时，应当减少土地资源的供给，以此来防止价格的不断下跌。政府就土地市场应当要有一个准确的判定，最主要的目标就是为了保证地产行业稳定的发展，避免出现大起大落的情况，对我们的土地资源开发利用造成一定程度上的影响。

3.5 积极引导土地供应时机和空间分布

土地批租的时期以及总量要求依照城市的发展计划来开展，在对市场经济发展趋势开展精准定位的基础之上，科学的规划土地批租的时期表，严格管理其总量，以免发生供过于求与土地价格下调的情况出现。在土地供应规划层面上，要求秉承与城市建设共同进步，政府收益最大化的准则，以此来加深城市空间的扩展，实现城市建设的全面进步与提升。政府在土地批租作业当中要求充分体现其引导的作用，控制好土地批租的时间点以及其空间布置。土地供应要求与城市的经济与环境之间协调好，批租用地可以为城市的进步带来推动力。在时间期间以及空间层面上相对较为集中，与基础设施构架相切合，以此来体现其规模效益，以此来让投资方与政府之间实现互利共赢的局面。在基础设备构建的层面上，要求我们的政府有一定的前瞻性，这样一来不仅可以高效的提升其价格收益，而且可以为我们带来更多的资金投入，构成产业规模效益。政府在提供批租土地资源之时，要求我们对土地开发的特性有较为准确的计划，这样一来开发商就可以依照自身的喜好或者是需求來进行对于投资的选择，以此来保证我们的政府与开发商之间都处在一个相对较为主动的地位。

4 结论

城市空间拓展是为了解决城市发展要求以及土地资源供求矛盾所制定出来的有效手段，在土地资源稀缺的状态之下，不仅要确保城市规划的科学性，还要保证经济发展与各个基础设备建造工作的有序开展，因此要求开展对应的空间拓展，对土地资源管理开展科学的编制与规划，以此来编制合理的控制计划与方案。在进行城市空间拓展的环节当中，要对城市的切实发展情况有一定的了解，在依照城市的未来发展标准编制适当的土地资源控制计划。

参考文献：

[1]宋宗喆.近三十年郑州市城市空间扩展与整合研究[D].郑州大学，2017.

[2]葛敏.资源型城市空间扩展的特征及调控[D].哈尔滨师范大学，2016.

[3]王奇彪.合肥城市空间形态扩展及动力机制分析[D].山东师范大学，2015.