房地产建设项目开发全过程成本管理研究

蒋健民

成本管理作为企业现代化管理的产物，对节约成本并提升企业经济效益有着重要的意义，由于房地产企业具有投资数额较高，周期长且整体的风险性较大的特点，更是需要借助成本管理来严格控制建设项目各个环节中的金额，从而达到约束和监管的作用，在规避潜在经营风险的基础上，为房地产企业在市场经济中的良性发展献力。

一、成本管理的概述以及房地产开发全过程成本构成内容

（一）概述

成本管理主要指的是企业在生产经营过程中开展的成本核算、成本分析、成本决策以及成本控制等一系列科学管理的总称，作为企业管理中的重要组成部分，成本管理对提升企业内部管理水平并规范经济业务核算、改进企业内部管理等有着重要的帮助。一般来说，进行成本管理的主要目的是为了充分调动企业内部的全体成员，在保证企业实现战略目标的前提下，对生产经营等各个环节展开科学的管理，以此在降低成本的基础上获得最大的经济效益。成本管理一般是以管理为核心，以核算为手段、效益为主要目的对经济活动进行事前的测定、事中的控制以及事后考核的一个过程，并以此来形成一种全企业、全过程、多层次、多立体的成本体系。在开展成本管理时，首先要认真开展成本预测工作，对阶段内的成本水平和目标进行规划，并对成本目标实现的方案进行有效的成本决策，还要加强成本日常的审核监督，要及时发现生产过程中的损失情况，采用合适的成本核算方法来促进企业不断的改善成本管理工作，还要分解成本，对其进行管理和考核，从而达到成本管理的目的。

（二）构成

房地产建设项目在进行企业成本管理过程中主要包括三部分。一是开发成本，开发成本包括土地价款，也就是为了获得土地开发使用权所发生的全部费用，例如土地价款、土地契税、土地拆迁补偿费等。还有前期工程费，指的是在得到土地开发权后，项目开发前期所发生的水文地质勘查费、规划设计费等费用。另外还有基础设施费、建筑安装工程费、公共配套费、开发间接费、资本化利息以及不可预见费等。其次为期间费用，期间费用主要包括管理费用、营销费用。最后为税金，也是房地产建设项目进行成本管理中最为重要的一个部分，主要包括土地增值税、营业税及附加等税种。土地增值税指的是转让国有土地使用权、地上建筑物以及构筑物并在此基础上所取得的单位和个人以及转让所获得的收入，通过计税的方式体现出来，并向国家缴纳。营业税及附加指的是消费税、资源税、城市维护建设税等，这类的税金一般都是当月根据销售额和相关的成本，按照相关的规定税率来计算得出。

二、房地产建设项目开发全过程成本管理存在的问题

首先，当前房地产建设项目没有实行严格的预算管理，主要体现在很多房地产建设项目管理者和负责人都将更多的重视程度转向追求经济效益等方面上，却忽略了内部预算管理，所制定的预算管理体制不够完善，甚至一些企业内部的预算管理流于形式，无法对成本管理起到有效的促进作用。其次，当前很多房地产建设项目忽视了投资目标决策阶段的管理控制，造成了成本支出失控，体现在很多企业的管理者对决策方面的成本管理意识不足，再加上房地产项目前期的投资金额巨大，缺乏内部控制，也没有建立成熟合理的内部控制指标评价体系，致使经济活动运行和决策出现失误，会在无形中为企业的良性发展带来了巨大的阻碍，这也是当前房地产建设项目运营中最为薄弱的部分。最后，当前房地产建设项目并没有加强竣工方面的成本控制，并忽视了动态地造价管理，仅仅对事前的控制、事中的控制，却没有采取有效的措施方案，更是缺乏项目直到竣工完成并验收的全过程造价控制管理。

三、加强房地产建设开发项目全过程成本控制的几点重要举措

（一）制定完善的预算管理机制

制定完善的预算管理机制是当前提升房地产建设项目全工程成本管理水平的重要举措，在房地产建设项目运转的过程中，难免会出现因细节上的差异造成实际的预算执行与所制定的预算不相吻合符等情况的发生，为了有效的规避这一问题，就要提高房地产企业内部预算管理水平，通过提升管理者的重视程度以及重新审视预算管理中存在的不足来制定完善的预算管理体系，促使内部预算管理活动与房地产所开展的经济活动相吻合，还要在此基础上建立健全完善的风险预警机制，通过动态的风险预警机制来及时反映出房地产经济活动中潜在的风险，从而在第一时间进行合理有效的解决，也能将预算资金控制在一定范围内，促使房地产企业的经济活动能够平稳的运行。

（二）加强目标决策的控制并制定内部控制指标评价体系

加强目标决策的控制并制定内部控制指标评价体系是当前提升房地产建设项目全工程成本管理水平的又一重要举措，在制定决策的过程中也需要考虑多方面的因素，通过市场调查以及实际探究等来进一步了解当地的消费水平、装修标准、周边建筑以及同行业的建筑项目地点等，从而做好正确的决策，找好目标人群，根据目标人群的喜好来设计合适的风格，以此来针对性的制定房屋建筑装修计划，也能有计划的制定成本管理内容。除此之外，还要在此基础上建立内部控制指标评价体系，了解房地产经济项目内部控制的具体要素，并在此基础上制定合理的指标评价体系，通过指标评价合理规划、控制成本管理内容。

（三）加强竣工阶段的成本控制

竣工验收的依据作为项目总体成本核算的基础，需要包括初步设计、施工图、施工技术验收规范等，并需要有关部门的审批调整和修改，在加强这一阶段的成本控制首先需要做到严格的检查工程的竣工结算，其中包括竣工文件的审查、合同条款的核对以及落实设计变更签证等，还需要根据图纸来具体的核实工程的数量以及单价，特别是要引进当前先进的计算方式计算手段，转变以往传统的人工计算方式，并尽可能的减少误差的产生，提升竣工结算的精准度。

总而言之，房地产企业进行成本管理对企业进一步扩大市场份额，提升经济效益有着巨大的帮助，也能有效的避免因投资失控造成企业面临经营风险的局面。因此，采取严格的合同管理措施、加强投资目标决策阶段的控制举措、加强竣工阶段的成本控制加强房地产建设开发项目全过程成本控制的重要举措，更是必经之路。