全面营改增下房地产行业税负测算及其应对措

摘要：这些年来，我国社会经济不断发展，过快的发展速度让我国企业面临着巨大的压力，市场竞争变得更为激烈和残酷，不少企业的生存变得艰难，这也导致它们不断想要提升自身的实力。我国开始对税收进行革新，营改增这种新的收税方式标志着我国已经跨入了营改增的时代。在全面营改增的背景之下，我国的房地产行业税负测算也出现了不少的问题，具体来说，有房地产行业土地成本小于进项税以及供应商没有增值税发票等问题出现。如此便需要对全面营改增的税收制度进行改进，不仅如此，还需要建立出完善，且达到增值税要求的财务管理系统。本文对全面营改增下房地产行业税负测算展开分析，并提出相关解决策略。

关键词：全面营改增；房地产行业；税负测算；应对措施

这些年来，我国有不少产业都得到了突破性的进展，其中比较突出的就是增值税的发展，其势头显得十分是迅速。在经过试点、生产增值税等过程之后，增值税真正的步入到了营改增的时期。营改增的收税方式就是改变从前征收营业税的方式，从而改收增值税。早在2012年的时候，我国就开始从上海市开始实施营增改的收税方式，后面又陆续将其他行业纳入其收税范围中，不仅如此，其覆盖十分迅速。营改增收税方式的出现是时代发展的必然，其是非常有必要的，因为这种收税方式的出现可以很好地调节国税与地税之间的矛盾，显然，这种收税方式对于纳税人来说更有利。我国实行全面的营改增就是为了有效的解决房地产行业税负预算问题，从而有效的促进房地产行业长期、稳定的发展。不过在全面营改增的政策之下，房地产行业税负依旧有着一些问题。

一、全面营改增下房地产行业税负预算当中存在的问题

具体来说，一方面是土地成本较小于进项税。过去的房地产开发得到土地项目竞拍、无偿调转等方式，因为土地拥有权和相关特点，转让方在进行转让的时候无法开具包含增值税的发票。面对这类情况，就算土地对于房地产行业非常的重要，全面营改增的政策下，也不能有效保证土地取得收据能够和进项税相抵。

还有就是供应商不具备增值税发票的问题。在全面营改增的背景下，因为不能开除进项税发票，就会导致房产建筑的成本等有所增加，不仅如此，若建筑企业不具备增值税发票，便只能将税负交给开发商，从而保证自己的经济效益[1]。除此之外，由于建筑企业的工作并不细致认真，相对随意，这样会导致房地产行业税负的提升。

二、全面营改增下有效房地产行业税负问题的方法

（一）对全面营改增的税收制度进行完善

要想大大的减少房地产行业税负预算，就需要对全面营改增的税收制度进行完善。具体来说，首先，需要税负展开深入测算，并且时刻的注意房地产行业市场的变动，然后将税负数据整合起来进行分析，从而构建出完善、科学的税率制度，这对于全面营改增减税问题的解决有着很大的促进作用[2]。还有就是建设销售型以及建筑施工型房地产企业，这两者都需要把增值税率降低到10%，如此便能够真正有效的保证房地产行业得到稳定的发展，并严格根据房地产服务标准完成任务。除此之外，还需要对税收资源进行整合，运用大数据对房地产资源展开收集和统计，把相关的税收率保持在一个百分点，并且在这个基础之上对以此为基础进税收资源展开全面的整合。

（二）科学的将部分房地产行业税负进行转移

要想有效的解决全面营改增背景下，房地产行业的税负问题，就需要合理的对一些房地产行业税负进行转移，这样就可以有效解决该问题。具体来说，首先需要根据现阶段房地产收入方式，在房地产企业正式开发以前，深入对市场展开全面而深入的调查及研究，从而科学的制定价格。还有就是需要高效的进行施工、销售以及开发票，保证可以在全面营改增背景下得到相对较多的销售资金以及回款[3]。不仅如此，对于那些无法存有回款的项目，需要结合项目开发的商家以及地理位置等因素，针对项目增值税制定出有效的预算方法。所以，需要对成本资源进行有效整合，并运用独特销售方法、科学的制定好销售款项，这样就能够有效的减少客户对地产建筑的提出的建议。

（三）构建出完善且达到增值税要求的财务管理系统

要想构建出完善的，且达到增值税要求的财务管理系统，然后借此对工程预算管理、成本管理系统等展开定期测评[4]。具体来说，首先，需要确定好试点目标，然后对预算成本信息展开仔细的预算，经过统计以及分析，构建出达到增值税要求的审核系统。还有就是需要清楚的把增值税有关记录标出，并根据增值税制度严格预算对资金展开严格的预算，其目的就是为了保证会计记录和实际保持一致，从而制定出简明的税务图表。最后，还需要进行增值税财务管理会议，有关工作人员需要根据最近和房地产相关的增值税变化状况展开分析研究，然后制定出符合实际需要，且具有实效性的增值税财务管理方案，对有关的财务管理系统不断进行完善。

三、总结

根据上文论述可以得知，全面营改增给我国很多行业都带来了巨大的影响，我国房地产行业税负测算就是如此，深受这种新型收税模式的影响。具体来说，其对房地产税负测算有着土地成本以及融资进项税等问题。早在几年前，营改增收税模式就在我国各地展开试点方式的设施。税收改革是我国的大事，其对我国各行各业都会产生很多影响，对各方的利益都會造成一定的影响。因此，我国需要在全面营改增的背景之下，对房地产行业税负问题展开深入的研究，寻找到有效的解决方法。比如说对全面营改增的税收制度展开完善，并建立出完善，且达到增值税要求的财务管理系统，这样就可以促进房地产行业得到长期、稳定的发展。

（作者单位：临沂市国土资源局罗庄分局）

作者简介：陈利国，1971年生，男，本科，助理工程师，研究方向：房地产。

参考文献

[1]张添文，肖莹.全面营改增下房地产行业税负测算及其应对措施[J].市场研究，2016（08）：20-21.

[2]朱迪珍.全面营改增下房地产行业税负测算及其应对措施探讨[J].居舍，2018（22）：253.

[3]吴建国.基于“营改增”下的房地产企业新旧项目税收筹划问题研究[J].中国集体经济，2017（27）：73-74.

[4]赵佳宁.“营改增”下ZH房地产企业增值税筹划研究[D].广西大学，2018.