浅谈加强房地产市场管理力度的途径

付璟

摘要：最近十几年国内，房地产业取得了飞速的发展，在促进经济发展的同时却存在很多的问题。本文以国内三四线城市作为研究对象，分析了当前房地产市场存在的问题，即违法违规项目普遍存在、商品房交付条件不规范等。然后根据这些问题提出了一些改进措施，希望在此领域能够起到借鉴的作用。

关键词：房地产；管理；途径

1、当前房地产市场存在的问题

本文将国内三四线城市作为研究对象，分析了这些城市最近十年内房地产的变化情况。其普遍存在起步晚、发展快的特点，在社会经济及国家调控作用下市场情况不稳定，存在很多的问题，严重妨碍了房地产业的发展。

1.1违法违规项目普遍存在

一些企业缺乏法律意识，经常在无资质、手续欠缺的情况下擅自规划开发项目；一部分企业在获得项目预售许可的情况下，便以内部认购、办理会员卡、预付款等多张方式向客户变相收取房款；還有一部分企业发布的项目销售广告，具有很明显的夸大宣传特点，有些甚至还通过发布虚假广告进行合同欺骗；此外，部分企业在签订的购房合同中，以格式条款以及附加补充条款等多种方式来限制消费者获得合法权益。

1.2商品房交付条件不规范

长久以来，对于商品房的交付条件规定不一，除了有地方法规上的规定，还存在商品房买卖合同中各类规定，企业制定的这些规定存在很大的随意性。一些开发商过于在乎利润的最大化，在很大程度上缩短或者延迟了配套设施的建设时间，导致小区内的配套设施不规范，在配套设施不规范的前提下强行交房，就会引起与买房者的矛盾。然而相关的管理部门没有履行商品房交付使用的监督职责，同时也没有相关的法规来提供保障，致使在交房监管方面存在欠缺。

1.3不能及时交房、办证

当前，无论是哪座城市都普遍存在不能及时交房、不能及时办证的情况。究其原因可能是：一方面，部分开发商未对市场进行正确的评估，导致项目的计划不准确，致使工期严重超过计划。另一方面，部分房企在获得土地之后，在自身资金不足的情况下，用施工企业垫资、借贷等方式获得融资，在市场环境不景气的时候容易导致资金链的断裂，最终项目烂尾。此外，还有一部分企业在证件不足的情况下难以办理下房产证。

1.4体制不健全，监督不到位

一个项目的开发会涉及到多个职能部门，由于不同地区房管理机构设置存在差别，导致职能交叉、分工不清的情况非常常见。这就容易导致监管上出现漏洞，一旦产生问题便会互相推诿。当产开发市场执行的相关管理条例已经不适应当前的市场环境，存在着体制不健全，监督不到位的情况，相关的行业及部门无法可依。

2、加强房地产市场管理的途径

想要做好房地产领域的管理工作，规范市场各个阶层的行为，应当以问题为导向，从多个角度采取措施。

2.1实现管理制度的条理化，健全相关法规

房地产开发属于一种关乎多种领域、政策性较强、存在问题较多，十分复杂的项目。实现房地产开发经营的有效管理，以企业自身发展的实际情况为基础，构建完善的管理机制具有重大的现实意义。不但应当坚持“一对一”的原则，即一个部门负责一类工作，而且要加强各个部门的沟通力度，建立良好的合作关系。为了使工作协调与市场监督管理工作能够有序进行，要深入加强与细化开发主管机构的责任。而实现这一目标就要坚持顶层原则。第一，要实现管理制度的条理化，由部委至地方需要保持协调统一，最大限度地预防上下差异显著、各自为政的情况。此为，要不断完善《城市房地产管理法》与《城市房地产开发经营管理条例》的改善力度，给此领域的管理工作提供重要的法律依据。在这个前提下，各政府机构要以当地的发展形势作为出发点，施行地方性房地产开发经营管理制度。

2.2实行竣工综合验收备案交房体制

在工程竣工之后，企业给房主交付的不仅仅包含房屋，而且还包含相关的配套设施，如道路、绿化、供电等基本设施与公共服务设施。因此应当保证相关的配套设施要做好同步规划、建设以及验收与交付工作。在工程竣工之后，开发商要在规定的时间内组织验收。在综合验收达到标准之后，要在规定的时间内向相关的管理机构提出备案申请。在工程获得竣工综合验收备案证明之后，即可交付使用。各层开发管理机构要强化对开发项目交付使用的监管水平。实行竣工综合验收备案交房体制，能够有效预防企业把不达标的房屋交付给房主，预防基本设施与公共服务设施不能有效使用与缺失的问题。

2.3加速企业转型升级，提高对市场执法的监管水平

首先要重视企业转型升级，优化内部格局，指引企业能够加大对开发项目配套设施的构建水平，从根本上把握人们日益变化的消费心理，消除房产同质化的现状。不断完善住宅功能评价体制，准许企业申报国家康居示范项目与绿色项目，同时提供大力的支持。其次，在土地转让之后，政府部门应当主动设计与规划市政、公用、教育医疗等方面的配套设施，为居民提供完善的服务。最后，强化对市场的监管水平，对于非法开发、非法预售等情况进行严肃处理，并在此领域进行披露。对于恶意讨薪、索赔等非法行为，应当严肃处理，为市场的有序发展提供良好的条件。

2.4给市场各个领域供给法律支持

纵观过去的几年内，各个地区有关房地产的投诉呈现大幅度增加趋势，部分地区一年中多达几百起。对此，增加了相关的开发管理机构的工作压力，而部分问题仅仅依靠政府机构是无法妥善解决的，继而使得事件不断积压，矛盾也在被不断地激化，使得市场中各个方面的利益受到了损失。因此，在此领域的发展阶段内，要加大对法制规范的改善水平，借助宣传指引等工作，持续提升各个层面对法律规范的重视程度。各相关管理机构要设置专业的行业法律援助部门，给市场提供优质的服务，使得各种矛盾能够借助法律来获得妥善解决，为市场的有序发展提供良好的保障。

参考文献：

[1]孙莹.关于房地产市场监管的思考[J].消费导刊，2014（09）.

[2]彭玲方.小议房地产监管[J].科技展望，2015（07）.

[3]彭玲方.小议房地产监管[J].科技展望，2015（07）.