如何建立以目标成本为核心的房地产成本管理体系

2018-07-13梁绮婷

中国房地产业·中旬 2018年9期

摘要：在当前地产新政的形势下，政府行为日益规范、市场竞争加剧，为提升企业竞争力，房地产行业须创建现代化与先进性的项目管理机制，协调项目进度、成本、质量三者的关系。成本控制管理是項目管理的一个子集，将目标成本作为成本管理的核心内容，加强成本管控，是房地产行业的必修课。

关键词：目标成本；房地产成本；管理体系

要加强成本管理，必须建立起系统的成本管理系统，对于房地产企业，成本管理系统应包含三个层面的内容，最基础的是成本管理的流程与制度体系，其次是每一个阶段的控制要点和知识积累，第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构。

1、建立以目标成本为核心的房地产成本管理体系

针对房地产项目，建立以目标成本为核心的成本管理体系，首先建立完善的成本管理的流程与制度体系，搭建成本管理组织架构，在架构中安排所需的管理职能、配置人员，并明确规定其职能和权限

1.1目标成本管理

所谓目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划，目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一，也是编制成本责任考核指标的基础文件。

建立目标成本首先应该根据项目的设计特点、选材用料标准、市场实际情况、财务利润要求和类似楼盘的成本经验，测算项目的单方建筑安装成本。

1.2动态成本管理

整个项目开发周期始终将目标成本作为成本管理的核心内容，在房地产项目开发期间，围绕项目目标成本进行管理，以目标成本贯穿、落实项目全过程成本的管控工作。

由于规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本，因此应把此阶段应该作为成本管理的重点。项目的规划设计、选材用料标准必须根据项目地形地貌、项目特点等实际情况、遵循产品定位、市场买方关注点和敏感点、杜绝无效成本和超高成本的发生。

目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。然后随着方案的不断深化，目标成本开始逐渐细化，到主体工程施工图预算确定后，根据项目特点和公司拟分包思路，明确各分包工程承包范围及其相互搭接关系，将单方建筑安装成本分解到各分包工程上，测算各分包工程的单位成本，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调整有关要求或标准，重复上述步骤，并从公司的战略角度优化成本结构，形成目标成本最后定稿的版本。

1.3成本后评估

在成本管理工作中，项目竣工决算后组织开展评估活动，针对目标成本管理工作的合理评价。一方面，在评估工作中需针对岗位与部门的成本管理情况进行考核。另一方面，在评估环节中需合理记录和整理数据信息，事实上，如果有好的成本数据的积累，建立单方建筑安装成本的目标成本的并不难。

1.4责任成本

责任成本即明确目标成本指标依据、把目标成本分解至每个环节和责任部门，各岗位人员的责任，创建项目成本考核系统。一方面，在考核工作中，需了解具体的指标内容，创建项目目标成本管理机制，明确控制目标、落实到人，并制定完善的奖惩制度，以便于提升工作人员的成本管理工作积极性。另一方面，建立动态成本预警机制，及时发现超出成本的风险，采取合理的措施进行改进，实现目标成本管控。

2、以目标成本为核心的房地产成本管理体系建设原则

2.1经济性的管理原则

对于房地产行业的目标成本管理而言，需做好成本的控制，需明确预算目标，创建合理的管控体系。在此期间，需杜绝项目成本的随意控制，避免盲目压缩成本导致质量缺陷或阻碍项目进展，创建现代化与科学化的管理系统。

2.2目标导向的原则分析

对于房地产成本管理工作而言，可遵循目标导向的工作原则，设立具备导向性的管理目标，并创新整体管理方式与方法，以便于开展以目标成本为核心的成本管理工作，提升整体管控效率与质量，集中成本管理工作力量，以便于解决当前存在的问题。

2.3遵循动态化的原则

在房地产成本管理工作中，需遵循动态化的管控原则，创建合理的管理机制与模式，明确各方面影响因素，在加大管理力度的情况下，结合当前的实际状况开展管理工作，针对目标成本内容进行严格的分析与控制，在多元化与多方面监督的情况下，针对性的进行成本调整，开展合理的比较工作，以此提升成本管理工作效率与质量[2]。

3、以目标成本为核心的房地产成本管理措施

在房地产成本管理工作中，需将目标成本管理作为核心内容，创建科学化与合理化的管理机制，优化整体工作模式与体系，达到预期的管理工作目的。

3.1明确成本管理目标

在房地产成本管理的过程中，需明确具体的工作目标，了解利润基本要素，在管理工作中，制定完善的战略方案。企业在项目成本管理期间还需做好论证工作，减少影响因素，创建合理的控制体系。同时，在明确目标成本之后，需对内容进行层次化的分解处理，了解各个部门的成本管理责任，并做好评估工作、反馈工作与分析工作，以便于了解责任履行状况，加大成本管理工作力度[3]。

3.2开展动态化的成本管理工作

企业应制定动态化的成本管理机制，总结项目开发规律，了解实际状况，以便于动态化的开展成本控制工作。且在管理工作中，还需充分落实成本目标，制定完善的决策方案，及时发现资金链的隐患问题，采取科学的措施解决问题，促进房地产行业良好发展与进步[4]。

3.3开展成本评估工作

针对目标成本管理工作的合理评价，总结实现目标管理的可行有效措施以及需完善优化的，提升整体成本管理工作效果，优化当前的管理模式与控制内容，形成现代化的成本管控体系[5]。

结语：

在房地产行业实际发展的过程中，需将目标成本作为核心内容开展成本管理工作，制定完善的管控方案，实现动态化与目标性的管理目的，创建科学合理的控制体系，结合当前的工作内容与要求进行科学管理。

参考文献：

[1]黄逸民. 如何建立以目标成本为核心的房地产成本管理体系[J]. 江西建材， 2016（4）：262-262.

[2]徐宁. 如何建立以目标成本为核心的房地产成本管理体系[J]. 中国高新区， 2017（24）.

[3]刘萍萍. 建立以目标管理的房地产成本控制体系[J]. 中国房地产业， 2017（12）.

[4]王燕. 如何建立成本管理体系[J]. 工程技术：引文版， 2016（7）：00307-00308.

[5]陈颖. 现代房地产及建筑工程目标成本管理探讨[J]. 工程技术：全文版， 2016（8）：00058-00058.