关于农用土地估价的几个问题探究

摘要：马克思曾提出“土地乃生产与生存的源泉”的理念来表达土地对人类的重要性。而从新中国成立至今，我国的土地制度与土地价值评估虽在不断地进行完善，但由于城市化建设进程过快导致我国对城市土地建设更为重视，从而出现城市土地估价方式方法较为完整、严谨，而农用土地的估价方法及理念不成熟的局面。本文基于农用土地的内涵，对农用土地的经济、生态、社会三方面的价值进行分析探究。

关键词：农用土地估价；价值；分析探究

引言：

近年来，我国开始着力于城乡结合建设打开城乡土地市场，合理配置城市与农村资源，拓展经济发展新板块以提高土地资源利用率与社会经济效益。但由于农村土地价格评估的特殊性和土地交易实例的缺乏性，农用土地估价的方法还不够成熟存在较多的漏洞，需要作更全面更深层次的探究。

1、农用土地价值评估的意义及存在问题

农用土地是农村人民用于生产农作物以及房屋修建等各种生活经济的主要来源，是属于农民的资产的重要体现。首先，我国对农用土地价格不具备统一的评估体系，以往推出的土地评价管理制度与章程中并未对农用土地的经济价值进行详细阐述、规范，因而无法用科学的依据作为理念形成统一的估价體系。再者，由于农用土地估价体系的不完整，农用土地的估价工作以及后续的定级、分等工作无法顺利衔接综合进行，而令综合估价结果不具真实性和参考性。

2、农用土地估价方法

2.1农用地生产经济价值计算

农用土地主要用于农作物产出而为其土地所用者带来经济收益。因此，农用土地的生产经济价值则是对该土地所产出的农产品，依据市场价值进行估价，从而对该土地生产价值作判定。在这一系列评估过程中较为常用的计算方法则是收益还原法、市场比较法、成本法以及标准田法等[1]。

2.1.1收益还原法

收益还原法是以该土地正常作用所产生的经济效益价格为基准，将其待估价农用土地在未来期间每年预测的纯收益按照一定的还原率，还原出评价日的总收益的方法。收益还原率的计算公式为：

P=a/r[1-1/（1+r）n]

其中，P为土地价格，a为土地每年纯收益，r为土地还原率，n为土地使用年限[1]。

若是农用土地使用年限越大，评价日时的评估价格则越大。收益还原法充分考量了农用土地的使用的时间效益以及实际收益，剔除物质费用与劳务费用等各项产权交付发生的费用，得到最为合理、真实的收益水平[2]。但该方法评估需要农用土地所有者走详细的生产投入产出的具体资料，此外还原率由于会受市场价值变动的影响，因此，如何正确精准的把握还原率则是收益还原法中的关键难题之一了。

2.1.2成本法

成本法又称成本逼近法，它是以农用土地购买商的角度进行估价，合计开发该土地所需要花费的各项费用再加上相应的利息、利润、国家政策规定的税金以及土地增值收益等各种数据通过不断的修检确定最终农用土地价格。其计算公式为：S=A0+A1+S0+P1+P2+P3，其中P1为利息，P2为利润，P3则为增值数值，S0为国家政策下的所需要缴纳的税金，A0、A1分别为土地取得费用和使用开发费用[1]。

2.1.3市场比较法

市场比较法是利用替代原则根据市场情况相似、土地价值相同、土地使用用途等综合条件相似的交易案例，对待估农用土地进行地区、时间等其他影响因素的修正以得到合理的土地估价值。但是土地市场比较法的实行需要该待估农用土地所在区域的土地市场具有高度的完整性，并且十分考究土地估价员的估价经验与估价水平，而我国农用土地市场并不成熟，土地交易市场也不够规范，要实际操作市场比较法还比较困难。

2.1.4标准田法

标准田法是指农用土地根据相关土地综合计量方案，计算出该块农用地的质量值并对其进行土地等级划分后，利用收益还原法以及市场比较法的优势，同时比对标准田的价值对农用地进行评估。标准田是指农田的土质、面积、所处环境等方面在所选估价区域内具有代表性的田地。在实际运用时，标准田法是较为科学合理的农用地估价方法，它不仅反映出农用地之间的质量差异，更是考虑到该块农用的农产品带来的经济效益。

2.2生态价值评估计算

在农用土地生产价值都还不够完善的情况下，生态环境价值评估体系和方法更是缺乏科学性和完善性。但在根据目前的生态环境价值测算，其主要的估价计算方式有：（1）通过人们愿意为该环境衍生出来的服务等花费支出的效益来体现该生态环境所具有的经济效益的费用支出法。比如，具有观赏及娱乐功能的农家乐，各游客所愿意在该地花费支出的住宿费、餐饮费、娱乐费用等合计支出金额可体现该农用地所具备的生态价值。但这种方法具有较大的漏洞，它只能体现出游客消费金额的总和，而无法反映游客游憩的消费者剩余从而无法真实反映游憩价值与生态价值[2]。（2）利用保护某种资源不被损坏及污染所耗费的费用来表示该资源遭受破坏所带来的经济损失的恢复和防护费用法。例如，农用土地被改作建设用地后破坏了原本的农业生态系统。

2.3社会价值评估计算

在对征用农用土地进行安置费用计算时，应当按照该待征用农用土地农业人的家庭人口计算，并且每个安置人口的安置补助费用应为该待征农用土地前三年的耕种产物价值的四到六倍，同时根据保障价值的合理比率进行计算[4]。由于农用土地的社会价值估算方法基本处于初步阶段，一般使用估价方式为假设市场评价法，即通过假定的市场，对人们愿意为其付值的意愿以及意愿值进行数据调查整合得出结论。

3、总结语

城乡土地市场的打开，推动了城镇化的进程。然而，我国的农用土地估价方法以及体系还不够完善，在对农用土地征用时采用的估价方法还存在许多偏差，并且对待估农用地估价时往往忽略了生态环境价值与社会价值，使得农用地估价不够精准。因此，在进行农用土地估价时应当结合生产价值、生态价值、社会价值运用恰当的方法进行综合估价。

参考文献：

[1]诸葛恕华. 试论我国土地评估中存在的问题及对策[J]. 城市建设理论研究：电子版， 2016（12）.

[2]郝凯文. 农村土地流转中土地估价方法研究[D]. 东北财经大学， 2016.

[3]冯小红. 试论农用地估价的若干问题[J]. 中国新技术新产品， 2014（3）：157-157.

[4]彭永红. 农用土地估价的几个问题[J]. 房地产导刊， 2015（36）.

作者简介：陈建川.出生于1964年12月27日，性别：男，民族：汉，籍贯：成都市，学历：本科，研究方向：土地使用权价格、房地产价值评估、资产处置价值评估、项目融资类可行性研究、土地出让策略研究、企业改制上市咨询评估。