房地产市场中地方政府和开发商的博弈关系分析

易璐 蔡城锋

摘要：为了从本质上分析我国房地产市场存在的主要问题，通过引入博弈理论与模型来揭示地方政府与开发商在房地产调控背后的博弈规律与深层利益关系，以现代博弈理论为工具，分析了地方政府与开发商在调控中的策略选择，最后从本质上挖掘出调控中出现各种偏差的深层原因，发现博弈中存在的问题。

关键词：房地产市场；中央政府；地方政府；博弈

为了从本质上分析我国房地产市场存在的主要问题，通过引入博弈理论与模型来揭示地方政府与开发商在房地产调控背后的博弈规律与深层利益关系。国外学者关于这方面的研究较早，其主要侧重于地产经济与住宅价格的研究；国内学者就房地产市场政府间博弈关系方面的研究也在不断深入。许多学者借鉴西方的计量经济学模型来解释房价的波动，但房价的上涨并不仅仅是经济规律在房地产市场中的体现，房价的波动还有部分需要通过利益博弈来解释。一方面是地方政府调控房地产市场的多种政策纷纷出台，另一方面则是开发商不断观望，暗地里抬高房价，使地方政府调控政策的效果大打折扣。实例证明，地方政府的调控政策效果并不总是有效的。因此本文利用静态博弈模型研究地方政府与开发商的行为和决策，进一步分析二者关系的最优策略选择，最后解释房价调控政策并不总是有效的原因。

1、基本假设

静态博弈模型的基本假设为：第一，主要参与主体为地方政府和开发商；第二，地方政府的策略集合为“查处、不查处”，开发商的策略集合为“违规，不违规”，而地方政府的调控行为包括政策制定、政策调整、监督实施、奖励和惩罚；第三，双方的博弈都是基于自身利益最大化；第四，博弈双方理性程度相同；第五，地方政府和开发商的博弈是在静态完全信息的条件下进行。

2、博弈模型的提出

在房地产调控当中，地方政府下达指令要求开发商执行，因此开发商一方面要执行地方政府的指令，另一方面在利润的诱导下有可能采取欺骗行为。在地方政府下达调控指令时，开发商有“违规”或者“不违规”两种选择。选择“违规”而地方政府不予查处时，开发商的收益为R1，地方政府的收益为0，在地方政府查处时，开发商会带来被处罚成本C1，而此时地方政府会从开发商的罚款当中得到一个收益转移I1，但需要支付调控成本C2；当开发商选择不违规时，可获得收益R2（R2

在静态博弈的分析当中，地方政府的惩罚尺度对开发商的违规行为具有重要影响，当R1-C1 > R2时，即便开发商不执行地方政府的政策法规，其违规的收益也会大于执行地方政府的收益，此时开发商的违规行为将会继续泛滥，这使得地方政府的房价调控政策大打折扣，而开发商则实现了最大化的利益；反过来如果R1-C1 < R2时，即开发商不执行地方政府政策法规说带来的收益小于执行地方政府所带来的收益，这时候博弈就不存在纳什均衡，存在混合动态纳什均衡。即便是在R1-C1 < R2的情况下，开发商也会官商合作的推动下，仍然有驱动力违规操作。由此，可以得出结论：第一，地方政府的查处使开发商损失C1越大，开发商“违规”的概率就越小；第二，开发商“违规”策略获益（R1-R2）越大，开发商选择“违规”策略的概率越大；第三，预期地方政府查处的概率越大，开发商选择“违规”策略的概率越小。因此，开发商作为理性的“经济人”，将地方政府和开发商在房地产调控中的关系带入一种两难的博弈困境。为了从这一困境中解脱出来，必将导致对开发商引入惩罚机制，以改变开发商在博弈格局下对收益成本的主观判断，改变其机会主义行为，从而避免房地产市场宏观恶化。

3、影响地方政府与开发商博弈关系的问题思考

在博弈论中，规则决定了博弈双方的策略选择。在房地产调控中，规则就是博弈环境，是博弈主体进行博弈的前提条件，界定了博弈双方采取行动的选择范围，制约了博弈活动发生发展的制度条件，并达到对博弈参与者行为进行规范和约束的目的。依据上述模型结论可知，开发商之所以在房地产市场中出现违背政策的异化现象，正是由于制約博弈的内外环境存在一定的问题和不足，才导致了博弈结果的失衡。

3.1 房地产市场的外部环境失衡

房地产市场外部环境是否良好对于房地产的健康稳定发展十分关键。房地产市场外部环境的失衡导致在某种程度上扩大了矛盾。外部环境主要包括法律环境、信用环境和体制环境。

3.1.1法律环境问题

我国房地产相关法规制度滞后于房地产市场发展，调节主要以政府行政化手段和经济手段进行，缺乏法律规制的规范性和长效性优势。房地产法律的不尽完善，表现为有关法律和条例对市场主体各种侵权行为的限制性和惩罚性的具体规定很少，对消费者相关权益的具体保护规定严重欠缺，导致目前房地产合同履约率不高，侵权诉讼的结案率也不高，诉讼保障缺乏。

3.1.2信用环境问题

由于我国房地产业的市场化程度较低，交易信息的不对称，房地产市场在追逐经济效益的同时，也到处充斥着侵害消费者现象，面临着严重的诚信危机，不但加大了行业的经营成本与风险，败坏了社会风气，更严重危及房地产市场的公正与公平。为此，加快房地产市场信用体系建立，已成为当务之急。

3.1.3房地产市场体系的不完善

房地产市场体制的完善与否对其发展起到保障与制约的双重作用。房地产相关体制的不完善给政府调控带来了极大的负面影响。在土地征用、出让、转让以及土地所有权和使用权市场，土地没有实现平等自由的交换，农民、被拆迁居民的主体地位和财产权利没有得到保障。

3.2 房地产内部制度环境的失衡

良好的内部制度环境能高效引导开发商理性地遵从并执行地方政府的相关政策和措施，以此让房地产调控的结果与政府的预期相符合。目前，我国房地产内部制度环境的失衡主要表现在以下几个方面：首先，政绩评价体系的偏差。在现有的地方官员政绩考核评价体系中，政绩考核主要在于上级政府，而上级政府对下级政府的考核指标更趋向于GDP增长速度。地方的经济发展状况决定了该地方政府官员的政治和经济收益。在这种政绩评价体系偏差的影响下，地方政府不能容忍经济增长的滑坡，促使了地方政府短期内追求地方经济的增长与财政收入，从而有可能导致地方政府与开发商之间存在“官商勾结”的行为。其次，利益分享或补偿机制的缺位。可提高对开发商的罚款倍数，降低其违规概率，有效避免出现“短视”、“近视”的行为。再次，监督机制制衡的不健全。开发商能否准确执行地方政府的政策，与规范严谨的监督机制有很大的关系，监督机制的缺位将造成地方政府对开发商行为监督的不可置信的威胁。最后，信息交流与反馈机制的不健全，忽略了开发商在信息不对等状况下的不同利益诉求，导致双方信息沟通不良。

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