城市新区基准地价评估研究

张华 吴存赫

摘要：研究目的：探索城市新区基准地价评估的技术方法，科学测算城市新区基准地价。研究方法：实证研究法、多因素比较法。研究结果：将城市新区与地价成熟悉区作为一个整体研究，通过多因素比较法建立地价成熟区和城市新区土地区位及其他因素差异的修正关系，构建各片区可比定级指标体系进行定级并测算基准地价。研究结论：研究提出的方法不仅克服了城市新区基准地价评估资料缺乏等问题，而且将同一行政区划的城市新区作为一个整体研究，使城市新区不同组团之间地价测算具有可操作性。

关键词：基准地价；多因素比较法；武夷新区。

各地城市周边新规划建设的新区发展迅猛，然而，与中心城区相比，迅速发展的城市新区土地市场不够规范，土地定级估价工作也相对起步较晚，土地利用率低，土地价格随意性大，现实中很多都是参照城市郊区或末级基准地价进行应用缺乏科学合理的指导价格。本文提出了“城市新区基准地价评估”的思想以及技术方法，并以福建省南平市武夷新区作实证研究，拟从方法、区域上探索基准地价评估方法，找出更为科学合理评估基准地价的思路，为城市新区基准地价评估提供参考。

1、城市新区基准地价评估面临的困境

1.1城市新区地价评估资料少，样点可利用率低。由于城市新区游离于主城区，刚起步开发规划建设，导致如规划覆盖率、容积率、地价指数、房屋重置价、物价指数等资料缺乏，不利于评估工作的进行[2]。从基准地价评估的角度来看，城市新区各类用地交易实例普遍较少，若以城市新区的个体单独去进行基准地价评估，则市场交易案例难以满足数理统计的要求。以传统评估方法对单独的小片区基准地价进行评估会造成评估结果失真或无法操作的现象[1]。

1.2城市新区受规划调整影响较大，按现有评估方法难以得出公允结论。从城市新区自身特點的角度来看，一方面，新规划的城市新区是功能分区相对鲜明的区域（如高铁站片区、工业区、旅游区等）。因此城市新区地价受规划用途的影响甚大，但往往因为是新区，城市控规权威性不足，常常短期内数次调整某片区用途或路网分布，地价受此波动较大。同时，受招商因素制约，土地市场交易不规范，交易价格存在较大随意性。

2、城市新区基准地价评估解决思路

现有城市新区地价评估资料少，许多因素分值无法取值并进行有效计算，难以按照《城镇土地定级规程》进行系统的测算定级单元分值。现有的城市新区思路是仅凭规划或假设条件进行计算，不进行城市新区对比城市成熟片区区位及经济状况的比较分析，若评估机构技术实力弱或新区规划调整幅度较大，容易形成单一城市新区评估结果表面上看合理，实际应用脱离实际并产生较大误差，最后难以使用。

一方面，由于我国城镇土地所有权属于国家，土地交易只能是土地使用权在一定时期内的出让，土地价格在某种程度上说就是指土地的使用权价格[3]。根据马克思的地租地价理论，城市新区土地价格可以表示为：

式1中， P为土地价格， R为地租， r为土地资本化率， n为土地使用权出让年限。可以发现，城市新区土地价格与地租密切相关。地租主要是由级差地租Ⅰ，即土地的区位条件所产生。

另一方面，城市新区中各区域经济发展水平、社会环境因素和自然区位条件的差别导致土地质量和收益存在显著的差异[4]。通过多因素比较法可建立新老两部分的可比联系，对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等因素进行综合分析，修正结果反映和揭示的就是城镇与城镇之间土地质量的差异。

因此，本文针对以上城市新区的评估解决思路是即通过同一行政区划内的地价成熟区现有的基准地价定级资料及结果，将各个城市新区同之对比，以多因素比较法揭示两者之间土地质量和土地收益的差异本质，建立两者修正关系。借助地价成熟区土地分级和基准地价评估资料，制定评价权重体系并对新区土地级别进行划分。最后，通过各片区定级分值分级结果及回归模型测算城市新区的基准地价水平[5]。

3、实证研究——以南平市武夷新区商服用地测算为例

3.1 研究区概况

武夷新区地处福建北部，闽江上游，地理位置介于东经117°50'-118°40'，北纬26°15'- 26°51'之间。根据规划，武夷新区包括沿崇阳溪两岸的“一城六片”，包括武夷山市区、三姑度假区、兴田、将口、童游和建阳市区，规划面积592平方公里、人口70万。其中，武夷山市区、建阳市区和三姑度假区已经建成。目前，正在建设的是三姑度假区以南、建阳城区以北的童游、将口、兴田三大片区，规划面积380平方公里。

3.2区域划分

本次实证例举童游片区（地价成熟区），兴田片区（城市新区），将口片区（城市新区），其中童游片区联接建阳区主城区，土地市场已经相对发达，是以行政办公、商业金融和新兴工业区为主的城市新区；兴田片区、将口片区均为新开发区域，将口片区以高铁、高速等为核心的交通枢纽和物流组团，兴田片区是以休闲、养生、度假、文创功能为主的组团，原有乡镇建成区规模远远小于规划区，且不符合规划功能分区要求，现有建设用地集中为村镇集体用地，待拆迁重新布置。

3.3利用多因素比较法测算相关差异系数

以地价成熟区童游片区作为比较基准，根据2个新兴片区实际情况，选取城镇区位条件、人口、面积状况、基础设施、用地规划情况四类比较因素。

根据各对比因素，制定对比评分表，并计算各片区各因素对比量化表。最后通过童游片区商服用地定级指标体系表[6]作为基数，分别计算出将口片区、兴田片区的定级指标体系。（见表1～表4）

3.4 基准地价级别的确定

表4揭示了3个片区土地质量和土地收益的差异本质，以童游片区作为基数，如将口片区权重之和为0.68，若采用童游片区各定级因素计算，则将口片区定级单元分值最高分为68分。通俗的讲，将口片区理论上整体的基准地价水平应在童游片区的68%。因此根据地价成熟区定级资料进行定级单元分值测算城市各新区的定级单元分值。通过分析分值结果，将三个片区总体进行定级，整体可分为七级别。其中一级至五级采用童游片区数理统计分级节点，因将口片区最低分值为17.6分，兴田片区最低分值为5.5分，因此6级、7级临界点采用将口片区最低分值作为临界点，结果如表5。

3.5基准地价测算

由表5各片区定级分值分级结果表可得出，将口片区在整体定级中有4个等级（3-6级），兴田片区在整体定级中有6个等级（2-7级），该结果亦可作为区域土地质量和土地收益差异本质的量化结果。因童游片区5个级别均有现成商服基准地价覆盖[6]，根据评估思路则将口片区（3-5级），兴田片区（2-5级）可直接套用童游片區地价。（见表6）

6级、7级基准地价需要通过建立数学模型进行测算。利用现有的五级地价数据建立线性回归方程。

如图1所示，方程为y = -409.5x + 3141，其中R的平方=0.958说明该数学模型非常可靠。带入X=6，X=7相应求得6级地价685元/平方米，7级地价275元/平方米。

3.6测算结果分析

（1）对比采用传统调查案例进行基准地价测算，如将口镇集镇中心（租金约为20元/平方米）基准容积率2.0条件下地面价测算仅为700元～800元/平方米，尚不足集镇中心拆迁安置土地取得成本价格。而通过多因素比较法测算结果，将口镇集镇中心根据规划重建（已在进行）后无论从区位还是地价上都应接近于成熟片区的三级区域，单价为1820元/平方米。

（2）此次结果将兴田镇分成6级，比较合理的体现了兴田片区中不同土地价值差异。兴田片区规划面积105平方公里，片区被大量山地、河流切割分块成小平原、小集镇等破碎区域，且各小片区中经济、人口等评价因素分布极其不均衡。传统评估方法如受制于征迁案例或历史出让案例影响，相等区位及规划条件下的现状建成区（需拆迁重建）和未建成区（待开发）地价容易出现较大差距，采用多因素比较法较好的避免了此类问题。

4、结论

本文将武夷新区1个地价成熟区（童游片区）、2个城市新区（将口片区，兴田片区）作为一个整体研究，通过多因素比较法建立地各片区土地区位及其他因素差异的修正关系，构建各片区可比定级指标体系进行定级并测算基准地价，得出以下主要结论：

4.1基准地价评价工作全国已开展数轮，同样每个城市都有相对成熟的地价片区及相对完整的基准地价体系，将城市新区作为一个整体研究，通过多因素比较法建立地价成熟区和新区土地区位及其他因素差异的修正关系，构建各片区可比定级指标体系进行定级并测算基准地价的方法，实践中可操作性较强，各项数据的取值简便。

4.2多因素比较法借鉴于土地评估中的市场比较法，事实上城市各区域经济发展水平、社会环境因素和自然区位条件的差别可以通过科学的方法进行量化，然后进行有效的对比，建立科学可比联系，计算合理的修正系数，通过修正由完善地价体系反推不完善地价体系。修正结果本质也是反映和揭示区域土地质量和土地收益差异本质的量化结果。

4.3本文提出的方法也只是一种探索性的尝试，精度及适用性仍有较大提升空间，这也是今后研究应重点解决的问题。比如，如何选取更多科学合理的比较因素指标，不拘泥现有规程；如何使用更加科学的手段进行各比较因素指标量化计算；能否增加针对市场波动，规划变动等其他因素设立的修正体系都有待探究。

参考文献

[1]吴迪军，刘耀林，黄全义.城镇基准地价评估的人工神经网络研究[J] .测绘科学技术学报，2007，24（4）：255 ～258.

[2]邹如，伍育鹏，章文波.浅析中国基准地价体系的现状与发展[J] .中国土地科学，2012，26（3）：49 ～ 54.

[3]王庆改，郑新奇.城镇基准地价平衡研究[J] .地理研究，2004，24（1）：37～ 41.

[4]刘伟，陈浮，濮励杰，等.区域城镇土地比价体系研究[J] .武汉大学学报（信息科学版），2009，34（7）：873 ～877.

[5]焦利民，刘耀林，刘艳芳.区域城镇基准地价水平的空间自相关格局分析[J] .武汉大学学报 （信息科学版），2009，34（7）： 873～877.

[6]武夷新区管理委员会.《2017年武夷新区基准地价技术报告》.