房地产开发企业融资问题及管理策略分析

蒋亿雯

（上海华枫房地产开发有限公司，上海 201209）

随着房地产不断深入发展，房地产行业已经进入了白银时代，项目越来越复杂、地越来越难以获得、资金链越来越紧张，房地产融资的重要性与日俱增。目前，国家相关部门针对房地产市场的整顿更加严格，在金融政策方面尤为明显。金融市场的发展、房地产企业资金链的稳定性，都对房地产项目开发有重要的影响作用。若经济下滑，并且市场需求出现不足状况时，房地产企业将会面临严重的资金链断裂的危机。原本房地产企业资金短缺就是常象，在经济波动大、资金链条不稳的情况下，便更需要寻求更好的资金管理方式，为房地产开发企业寻求新的发展途径。然而纵观当下的房地产市场，很多房地产开发企业在融资管理这一块，仍然面临很大的问题。内部资金管理方式的缺陷、管理人员能力的不足、制定管理政策的不全面等，直接阻碍了房地产开发企业的发展。加之外部客观因素的影响，例如信贷政策不健全、资本市场门槛高、金融环境不利等等，对房地产开发企业的融资也造成了相当大的影响。因此，如何有效管理房地产开发企业资金，为企业的融资提供正确的发展方向，是本文的主要研究要点。

一、房地产开发企业融资现状问题

房地产行业是个资金密集型的行业，一个房地产项目少则几亿多则几十上百亿的投资，资金对于房地产来说是重中之重。纵观整个房地产行业的融资发展，大致经历过如下几个阶段：2009年以前，是以IPO为主的融资渠道。2009年到2014年，股权融资受限，非标兴起。2015、2016年，债券融资迅速增长。2017年以后，房地产融资收紧，回归银行贷款和房地产信托。目前，房地产开发企业的资金供求有明显的矛盾存在。

（一）房地产企业融资渠道单一

房地产项目开发过程，通常需要经过土地获取、设计、施工、预售、交付等阶段，涉及的开发环节需要大量的资金支撑。然而，就目前房地产融资现状而言，其融资渠道狭窄单一，难以承受房地产开发的资金需求。尽管目前已有多种融资方式出现，包括股票、债券、银行信贷、自有资金、供应链融资、ABS等。但目前，国内房地产融资，85%以上都是依靠银行信贷方式。在金融去杠杆的背景下，房地产信贷开始收紧，房地产调控政策频出。因此，过于依赖银行信贷，容易给房地产企业资金链带来不利影响。

（二）房地产企业财务风险较高

房地产项目资金耗费量巨大，无论是从投资或是融资方面，都是巨大的资金消耗。与此同时，房地产企业过度依赖银行贷款，导致房地产行业的净负债率普遍较高，据统计平均净负债率在70%左右，大规模的房地产企业净负债率普遍高于平均水平，偿债压力巨大。同时，随着近几年国家对房地产调控的不断加码，各地房地产调控政策不断频出，房地产企业处于一种巨大的不确定性中，项目一旦受到调控的影响，出现滞销情况，则资金周转必定出现问题，一旦资金链出现断裂，就很容易陷入资不抵债，导致项目烂尾的境地。

（三）房地产企业融资成本较大

目前，房地产企业面临的融资成本问题比较严峻。资金需求量大，但资金受限严重，并且融资成本过高。据报道，个别房地产开发企业的融资成本达到12%。自从2017年开始，房地产通过债市融资的成本便开始增大。有房地产企业相关人员表示，其公司短期融资利率越来越高，达到12%。除了短期融资，长期的融资利率也逐步攀升。目前5年期银行贷款利率普遍超过5%，比基准利率提高了将近2-3成。除此之外，在进入2017年四季度后，房地产融资利率更是加快速度提升。一些比较大型的房地产企业，其承受的融资利率将近有5%，而对于那些中小型企业，其融资成本需要承受6%-9%。越来越多的房地产企业因融资成本过高而苦不堪言，承受的资金压力过大，而导致房地产项目开发难度越来越大。

（四）房地产行业融资市场管理制度不完善

当前的房地产融资市场制度尚不完善，尤其在融资方面，没有形成完整的管理体系。没有完善市场管理制度的支撑，将会严重阻碍房地产项目的开发与创新。首先，在没有针对性政策管理的情况下，房地产行业相关主体单位之间，容易缺乏一致性和协调性。各主体逐渐相互合作及操作存在困难，将会间接影响到房地产投资活动、融资渠道的正常展开。其次，房地产政策更新不及时，也会一定程度上影响到项目的开展。例如，房地产基金出现初始，便广受房地产市场青睐。然而，关于此项基金的最关键的政策条文尚未出台。因此在进行房地产开发金融创新时，没有任何政策依据，开发企业也无法正常应用此基金项目。再次，房地产开发市场管理制度的不完善，不仅会造成银行风险预期不准确，还会造成房地产开发企业融资渠道困难、资金短缺。

二、完善房地产开发企业融资管理的策略

（一）扩宽融资渠道

针对房地产资金渠道单一问题，可通过采用传统、创新、多种金融工具组合方式，为房地产开发企业扩宽融资渠道。针对不同的开发项目，对资金的需求量也不同。需要对具体开发的房地产项目进行分析，再结合不同金融工具引入资金流。首先，适当放宽股票融资的限制，提高企业权益融资的比例，优化企业资本结构。其次，完善债券市场，降低准入门槛，放宽限制条件，增加长期债券的额度，有效降低企业短期资金压力。再次，完善资产证券化相关法律法规，整合资源优化配置，充分利用现有的有限资源，达到企业利润最大化的目的。此外，在房地产项目开展过程当中，积极和供应商沟通，协调各方资源，利用供应链融资，解决房地产企业短期资金压力。房地产开发企业还可以根据实际资金需求，以及自身企业的特点，拓展多融资渠道。任何一种融资渠道应用价值都不同，在对抗金融抗风险方面各有所长，企业需要根据实际需求有所选择。

（二）减少财务风险

对于房地产行业来说，要严格控制净负债的比例，合理安排债务与权益的关系，降低对银行信贷的高度依赖，摆脱单纯靠自有资金和银行贷款的融资模式，根据自身的资本情况、融资能力、运营能力、获利能力，寻求多元化的融资途径，综合确定最优的资本结构，降低财务风险。其次，实行全面预算管理，对项目全周期资金进行全程控制，加大预算的执行和监督力度，完善企业财务内部制度，保障预算计划的有力执行，保证资金使用效率的最大化，从而实现企业价值的最大化。同时，把握国家的宏观政策走势，理解国家在房地产市场中的调控政策内涵，及时调整房地产项目的投资方向，摆脱旧的经营模式，与时俱进开拓创新，提高产品的不可替代性，提高自身的核心竞争力，提高行业的进入壁垒，增加抵御风险的能力。

（三）降低融资成本

融资成本是企业为筹集资金而付出的代价，是资金使用者支付给资金所有者的报酬。融资成本和融资风险成正比的，融资风险越大、融资成本越大。一般而言融资成本从小到大，排列依次为：国债、金融债、短期融资券、ABS、企业债、银行贷款、股票、股权私募。一家公司不可能只采用一种融资方式，通常是两种或两种以上的融资方式结合使用，通常而言，股权融资的成本大于债权融资的成本，加大债务的融资比例能使公司整体的融资成本下降，但当债务比例达到并超过一定比例时，公司的财务风险就会加大，从而使得整体的融资成本不降反升，这就需要通过分析自身的情况合理选择融资方式组合，从而达到公司整体资本成本最低、资本结构最优。

（四）完善融资制度

当前房地产开发市场中，很多融资相关的法律法规尚不健全。建立完善的融资法律法规，进一步规范房地产开发市场，是推动房地产行业发展迈进的必经之路。同时，由于房地产开发行业涉及的主体众多，其中融资问题关系到各主体的经济利益，尤其是资金提供方和资金需求方之间的利益问题。因此，必须完善房地产市场的法律法规，通过有效的政策手段，对房地产开发企业融资形式和内容进行规范性管理，从而实现对房地产开发企业的引导及监管。具体而言，首先需要针对法律法规缺失的房地产资金领域，建立健全的法律法规。需要根据实际资金投入区域的特点，有针对性立法，避免违规资金使用行为的发生。其次，在保证融资行为正常进行的情况下，根据房地产市场变化需要，适当调整法律条例。房地产开发市场发展极其迅速，发展过程中每阶段面临的挑战与机遇都有较大差异。过去市场中使用的法律条例，不一定能跟上当前市场环境变化的需求。因此，需要审时度势进行调整，促进法律条例与房地产开发市场的匹配，才能为房地产投资、融资各方提供更良好的资金环境，才能更好地发挥其应有的引导与监管职能。

三、结语

总体而言，房地产行业是我国重要行业，房地产开发企业的生存发展离不开资金的支撑。目前我国房地产市场融资问题仍较突出，国家实行管理与整顿的同时，房地产开发企业自身也需不断加强融资创新，做好项目可行性研究。只有当控制好融资业务，才能更好地调节房地产市场资金结构，从而获取更大的经济效益。以上较深入地分析了我国房地产开发企业在融资方面面临的现状和问题，并提出了若干个有效的管理策略，可供房地产开发企业资金管理提供参考和借鉴。