兰州市仁寿山乡村旅游养老项目浅议——从养老房地产开发商角度出发

(兰州交通大学　甘肃　兰州　730000)

一、绪论

(一)仁寿山公园简介

1.仁寿山景点介绍

仁寿山上建有亭台楼阁，掩映于绿树红花之间。山坡上有一座长27米的青龙雕塑，似腾空跃起，怒目奋爪。山中建有玄武庙、凌云阁、祖师殿、仁寿亭等仿古建筑。仁寿山周围有十里桃海，每逢桃花盛开之际，这里隆重举办桃花会，观者如潮。

2.仁寿山景区特点

按照规划，仁寿山旅游文化产业园规划区内景观体由一轴、一心、六区以及重要景观节点构成十景点。建设项目有寿仙台、八卦台、旅游服务中心、千亩水系、明清商业步行街、农家乐提升改造、仁寿广场、体育公园及两条道路建设等。

一轴：即南北景观轴。

一心：即规划中的“桃园月色”，以西至咸水沟，东至大沙沟范围内为中心，使整个景区独具传统特色的旅游服务中心。

六区：以八卦台、寿仙台及旅游服务中心为依托的仁寿山景区；桃园月色，以农家乐提升改造、明清商业步行街以及千亩水系项目为依托，打造绿色旅游、餐饮及购物休闲中心；安仁广场，以规划建设市民广场及文化、图书、美术、博物馆等“四馆”为依托的现代化、宜人化市民广场；金城八景园，以规划打造独具传统特色“兰州八景”为依托的风景园区；桃园春色，独具特色的农家乐；宁寿体育公园，以规划的体育公园为依托，进一步完善全区公共基础设施建设，打造具有区域特色的体育公园。

(二)养老项目简介

1.背景介绍

兰州市现已完全步入老龄化社会，养老产业供需矛盾日益突出，目前兰州养老地产还未成形，但随着老年人口日增，业内认为养老地产和养老业务将是兰州房地产项目开发中不可或缺的部分。而随之将兴起以养老为景点特色的相关旅游产业。本文将浅议兰州市仁寿山养老项目的可行性。

图1　近三年兰州市老年人口增长情况

(资料来源：兰州市统计局公布数据)

按照联合国的标准一个地区60岁以上老人达到总人口的10%，65岁老人占总人口的7%，即该地区视为进入老龄化社会。2014年末拥有兰州市户籍的老年人口占总人口总数的18.41%，兰州完全步入老龄化社会。从兰州市统计局公布的数据获知，2012年底,我市60岁以上老年人52.86万,占全市人口总数的16.44%；2013年底，兰州市户籍老年人口达56.11万人，占户籍人口总数的17.46%；2014年末，户籍老年人口已达59.22万，占户籍人口总数的18.41%，该比例高于全国和全省的平均水平。三年内兰州市户籍老人增加6.36万人，年均递增接近1.0%，预计到2020年将突破75万。兰州的养老地产和养老产业在兰州具有可深掘的巨大潜力。

2.仁寿山养老项目解读

兰州市老龄化以及养老地产和养老业务的发展趋势也促成了仁寿山养老项目的建设。仁寿山有其独有的优势条件而开发养老养生项目，形成乡村特色旅游的一大亮点。

首先仁寿山位于安宁区交通通畅的近郊，市民到仁寿山更便捷；其次是有较好的自然环境，仁寿山的千亩桃园等景点环境清雅，不可多得；再者安宁区基础设施建设也日趋完善，大型医疗配套施舍都可满足医疗需求；最后仁寿山自身命名就有“寿”字，更有景点寿仙台，富有人文情怀，广告效益也是显而易见。

兰州城投也是对仁寿山情有独钟，北京奥克利投资该项目，养老地产所附带的便是养老相关的服务业以及休闲旅游业。在房地产开发的基础上，集养老和旅游为一体的发展模式。

(三)开发者

对于养老房地产开发商来说，仁寿山公园景区自然资源丰富，环境优美，其自然条件与该项目所需条件也是相契合的；而安宁区的基础设施建设都可满足需求，交通便利，区域内有多所高校，人文环境优雅；靠近大型医院，开发商就不需要另行投资医院建设，节省投资成本；有丰富的义工资源，可提供便捷高效的养老服务及降低人力成本。

仁寿山养老房产有仁寿山文旅居住区，由北京奥克利投资，该项目总占地面积1217亩，投资33亿元，目前征地拆迁工作已完成。在房地产开发的基础上，集养老和旅游为一体的发展模式。可相继建设完善以下养老服务项目[1]，有生态农业观光产业园；休闲度假旅游观光；中华生态环保敬老院、书画院、老年大学、老年康复中心；宗教文化中心(佛教、道教、伊斯兰教)、孝道文化纪念馆；别墅、四星级宾馆酒店、高端公寓、医院；商业文化、西部民族特色小吃一条街等六大区域。

二、相关政策解读

2015年初，兰州市政府发文称，凡新建城区和新建居住(小)区住宅建筑面积在6万平方米以上的，要按300:1的标准配套建设养老服务设施，未配套的，规划、建设部门不予审批，配套的养老服务设施未交付民政部门并未经民政部门签注意见，房管部门不予办证。政府高度重视养老机构建设。

2015年8月，甘肃省发布专门的鼓励民间资本参与养老服务业的政策，通过土地受让优惠、税费减免政策扶持兰州养老地产和养老产业的发展。在此政策支持下，仁寿山养老项目更易付诸实践。

2015年10月22日，兰州市发布《关于加快城乡规划审批的实施意见》，鼓励兰州市未开工建设的房地产土地开发建设旅游地产和养老地产。

2015年12月31日，兰州市安宁区第十届委员会第十一次全体会议召开，会议听取和讨论了区委十届十一次全委(扩大)会议工作报告(审议稿)，审议了《中共兰州市安宁区委关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》。

2016年1月4日，《鑫报》刊登“2016年兰州安宁区将建安置楼20万平方米仁寿山打造养老养生基地”一文，文中：根据甘肃省“十三五”规划，要将仁寿山打造成为甘肃全省三大养老养生基地之一。

2016年4月6日至8日，英中PPP投资考察团到访甘肃中贸集团，拟就养老、旅游产业项目进行深度合作，考察团成员详细询问了博跃养颐园的入住规模、基础设施、经营模式等细节问题，双方深入交换意见。这也为仁寿山养老项目发展提供了借鉴意义。

2016年是“十三五”规划全面启动的开局之年，安宁区确定主要预期目标：地区生产总值增长8%；固定资产投资增长9%；公共财政预算收入增长8%；城镇居民人均可支配收入增长11%。落实全省“十三五”规划中将仁寿山打造成为全省三大养老养生基地之一的部署。

为实现上述目标，安宁区将采取多项措施，努力推动经济平稳健康快速发展。抓项目建设。紧盯四个“500强”，更加注重项目的科技含量、产业层次、投资强度、产出密度和生态影响，凝炼储备一批符合国家政策导向的大项目、好项目。切实以项目助推全区经济转型发展。

加大服务协调力度，力促一批功能集中、配套完善的特色商贸、物流商圈和总部经济项目早日建成；大力发展“特色、精品、人文”文化旅游，以开发仁寿山生态文化旅游景区和天斧沙宫地质公园为重点，落实全省“十三五”规划中将仁寿山打造成为全省三大养老养生基地之一的部署。

三、项目可行性分析

兰州看似已经有很多签约的养老地产项目，但是到目前为止，没有一个养老地产项目能够建成且运营，而且还有一些开发商假借养老地产知名，行商品房开发之实。

养老地产投资回报周期较长，风险较大，就目前已经建好的养老地产而言，很多都是处于亏损状态，这是亟待解决的问题；“项目只要不亏损，就已经相当优秀了”这就是目前很多养老地产项目的现状[2]。

而且消费者对养老地产的接受度不高，主要以居家养老为主，就更不用说以养老养身为目的的乡村旅游了；兰州房地产发展落后，开发商刚刚由住宅转为商业地产开发，养老地产没有成熟和成功的模板等等都是兰州养老地产发展较为空白的原因。

在2016年兰州两会上，兰州房地产界的前辈韩庆也发表了自己对于养老地产的看法：养老社区，它的软、硬件设施一定要完善、齐全，具备养老、医疗的功能。比如：老年大学、兴趣活动室、培训班等，让老年人的晚年生活更加充实，真正做到“老有所养”；如果“养老地产”真的能够在兰州落地并实施，对房地产及养老服务相关的旅游业未来的发展就有了更大的空间。

总而言之，兰州的养老项目主要面临三大难题：1.兰州房地产发展落后，开发商刚刚由住宅转为商业地产开发，养老项目没有成熟和成功的模板；2.消费者对养老地产的接受度不高，大家宁愿花更多是钱去买普通商品房而不愿意买养老社区的服务，对乡村旅游中的养老服务更是觉得舍近求远了；3.养老地产在前期投资成本高，收益回报周期长，开发商的主要盈利点还是获取廉价土地，通过一定时间的持有，等待土地的升值，而养老地产的盈利内容更多的来源于服务，收益很难确定；4.仁寿山的养老项目需依托养老地产才会长足发展，不然无“源”，谈何立足。即形成完善的养老社区，集养老与旅游为一体的发展模式。

四、结论

本文从养老房地产开发商角度出发，浅析仁寿山景区公园开发养老项目的可行性。并结合兰州市相关政策，分析了政策的支持力度。得出以下结论：

第一，安宁区仁寿山景区的养老开发建设项目应紧紧围绕市委、市政府打造兰州旅游休闲生态目的地为目标，切实加快重点旅游景区建设，致力打造旅游升级版，强烈推进旅游业转型发展。

第二，统筹协调，尽快实现旅游产业发展规划与《市生态文化旅游创新区产业发展规划》的对接。成立安宁区文化旅游开发公司加速与兰州市文化旅游投资公司的有效对接，才能进一步统筹整合旅游资源，才能充分发挥旅游企业主体作用。

第三，从养老房地产开发商角度出发，做好仁寿山旅游景区整体形象策划、包装和推介。1.围绕打造生态休闲旅游目的地目标，做好整体形象策划和旅游线路规划以及旅游产品的策划。2.明确具有养老养生休闲特色的宣传主题，加大媒体宣传力度。

第四，养老房地产应完善安置房与景区间的出行线路。尽快开通几条景区景点的旅游交通专线，增强景区景点的通达能力，方便游客。

第五，加大仁寿山景区吃、住、行、游、购、娱的综合配套建设。尽快形成旅游服务设施齐全、功能完善、方便快捷、安全文明的旅游环境。