中航地产：“四不像”的物管毛利率远低于同行

雪球财经 供稿

在地产行业聚拢效应益发白热化的当下，央企中航地产（000043）的处境略显尴尬。不仅因上海中航城股权转让推迟导致净利润大幅下跌，其卖力吆喝的物业管理服务增色见效之速也十分缓慢。

物管毛利率低下

聚焦于物业资管服务的中航地产，其盈利能力与同行一比，高下立显。中航地产2017年年报显示，公司物业管理业务实现营收28.67亿元，占总营收比重不到一半，对净利润的贡献近五分之四。然而，占净利比重如此之大的物管业务，其2017年毛利率仅为10.55%，虽较2016年同比上升0.18%，但仍远落后于同行业。全国物业管理协会报告显示，2016年，百强物管公司住宅平均物业收费2.24元/平方米/月，平均毛利率为20%，十强企业平均毛利率可达25%。也就是说，中航地产物业管理业务的毛利率刚及行业平均水平的一半。

中航地产有部分物业管理业务实行包干制，或是其毛利率低下的原因之一。中航地产2017年年报显示，其天津分公司与中航直升机有限责任公司中存在一笔金额为453.91万元的关联交易，采取的服务方式即为包干制。此外，有大量子公司与中航集团的关联交易中，服务方式为包干制和酬金制混用。

包干制是收取所有的物业费后，再由物业公司承担管理支出成本，因此毛利率水平较低。以主要以包干制入账的中海物业2016年数据为例，其物管毛利率为13.6%。而酬金制的收入不考虑成本和费用的支出，收入金额即为营业利润，毛利率为100%。

“四不像”的物管

目前，中国的物业管理公司按照公司性质分类可以分为四类：地产开发商子公司、独立物业公司、房管所转型物管公司和自治型物业公司。这四类中，地产开发商子公司占比超过80%，代表公司有万科物业、绿城物业等。独立物业公司约占10%，彩生活以及长城物业为此类公司代表。剩下的房管所转型物管公司及自治型物业公司各占不到5%。

而正在持续剥离地产业务的中航地产，成了物业管理行业里的“四不像”。截至2017年底，中航地产的房地产业务收入仅占总营收的47.65%，其“地产”之名已逐渐淡去。与此同时，中航地产为净利润贡献近五分之四的物管业务，又多倚赖与“中航系”公司的关联交易，故无法划归为独立物业公司，房管所转型类或自治型物业类更是谈不上。

回看过去一团乱麻，遥看未来仍是“雾里看花”。中航地产披露的2018年经营计划显示，其需“进一步明确各业务平台商业模式，完成业务模式梳理”，并“根据调整后的战略方向，梳理组织管理，重塑组织能力”。此外，就是继续出售及转让非战略性资产。而中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对媒体表示，目前，很多大型房企都有物业管理业务，而且水平也很高，相较于大型房企的竞争优势，如果中小房企没有足够的经验、人才、资金量以及良好的市场口碑，即便向物业管理业务方向倾斜，未来也会面临重重挑战。

在物业管理行业已成一片红海的背景下，“四不像”的中航地产将以何竞争优势突出重围？对此，中航地产相关负责人表示不方便回复，而其年报中一句“探索公司转型后的新模式及新的利润增长点”隐约透露出，中航地产或许也不知该问题的答案。（ID：地产深度报道，作者：冀鹏茜）