公允价值在投资性房地产中的运用研究

黎慧

摘 要：国内外学者对于投资性房地产运用公允价值模式的合理性和优势众说纷纭。大多数学者认为公允价值计量更能真实反映资产的经济价值，应该在未来得到广泛应用，但是在当前环境下该计量属性的运用却不尽人意。笔者以理论为前提运用大数据库综合分析该模式的整体运用情况并分析缘由。从上述的研究中归纳总结出相关的结论，并根据当前政府政策和市场环境提出适当的推广建议。

关键词：公允价值 投资性房地产 财务影响

一、引言

随着经济的发展和市场的完善，职业界结合实际操作经验不断发展公允价值的理论。我国在2014年颁布了《企业会计准则第39号——公允价值计量》，进一步完善了公允价值的定义。新准则中要求根据资产或负债在其主要交易市场或有利市场下的价格为依据进行估计，且强调公允价值计量是建立在自愿、公平、公正、客观的基础上，根据资产或负债的特点运用恰当的估值技术。投资性房地产实质上是一种资产使用权让渡行为，企业通过出租房地产或者留有以后增值转让获取经营收入，导致经济利益流入企业。投资性房地产的初始计量一律以所发生的成本作为入账基础。其后续计量可分为公允价值模式或成本模式。在公允价值模式下，投资性房地产在报告日需要以该资产真实可靠的公允价值入账。

二、公允价值计量在投资性房地产中运用现状分析

我国近年来拥有投资性房地产的企业日益增多，但是大多数企业一般会在初期选择成本模式计量，而后期又不敢轻易变更模式，这导致公允价值模式使用范围不广泛。自2007年公允价值准则颁布后，当年1570家上市公司中，630家持有投资性房地产，其中有18家采取了公允价值模式。往后的三年里，拥有投资性房地产的企业分别为690 、772、833家。2012年达到1073家。尽管投资性房地产的数量大幅度增加，但是公允价值在投资性房地产的运用虽有上升但趋势较小，2008、2009、2010年分别只增加了2、5、2家。

我国上市公司中拥有投资性房地产的行业大致分为房地产业、制造业、银行金融业、传播与文化类以及其他类。其中制造业所拥有的投资性房地产占比最大，房地产业其次。2009年至2012年制造业采用公允价值的企业均超过10家，而房地产业在这几年采用公允价值模式的企业个数较少，只有三到四家。在2013年开始，房地产业采用公允价值模式的企业猛增达到13家，接近制造行业对应的数量。

三、公允价值计量运用现状原因分析

从上述数据中分析得出公允价值在投资性房地产的运用范围仍十分有限。主要有以下原因。会计准则中对于公允价值的运用存在较多约束。相对而言企业在选择成本模式时未受到过多的条件约束，因此成本模式使用更为方便。并且准则中对于计量模式转化的规定使得风险回避者不敢轻易采用公允价值。

企业管理人员进行决策分析时一般综合考虑成本与效益原则。尽管公允价值模式可以为企业带来好处，但是由于公允价值的取得比较困难，可能要耗费大量的资金和时间，加大会计人员工作量和信息披露成本。而且在公允价值模式下，投资性房地产的价格波动尽管可能增加企业盈余，但是该笔经济利益实际并未受到，导致净利润与现金流量相背离。

四、公允价值计量运用存在的问题及对策建议

从上市公司的财务报表及附注等数据统计得出公允价值模式在我国投资性房地产企业的使用情况存在以下问题。（1）公允价值模式运用较少，使用的企業数量虽逐年增加但增长幅度不够明显。（2）不同行业中使用公允价值计量的企业数量存在较大的差异。行业分布不均匀是该模式无法大规模运用的原因之一。（3）从报表披露中发现，不同企业、财务人员确定公允价值的方法和披露的完整性存在差异。

针对上述问题，本文提出以下建议：（1）减少会计准则的法律约束，财政部门为加大公允价值使用的普及程度，适当降低该模式运用的标准。（2）完善房地产交易市场。政府部门应当加强对房地产交易数据的管理，加大监督交易价格合理性的力度。完善房地产网上交易系统，将数据公开化，提高透明度。（3）加强企业财务人员的专业技能。企业应当定期安排内部会计人员的技术培训，使其能够熟练操作技术测定程序。

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