论我国当前商品房价格过高的原因分析

【摘 要】 本文重点从商品房价格上涨这一问题出发，研究其社会因素，对房地产行业的具体市场运作模式进行详细研究，分析当前房地产市场的特点、商品房价格居高不下的主要原因，并且针对性的提出房价调控以及房地产市场稳定的建议。

【关键词】 商品房 价格 过高

引 言

现今的国际背景正处于全球通胀预期逐步增强、世界经济持续不稳定不确定，以及人民币外汇率连创新高；我国的宏观经济不稳定、通胀预期逐步增强，以及怎样处理“经济结构的调整、经济稳步前进发展、通胀预期的管理”三者之间的关系，依旧是我国国民经济健康发展的关键命题，与中国房地产市场调控有关的制度政策和其影响，能够更好地让房地产行业的发展有规律可循，能够更加准确地对我国住宅市场调控政策的“得”与“失”得出结论。

1 商品房价格概述

1.1 商品房界定

就表面而言，房地产也可以理解为房产以及地产。然而，从严格意义上来讲，对于房地产有准确的定义，即土地与定着在土地上所有建筑物、构筑物以及一些其它附属物的总称。本文下面的内容重点讨论的商品房，具体来说指的是政府相关部门已经进行批准，房地产开发经营公司有权利进行开发的，可以进行产权证以及国土证办理，进行建筑主要是为了出售或者是出租，其中具体包括住宅、商业用房还有一些其他建筑物在内的商品房。

1.2 商品房价格构成及成本分析

1.2.1 直接费用

（1）土地费用。这里的土地费用具体来说就是开发商在进行开发过程中产生的土地使用费用。因为从跟上来说，有很多种方式可以获得土地权，因此，在土地费用里面也包括土地出让金、土地征用费以及相关的拆迁安置补偿费用。

（2）房屋开发费。这一费用里面具体包含室外施工费、建安工程费还有一些附属工程费。

（3）前期工程费。具体来说，就是指进行规划以及设计的费用、勘察费用、调研费用、施工过程中产生的拆迁以及安置费用以及“七通一平”费用。

1.2.2 间接费用

（1）销售费用。是指在销售房地产中发生的包括销售工作人员的薪资福利待遇、广告宣传费、代理费以及销售机构办公用房的折旧费等在内的一切费用以及销售特设机构或相关的委托费用。

（2）财务费用。是指为了进行融资产生的具体费用。其中包括支出的利息以及相关的金融机构业务手续费用。

2 商品房价格上涨引发的问题

2.1 威胁农业及粮食安全

在高房价的驱使下，城市大规模扩张，因此耕地资源大幅下降。众多人口涌入城市，反而引起了农村农田严重荒废及房屋闲置的问题，造成了农村土地资源的大量流失。无论是城市还是农村，国家的基本农田和土地都不断地再被腐蚀。近年来农业生产的成本不断增加，造成农业生产效益持续降低，农业发展所需劳动力严重流失。

3.2 扭曲消费结构，制约内需

相对消费者而言，对我国经济整体水平增长更有效的是投资，其中，大概有四分之一都来源于房地产投资。并且由于房价不断增长，房价收入比重必然增加，城市中低阶层的购房能力离实际房价相差越来越远，因此造成了实际的自住消费需求降低，相对而言投资和投机性消费的比重增加。

3.3 拉大社会贫富差距

首先，老市民是城市房价上涨的最大受益者，其一，在房价上涨前老居民购置的房子会因房价上涨而飞速升值。其二，老居民有好几套的房屋，大部分家庭有多处房产，用于出租的收房租费，而房价上涨推动了房租的上涨，这就使得老市民更富裕。房价上涨速度加快，使得穷人更加买不起房子。造成城市的贫富差距更加严重。

4 稳定商品住房价格的政策建议

4.1 加强对土地利用的监管，抑制土地投机行为

加大征收划拨以及交易土地的管制强化力度，坚决制止以低价征地高价出让来增加收入的行为、搞名堂并劳民伤财的“形象工程”和“政绩工程”以及浪费资源的低效益、重复建设、“圈地”等行为。应完善招投标与拍卖程序来进行土地出让，制定标底，从标底符合程度和制定优秀的开发方案者中标，成交价可在一定范围内与标底有浮动幅度，而不是“价高者得之”，防止哄抬地价。

4.2 调整房地产信贷结构，加强信贷审核和监督

必须要严格对待对住房开发贷款的发放，制定合理的条件，做好相关的管理工作，根据具体的标准进行开发贷款的发放，不仅要考虑相关规定，还要保证其信誉程度，贷款应主要用于住宅开发项目的正确销路方面，相比较于开发项目中总投资的规定值，企业自有资金应只高不低，建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程施工许可证以及建设工程规划许可证，这几个都是必不可少的，要想获得开发项目，必须保证齐全。

4.3 完善二手房交易税收管理制度

對个人转让住房需要进行缴纳的个人所得税也进行了相关规定，在进行具体办理的时候，必须和转让过程中需要缴纳的营业税以及契税等同时进行办理，进行税务管理的相关部门，在随后的房产交易场所一定要保证有税收征收窗口的开放。主要是因为房地产从根本上属于固定投资，在很大程度上会影响全社会的资金流动以及引起原材料价格的浮动，因此需要加大房地产的治理力度，特别是要适时适量地刨除其中的泡沫成分。

结 语

我国社会的稳定以及国民经济发展与房地产市场的运作状况息息相关，房地产已成为国民经济的重要支撑。但是由于我国还没有形成一个成熟健全的房地产市场，以及各种外在的社会因素的综合影响，使得房地产市场的问题较多，尤为突出的是商品房价格过高、上涨速度持续加快，加大了刚需群体的购房压力，与此同时也造成过多的房地产投资、空置率较高。总而言之，结合我国的房地产市场行情来看，今后房地产业发展的主流是加快调整市场，稳定房价，刨除房地长市场泡沫。

【参考文献】

[1] 田丽霞，宫承涛. 关于当今我国房价高涨的社会学思考[J]. 中国管理信息化，2017，（14）：120-121.

[2] 梁玉栋，薄建奎. 我国楼市房价过高的原因及对策[J]. 当代经济，2017，（08）：32-33.

[3] 韩明元. 浅谈如何让房价理性回归及房子回归居住功能[J]. 经贸实践，2017，（01）：64+67.

作者简介：王富和，性别 ：男，民族：布依，籍贯：贵州省安龙县坡脚乡乐欢村一组，学历：大学本科，毕业院校 ：贵州大学明德学院，研究方向：财务管理。