房地产经济的发展应用新制度模式及意义

杨罡

【摘 要】 如今房地产经济作为国民经济支柱产业，它的发展有目共睹。自从改革开放以来，房地产行业一路势如破竹的抢占了中国大半个市场，成为了推动国民经济持续增长的一个新的增长点。然而，房地产在发展的过程中也显示了它的不足，诸如房地产的布局不合理、房地产价格居高不下、房地产的供给与需求的矛盾激烈等。本文从房地产经济的现状来分析，并对房地产经济的发展应用新的制度模式提出自己的见解，以及新的制度模式给房地产行业和国家带来的意义。

【关键词】 房地产经济 改革 调节 建议

房地产经济已经成为国家经济的主导产业，并且它关联了中国众多的产业，“牵一发而动全身”。现在不能忽视的是房地产经济是一把双刃剑，它对于推动国民经济起着重大的作用，但是它也很容易面临失控的风险。面对这种严峻的新形势，房地产经济的发展极需要应用新的制度模式来调节它的诸多矛盾。我国的经济体制，是社会主义市场经济体制。在时代的发展过程中，房地产对于我国市场经济发展中起到越来越重要的作用。然而近十年来，房价上涨的速度超乎所有人的意料，致使了想买房的人与房地产的投资商无法对房价的波动完全的掌握。如果说可以对房地产的波动规律加以掌握，就可以对消费的需求形成一种健全的引导机制，能够对房价波动频率过大形成有效的抑制，同时对居民住房的消费形成正确的引导。从源头上来说，房地产经济与宏观经济是类似的，其自身发展就具有一定的波动性。

1、房地产经济的研究现状

1.1 国外房地产经济研究

西方经济产业的研究主要集中对房地产市场的金融与投资，供需分析，价格走势、房地产开发实务等领域。发达国家的经济较之于发展中国家来说经济发展缓慢，房地产经济已经趋于平缓。况且发达国家的房地产建设不像中国是房地产开发商统一包揽建设和售卖房屋的链条式过程，而是买下地基自己按照需求建造房屋。西方国家的房地产行业的房屋价格没有像中国的房屋价格一样忽高忽低，所以在全球化的大背景下就显得没有那么多可研究的东西。

中国房地产随着经济的快速发展而发展，以超出人们所预料的速度进行着开拓市场的行动。因此，中国房地产的发展成为一个可以长期观察和研究的课题。

1.2 国内房地产经济研究

中国房地产行业虽然没有发展多长时间，但是它以它的发展速度表明了它是大有前途的一个行业。衣食住行中的住是人基本的生活保障，房屋的所有就成了老百姓要解決的问题。由此，房地产开发商投资房屋建设来换取利润，也推动着城市的建设。土地是房地产的基本要素。

1）我国现如今面临的是土地分配不均的问题。城市建设和房屋建设的矛盾日益凸显出来。还有房价涨幅较大使得消费者能否担负得起房屋的购买的问题，虽然国家一直在调控房屋价格，也推行了保障性住房的政策，但是还是有很多想购买房屋的人了解到购房的价格却远远观望。土地资源的稀缺也使得房屋的建设供不应求。消费者对于房屋的增值保值的期望，反过来又刺激房价的进一步提升。这样就造成了房地产价格持续走高，导致了泡沫化的出现，对房地产行业和国家经济都造成了不良影响。

2）我国房地产市场的乱象也造成了房屋质量问题。房地产行业利润大，市场门槛也不是特别高，使得各种企业都想涉足这一行业，由此就造成了良莠不齐的房地产开发商进行房屋建设。这样一来，房屋的质量让人担忧。

3）我国房地产的买卖市场不规范，信贷方面不健全。房屋的租赁和买卖一直是一大问题。市场内部总有一些投机倒把之人乘机欺骗消费者。每年关于这一类的案件也是层出不穷。房屋买卖涉及到了银行信贷问题。我国房地产贷款占银行消费的一大部分，而且金额巨大，增加了银行风险。

2、房地产市场供需之间的矛盾

影响房地产经济并使之出现波动的根本性内在因素是房地产市场的供需矛盾。在市场中，对于房地产来说，供求双方的变动频率是非常频繁的。房地产之所以能够迅猛的进行着发展，与消费者的不断支持与跟进是密不可分的。如果没有消费者的持续支持，房地产市场势必要跌入下行区间。同时因我国房地产的供给总量，受到管理，劳动，技术以及资金等诸多因素的影响，从而会出现剧烈的收缩或者扩张态势。对我国而言，房地产的供给变化要强于需求的变化，供求线的波动与需求线相比处于落后的位置。因此，对于房地产的需求与供给曲线的平衡状态来说，只是暂时的。

3、应用新制度模式

市场主导、政府调控的房地产市场的改革。

1）企业创新。企业是市场的主体。房地产企业竞争要依托新技术创新，提高产品品质，满足消费者的需求向提升房屋的价值转变。科学技术是第一生产力。在现实生活中我们常能看到一个企业由于技术创新成长速度加快，超过了许多竞争对手，得到了更多的利润和市场。房地产企业运用新的技术，还要进行对市场的需求分析，转变销售策略，吸引顾客的注意力。房地产企业要了解国内外局势来应对不同情况的变化。

2）市场主导。市场是房地产行业买卖的基础。房地产开发商应该自发调节房屋的供给和消费者买房的需求。做好房屋的储备是必要的工作。房地产行业自身的竞争应达到使房屋资源最大化利用来满足消费者需要。市场应该自发调节房地产行业的竞争，使这个产业进入良性轨道。

3）政府调控。房地产行业常常会出现泡沫化趋势，这就需要政府进行调节。在此，我认为政府可以建立房地产预警系统来监测经济的波动。构建房地产预警系统要耗费大量的人力物力，但是这个构想能实施是再好不过的。

预警系统可分为四个等级。首先绿灯代表经济平稳运行阶段，此阶段维持现有的政策微调。蓝灯代表房地产经济紧缩，这时必须采用刺激增长的方式来使经济恢复。黄灯代表房地产经济出现了波动，这时政府要实行有效的政策。红灯代表房地产经济升级，这时政府要施行紧缩的政策。双红灯代表泡沫经济，政府就要紧急控制局面。

政府不仅要设立预警的机制，还要约束房地产开发。土地资源的稀缺和城市建设与环境的矛盾越来越严重。政府要调整房地产建设的速度，提高建设质量，合理对城市进行规划。政府可以运用市场手段使城市经济效益和社会效益达到统一。在市场经济中，需求和供给是最主要的矛盾。政府需要对房地产的价格进行调控，同时要提前做好土地的储备。所以政府在规范开发房地产市场的同时，控制房屋价格增长过快，与市场进行良好的互动。

国家一直在扶持房地产产业，并且下发了一系列文件来处理房地产产业的问题，例如《关于规范住房金融业务的通知》、《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》、《不动产登记暂行条例》等。国家的宏观调控在金融、税收方面都有成效。目前，国家将重心放在了保障性住房建设上，着力解决中下层民众的基本生活保障。从近几年国家的政策上来看，扶贫政策一直在稳步推行。国家的宏观调控抑制了房地产价格的上涨，同时也使房地产的市场得到了有效的管理，老百姓的住房保障问题得到了初步的解决。金融方面，房地产开发商的借贷、个人住房借贷等问题也在逐步解决当中。

4、意义

中国房地产业的健康发展受到越来越多的人的关注。房地产应用新的制度模式已刻不容缓。这需要房地产企业和国家携起手来共同将中国房地产建设的更好，推动国民经济平稳运行。这也需要群策群力，提出促进中国房地产健康发展的建议。

5、结束语

房地产行业需要市场内部的调节，更需要国家的宏观调控手段来调节。房地产经济的发展运用新的制度与模式会带动整个国家经济的发展的。纵观中国房地产行业的发展，它有着十分可喜的变化，但是内在的问题也是十分突出的。这需要我们大家一起努力让中国的房地产健康的发展。

【参考文献】

[1] 邓念. 政府作用下的中国房地产市场理论与实证研究[J]. 复旦大学，硕士论文，2015.

[2] 彭翊.城市房地产预警设计[N]. 《中国房地产》，2013.