“租售同权”背景下我国居民住房状况的研究分析

杨玲

【摘 要】 2017年以来，楼市泡沫一直是大家关注的话题，也有一系列政策出台，例如限购、限贷、限价等，而2017年7月广州率先提出的“租售同权”又一次引发了大量的关注。租售同权的提出和落实可以抑制房价的上涨，给承租人的权利带来保障和扩展，可以改变人们不愿租房的生活方式。但光有租售同权的政策是不够的，应当配合其他政策一起使得公共服务的分配更加均衡。

【关键词】 租售同权 承租人 公共服务

一、引言

租售同权，从字面意思上是说租房人和买房人可以享受同样的权利。在2017年7月的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到：“承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务。”更具体地说，相关公共服务是指在国务院发布的《十三五推进基本公共服务均等化规划》中描述的：“公共教育、劳动就业创业、社会保障、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等八个领域的81个项目。”2017年7月18日，住房城乡建设部等八部门宣布，包括厦门、深圳、南京、杭州等12个城市均作为首批开展住房租赁试点的单位，实践租售同权。

除了在立法上保障了承租人的权利之外，政府还积极地增加租赁住房的供应，例如通过增加租赁住房用地的供应和允许商用房改租赁住房等，同时广州等地还积极地壮大、规范租赁产业。这一系列的政策与举动都体现着我国在不断地贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”理念。

二、租售同权现状分析

从前，在中国，房子是一个人身份和权利的凭证，有大城市的房子，就可以享受大城市好的教育资源、社会福利等等。有自己的房和没有自己的房似乎是天差地别。

在我国，房子的租售比一直是非常悬殊的，人们都希望在一个城市有稳定的生活，大多数人都希望有一套属于自己的房子。有的人为了孩子能受到更好的教育，父母能得到好的医疗保障，穷尽积蓄地买大城市的房、买学区房，把半辈子都捆绑在房贷上；有的人则直接被房价这样的限制挡在了大城市的外面。当然，与这些人不同的是也有经济条件很好的人通过炒房来赚钱，在这样的机制下，房价越来越高，让那些原本买不起房的人更加机会渺茫。

大部分初入社会的年轻人和在大城市打拼的年轻人都没有买房的实力，租房成为了大多数人的选择，但是在“租售同权”之前，承租人的权利完全得不到保障。租房者经常遇到各种麻烦的情况，遇到黑中介、二房东，即使租到了房也不是一劳永逸，房租不断涨价，房东突然卖房等等一系列的突发情况使得租房人无法稳定地生活。这说明从前我国租房租赁市场制度十分不完善，缺乏监管，这也是我国房屋租售比例悬殊的一大原因。

三、租售同权的影响

（一）对房价。

由于找不到好的投资渠道，有钱人开始买房炒房；为了让孩子能够进入好的学校，接受更好的教育，家长们争相抢购学区房。由于这样那样的原因，我国房价一直处于上涨的趋势，尤其是在北上广这样的大城市。政府也相应地采取了措施，早在2016年的中央经济会议中就提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，在2017年，政府也出台了一系列限购、限贷等政策，目的就是为了抑制房价的增长，但是效果并不十分显著。

租售同权政策的推出，是从一个新的角度去抑制房价的增长。从前的限购、限贷等政策都是从需求方面着手，抑制居民购房的数量等，从而缓解房价。但是，租售同权政策是从供给的角度出发，增加租赁住房用地，允许商用房改为租赁住房等通过扩大租赁住房的供给量来鼓励大家开启租房的生活方式。租售同权政策是通过构建完善的租赁住房供应体系分散人们买房的需求。因为，从需求的方面来看，人们就是为了追求稳定的生活、子女更好的教育等原因想要买房，如果租售同权很好地落实了，那么租房和买房就没有太大的差别，人们对于房子一定要买的观念就会改变，从而缓解许多人们买房的刚性需求。因此，租售同权和限购等政策配合，从供需两方面入手，可以有效的抑制房价的上涨。

（二）对于在外工作的“新市民”。

在北上广等许多大城市，有许多怀揣梦想努力工作的北漂、沪漂等，尽管对于他们中的许多人，在原来的城市可以过着稳定的生活，住在属于自己的房子里但他们愿意在更大的城市奋斗，在这些大城市买房子他们奋斗的目标之一，而租房是他们许多人现在的生活方式。很多高素质人才在高昂的房价，非本地的户口的压力下，纷纷离开北上广等大城市。以刚刚毕业的应届大学生为例，没有父母的帮助，刚毕业的大学生要买房是非常难的，又因为户籍等各种原因，有很多在异地上学的大学生最终都会回到老家工作和生活。

租售同权政策的出台，增加了租赁住房的供给，规范了租赁市场制度，给了在外漂泊的租房者们最基本的权利保障，随着租售同权政策的不断推进，会有更多地加入新城市的“新市民”愿意也更有能力留在那里，同时也可以给他们提供稳定的租房生活。即给他们一个稳定的环境追逐自奋斗的目标，也为城市留住了人才。

（三）对社会阶层的教育平等。

租售同权最让人们注意的具体政策就是承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务，其中以受教育权最受人们关注。

大部分家长们都会为了自己的孩子付出所有，在竞争逐渐激烈的时代下，所有的家长都希望自己的孩子可以应在起跑线上，享受优质的教育。在中国，孩子的教育问题和房子有很大的关系，尤其是小学和初中，因此，优质的学校周围的学区房成了家长们争相抢购的目标，学区房的房价也因此一直居高不下，因此受到良好的大城市教育的機会似乎变成了高收入人群的争夺。另外，许多大城市都有很多外来务工人员，他们的孩子只有凭借着户口本和本地房产证才可以入学，这使得很多优秀的外来务工人员为了自己孩子的教育不得不离开大城市，有的则为了更好的生活与孩子分离，独自在外奋斗。

租售同权政策的颁布，使租房者的孩子也可以享受附近学区学校的教育。比如，租房者只要凭借租房证明就可以让孩子在距离家附近的学校上学。这样的规定尤其是对于外来务工人员十分有利，他们只要凭借租房证明就可以使自己的孩子接受城市的教育，接受更好的教育资源。这使得教育资源的分配变得更加的平等。

（四）对住房租赁市场的影响。

据市场统计机构数据，2017年我国租赁市场租金规模已经达到了1.3万亿元。随着租售同权等政策的出台，住房租赁市场发展进入加速期，预计到2025年租赁总收入将接近3万亿元，租赁人口达2.3亿元。

随着租售并举、租售同权等政策的出台，开发商、中介机构、酒店集团等机构纷纷进军长租公寓市场。包括万科、保利等均在长租公寓市场涉猎。租售同权不仅带来了住房租赁市场的加速发展，还吸引了许多优质房地产商的加入，在优质房地产商和优质的长租公寓品牌的合作下，住房租赁市场将会有非常大的发展空间。

四、租售同权的局限性

租售同权似乎对各方都有有益的影响，但现在，它只是在部分城市试点推行，在全面落实的过程中必然会遇到一些问题和风险：

（一）租金問题。

在租售同权的落实过程中，租房的居民会越来越多，缓解买房市场的压力，但人们租房和买房的很多目的仍然是一样的。那么在政策落实的过程中，租金无法避免的会和房价一样上涨。仍然以最受关注的教育问题为例，租售同权的提出给了租房人一项权利，那么可能会引发租房领域的学区房之争，如果出租人不提高租金，那么所有人都会为了孩子的教育去租一套学区房，因此，学区房的租金上涨是必然。但是久而久之，租金是否会和房价一样无法抑制的持续上涨呢？对于原本就是租房生活的人们来说如果不能很好的控制租金的上涨，那么他们连稳定的租房生活可能都无法享受。

因此，在租售同权的落实过程中，要严格得管控租金的范围，一开始的上涨是无法避免的，因为需求会增加并且在住房租赁市场的逐渐规范中，租房人的权利在逐渐受到保障。但是接下来的租金控制问题成为了需要注意的问题。

（二）教育资源总量稀缺问题。

教育问题一直是中国人最为关注的话题之一，因为学区房的存在，很多家长们都希望孩子可以到更好的学校学习。租售同权政策的落实给了租房者同样的就近学区房入学的权利，但是这并没有从本质上缓解对于学区房的竞争以及学区房的价格，不同的只从前房价的上涨还是租金的上涨。并且，随着租售同权的落实，很有可能出现一人租房入学附近学校一年后，转租给另一人用做入学凭证，长此以往，学区房的竞争不仅会愈演愈烈还会出现更多方式。

要缓解学区房房价问题，真正给租房人同等的子女受教育权利，扩大优质教育资源供给是必要的。另外，随着二胎政策的放开，教育资源的总量和对于教育资源的需求量是不匹配的。

因此，在租售同权政策在给了更多人学区房入学的权利的同时，也要增加优质教育资源的供给，提高现有教育资源的质量，同时要减少教育资源之间的差距，从根本上缓解学区房的竞争，从根本上平均社会教育资源的分配。

五、总结

租售同权政策的推出，是一个改变的新思路，也是一个新的机会，来抑制房价的上升、保障和完善租房人的合法权益并且改变人们的生活方式。但是在全面落实的道路上，一定会遇到很多的问题和风险。租售同权的落实应该通过继续不断地扩大租赁住房的供给，规范住房租赁制度并且分别具体到出租人和承租人，同时教育、医疗等各种资源也要持续发展优化，更好地做到资源的公平合理分配。

【参考文献】

[1] 王珍：《租售同权的引思》，《金融时报》2017年第008版.

[2] 吴学安：《“租售同权”保障“住有所居”值得期待》，《团结报》2017年7月第002版.

[3] 张国栋：《保障“租售同权”立法只是第一步》，《中国商报》2017年8月第P02版.