试论房地产企业财务风险预警管理

张小辉

摘要：随着市场开发程度的日益提升，现代化企业尤其是房地产企业得到快速发展，房地产行业随之而来的是面临着越来越多的财务风险，这一风险在一定程度上给企业的长远发展形成了较大威胁。为有效促进房地产业的健康和可持续发展，本文首先就形成房地产企业财务风险的因素进行了分析，其后提出了相应的预警管理和防范措施，其主要目的在于为房地产企业抗风险能力提升提供帮助。

关键词：试论；房地产；企业财务；风险预警；管理

伴随人们日益提升的日常需求，以及快速发展的经济，近年来房地产企业已然发展成为了我国经济的重要部分，其不仅在一定程度上有助于社会的稳定，而且在一定程度上有助于国民经济的进步。但受到国家宏观调控、经济环境变化以及银行融资政策、贷款利率调整等诸多因素的影响。本文分析了形成房地产企业财务风险的因素，并提出了相应的预警管理和防范措施。

一、房地产企业财务风险的形成原因

（一）房地产企业财务风险形成的内部原因

房地产企业财务风险的内部原因主要包括财务预算重视程度不足、企业资本结构不合理和财务风险管理水平低等三方面因素[1]。

就房地产企业预算重视不足这一因素而言，其主要受制于许多房地产企业由于过度重视开发拿地环节而忽略资金使用效率的问题。许多房地产企业在进行项目开发之前未对项目盈利能力以及自身资金运营能力等因素予以充分考虑，导致出现盲目开发的情况出现，在项目开发的过程中忽视对项目预算动态管控及风险防范，无形中增加了房地产企业财务风险，其表现在资金短缺、资金链断裂、成本管理失控、销售环节监督不严等现象。

就企业资本结构不合理这一因素而言，其主要产生因素是诸多房地产企业资本结构的科学性缺乏，导致企业出现负债资本，且负债资本金与权益资本金之间严重不对等，有部分企业出现负债资本金范围甚至高达70%-90%[2]。尽管负债资本金的利用能够实现在一定程度上的收益，但也可能在一定程度上增加企业的财务风险，影响企业经济效益。

就财务风险水平低这一因素而言，其主要是受到我国许多房地产企业对忽视财务管理的影响。其中部分的小型房地产企业并未设置专门财务管理部门，故这部分房地产企业对于财务管理认识仍然停留于财务分析和成本控制层面上，并未涉及到房地产企业的财务预警和防范层面。综合考虑上述情况，此类房地产企业在运营的过程中容易出现多种失误，造成企业财务问题的严重风险。

（二）房地产企业财务风险形成的外部原因

财务风险形成的外部因素主要包括政府政策因素以及利率风险因素两方面。就政府政策因素而言，其主要受到民生问题的影响，换句话来说是国家为实现供求之间的平衡以及群众利益所采取的一系列的宏观调控政策，其中国家宏观调控措施包括限购、以租代售、房企再融资解冻等，其主要目的在于是规范房地产行业的平稳发展[3]。

就利率风险因素而言，其主要受到资金回笼所需周期较长的影响，房地产企业在运转的过程中需要大量资金进行周转，由于资金周转周期较长导致许多房地产企业采用负债形式以达到实现筹集资金的目的[4]。其中，银行贷款是房地产企业负债的主要来源之一，但这类型的资金可能对企业盈利带来直接性影响，究其原因在于银行贷款对融资成本予以了提高。此外，还可能受到银行贷款的利率难以自我控制这一方面影响，例如：利率上涨容易增加房地产企业的融资成本，缩小企业盈利空间，继而造成企业的财务风险。

二、房地产企业的预警管理

（一）科学财务预警系统的建立

由于许多的现代房地产企业缺乏财务风险预警系统，因而建立科学且合理的财务风险预警系统很有必要，需要将定性和定量两个方面予以结合[4]。就定性而言，主要包括结合企业自身实际状况以及其财务风险表现特征，然后再对其危机情况予以评定；就定量而言，主要是预测某一个时间段内房地产企业能够出现财务方面的危机，其实现方式主要是财务预警模型。综合定性和定量两个方面，继而将房地产企业的财务风险发现和预测能力予以提升，其主要目的在于提升房地产企业的抗风险能力。

（二）定期预警机构的建立

房地产企业任用专门的财务人员并设置专门的财务预警机构很有必要，其可以在一定程度上提高房地产企业的财务预警分析能力，因而不仅能够提高企业风险预警的准确性，而且能够有效提升企业风险预警的客观性。受房地产企业财务风险并非长时间不变这一因素的影响，即财务风险伴随经济环境因素变化而产生变化。由此可见，企业建立预警机构便于随时了解市场变化中的信息，并掌握具有时效性和准确性的信息。此外，在此基础上对企业的财务风险予以定期的预测和分析，其能够在一定程度上为房地产企业财务预警的准确性提供有效保证。

三、房地产企业风险防范措施

（一）强化控制企业融资

为控制企业负债成本房地产企业应该以其实际情况为依据，其可实现避免出现企业负债成本高于企业资本报酬率等问题，进而在一定程度上有效避免出现企业亏损等方面的问题。首先，企业在采取融资行为前应该详细地分析企业的资金使用情况以及资金需求情况，进而有效防止企业再度筹集资金或者资金闲置等情况出现，其主要目的在于实现企业负债资本的降低[5]。其次，企业的融资行为结束后可强化控制企业的资金使用情况，其不仅能够防止出现资金挪用和盲目投资等现象对资金使用效率造成严重影响，而且能够在一定程度上实现控制资金使用风险的目的。

（二）防范投资决策风险

影响房地产企业财务风险的重要因素之一是项目投资决策的正确与否。因此房地产企业财务投资决策前，需要对该项目的可行性和投资环境予以分析，并将其与现代城市发展规划、项目实际情况予以结合，在此基础上采取充分市场调查，并就企业资金回收周期、项目销售价格等因素予以准确判断，其可以实现在一定程度上防止出现项目决策失误等问题。

（三）改善企业经营水平

影响企业偿债能力以及盈利的重要因素之一是企业的经营管理水平，因此，为提升企业的经营管理方面水平，其可通过以下三方面措施来实现[6]。其一，制定周全且具有合理性的销售政策，良好的售后服务能够为企业提供良好保障，而高水平营销队伍是良好售后服务的前提，故达到上述标准可有效地提升企业资金回收效率；其二，强化管理销售回款，对销售资金回笼财务应进行事中、事后全程跟踪，确保及时地回收企业账款便于企业利润的增加，并对售后客户信息跟踪管理至客户产权证出具，其在一定程度上可以实现有效避免企业坏账损失的目的，即为企业资金流转政策提供保证；其三，提高管理人力资源，通过聘请高水平的企業管理者以实现管理好企业各方面工作的目的，其不仅能够全面地提升企业战略规划，而且能够全面地提升企业经营能力和发展潜力。

四、结束语

在我国房地产行业中，普遍存在企业资产负债高、财务风险高等问题，而在房地产企业中财务风险管理问题较为常见，其在一定程度上影响着我国房地产企业持续健康稳定发展。落实企业财务预警系统、建立定期预警机构等工作，并同一系列的控制和防范措施予以结合，可实现提升企业以及房地产行业应对财务风险的水平和能力。

参考文献：

[1]唱晓阳.房地产企业财务风险管理探讨[J].财会通讯，2015，20（26）：572.

[2]丁红梅.我国房地产企业财务风险管理问题研究[J].哈尔滨师范大学社会科学学报，2017，4（02）：60-62.

[3]杨贺青.论企业风险管理防范措施[J].现代商贸工业，2016，7（04）：34-35.

[4]周梅妍.房地产企业财务管理的风险预警系统研究[J].统计与决策，2012，13 （05）：125-126.

[5]赵红.研究房地产开发企业财务的风险预警管理[J].中国经贸，2016，7（08）：183.

[6]冯云莲.房地产企业财务风险管理预警和防范[J].全国商情，2017，22（05）：66-67.

（作者单位：西安曲江旅游投资（集团）有限公司）