“营改增”对房地产行业的影响及应对策略研究

何欣蔚

摘要：为了适应经济社会发展的新形势，全面深化改革，减少重复纳税的环节，近年来我国财政领域实施了营业税改增值税的改革，简称“营改增”。营改增影响的范围广泛，涉及到资产费用、企业效益、行业赋税等多个方面，同时对房地产行业的影响也是不言而喻的。理解营改增的目的，深入了解营改增所带来的影响，是把握住营改增给房地产行业带来的机会，进一步提升房地产行业的发展，优化产业结构的前提。笔者通过在本文中将探讨，营改增对房地产行业带来的影响有哪些，应该如何积极的应对。

关键词：营改增；房地产；策略

所谓“营改增”，其实顾名思义，就是将企业原本所需缴纳的营业税改成为增值税。这是一项新的财税改革，通过营改增，可以很大程度上解决我国长期以来存在的重复征税问题，并且可以在经济领域，充分发挥政府这一只“看得见的手”。通过营改增，减少了企业的重复缴税，可以很明显的提升企业的发展活力，提高企业的经济效益，有利于企业和国家经济环境的健康稳定发展。

一、营改增对房地产行业的影响

（一）营改增对传统企业的影响

1.对企业资产的影响。营改增给企业带来的影响无非是在税收上面。对于一般纳税人来说，营改增的实施可以让房地产行业购进增值税应税项目不计入相关的资产费用中，这就意味着，通过营改增，可以明显的减少房地产企业的资产费用，这也同时说明了，企业在利润方面将会收到一定程度的打击。

2.对企业盈利产生的税收费用的影响。在营改增的正式实施之前，营改增前期曾在部分试点地区进行过小范围的推广。据“两会”指出，营改增在前期试点地区都取得了良好的成效，同时为了全面实现营改增，减少企業税收问题，2016年，营改增在全国范围内实施开展。但是，即便是如此，房地产行业作为营改增的受影响者，即便是营改增全国推广，其所承担的税收负担也是不轻的。根据企业的利润和所得税费的算法，房地产行业并不能有效的在营改增的策略中明显的提高利润。

（二）营改增在房地产行业的具体影响

1.对施工人员的影响。在房地产行业，从事施工的工作人员一般为来自农村的外来务工人员，而就农民工来说，这个群体和其他的普通劳动群体有着非常大的差别。一般的劳动力有着专门的劳务公司或者劳务部门统一管理，但是农民工不然，农民工区别于传统劳工的地方就是，农民工具有较大的流动性，也没有专门管理农民工的劳务公司，这就导致了农民工无法给房地产企业提供相应的增值税发票。

2.在原材料采购方面的影响。在房地产行业中，原材料的采购是一个非常重要的环节。建筑的原材料的好坏，直接影响到了建筑的质量问题，同时，一个建筑项目的完成需要数以万计的包括铁钉在内的零零散散的原材料，这就导致了原材料的单价会直接影响到建筑的成本。在建筑的过程中，可能会发现原材料不够需要就近采购的情况，这种情况发生的时候，工地负责人一般会指派人员去就近的小型供应商处购买原材料，这就导致了许多无法获得对应增值税的发票。如果这种情况发生了，那么营改增也无法帮助房地产行业扣除相应的增值税，企业仍然需要自己负担这一部分税收。

3.对企业风险担当方面的影响。目前的房地产运作方式中，有很大一部分是采用联营合作方式的。如果这种联营合作项目没有相对健全的会计体系和审核体系的化，那么房地产企业将会面临很大的风险。通过笔者的多方调查发现，在目前的房地产联营合作项目中，很少有合法合规的合作项目。大多数项目忽略了核算工程成本，同时因为缺乏纳税人意识，在开相关的材料税务发票时，给房地产企业带来了相当大的一部分风险。

（三）对部分企业的现金流和企业融资的影响

房地产行业长期采用“预售制”，正式因为这种销售模式的执行，使得营业税成为了房地产行业里的重要的税目，也是房地产企业中重要现金流项目。

（四）对企业财务管理的影响

营改增之后，不同于之前的模式——企业应付的营业税当计入当期成本费用，现在的增值税被划分到了价外税，也就是说，房地产企业应该缴纳的增值税转嫁给了购买方，成本费用不再计入会计处理的范畴。

（五）对房地产企业利润的影响

同税务改革之前相比，再相同的业务下，营改增之后房地产所需要缴纳的税款的确减少了，这样就保证了房地产企业可以进一步维持自己的现金流，有些甚至可以扩充自己的资本积累，有利于整个房地产行业的快速发展。

二、“营改增”下房地产行业应该采取的策略

（一）建立新的税务筹划制度

对于新的税收政策，必然需要新的税务筹划制度，只有这样才能把握当下，适应营改增所带来的变化，趋利避害，抓住房地产行业新的增长点。

1.深入学习营改增的想过政策。想要适应一个新的政策，并且合理利用新政策并从中找到增长点，以最快的速度了解、学习、掌握该政策的内容是前提也是基础。在房地产企业，首先企业内部应当组织员工进行相关政策的培训，向员工传到积极的信心，从员工做起，以提高整个企业在营改增浪潮下的生存能力和适应能力。

2.详细筹划开发成本，并制定税收计划。房地产开发，周期长，成本高，项目实现的过程中，需要大量的人力、物力和财力。因此就需要企业在开发之前，做好筹划。同时为了适应营改增，节省开发成本，企业可以采用增值额均摊的方法降低开支花费。

3.合理筹备物资材料。对于房地产开发所需要的大量原料，在采购的过程中，房地产企业可以通过市场招标的方式来确定供应商。通过招标，企业需要尽可能的明确供应商的报价，原料质量等问题，同时还需要重点考虑供应商如何开具增值税专用发票的问题，权衡再三，把好原料关。

4.营销方式的改革。房子建出来卖不出去是没有用的。房地产企业的重点应该放在销售上。对于税收方面，在房地产销售的过程中，需要缴纳增值税和营业税两种税务。房地产企业需要权衡房价和土地增值税的关系，合理的制定房价，提高盈利。

5.合理筹划劳务支出。根据劳务工人的来源不同，房地产建筑行业的劳务工人一般分为两大类，一种是农民工，另一种是劳务公司委派。劳务公司委派的员工是可以开具相应的增值税专用发票的，这无疑给企业在之后的纳税环节节省了很大的税务开支。但是农民工在前文提到，是没有办法开具增值税专用发票，对公司在税务上也会造成一定的负担。

（二）积极推动房地产行业的升级

房地产这一行业，因为占用资源众多，开发周期长，资金周转慢，一度被认为是传统企业中的“大哥大”。在这种传统的房地产模式根深蒂固的情况下，想要积极的适应营改增的新的市场税务体系是很困难的。因此，要想让营改增对房地产行业产生积极的影响，就必须加快行业的转型和升级，把握良好的时机，推动行业的积极健康发展。

三、总结

营改增目前在全国还处在刚开始执行的阶段，在房地产行业，营改增在不断的深入落实。面对重大的税务环境的变化，企业如果不能积极应对，而是被动逃避或者沿用以前不合理的税务制度的化，是没有办法活下去的。面对变化，房地产行业应该积极的同新的政策相磨合，用敏锐的洞察力把握好新环境下新的增长点，推动房地产行业的更好更快的发展。

参考文献：

[1]毛贤丰.营改增对房地产企业的影响[J].财经界，2015（11）.

[2]陶婧.营改增对房地产企业产生的税负的影响[J].商，2015（40）.

[3]吴小红.营改增对房地产企业税收的影响及其对策[J].企业导报，2015（18）.

（作者单位：山东大学（威海）商学院）