不动产测绘关键技术浅谈

文/陈锦添 江门市国土测绘大队 广东江门 529040

1、不动产测绘工作发展现状阐释

在不动产测绘工作开展的过程中，房产测绘、权属以及地籍都是不可或缺的内容，不仅可以为行政区划、房产以及土地的权属界址予以确定，同时也能够为其提供与规范要求相吻合的测绘结果[1]。在这种情况下，我国将以上三方面的权属测绘明确成法定测绘内容。一旦在法定测绘中，图件与数据信息被登记和确认，就已经具备了法律效力，为国土资源、纠纷处理以及民政等提供必要的参考依据。虽然在现代《测绘法》中已制定出权属测绘制度、地籍测绘制度与房产测绘制度，同时明确规定相对应的资质条件，但始终未将所有不动产种类涵盖其中。当前，伴随不动产统一登记工作的贯彻与落实，海域、林地以及草地等被融入到不动产统一登记的主要范围，在短时间内很难保证法律法规制度衔接的合理性，且在监管方面也同样存在诸多缺陷。

由于不动产统一登记工作的开展面临严峻挑战，为确保构建统一化不动产登记信息管理平台，并形成不动产登记信息公开查询机制，最关键的就是将不动产测绘工作当作重要切入点。对于不动产统一登记工作而言，明确要求不断丰富测绘工作内容，以保证既有测绘技术与发展实际需求相适应[2]。由此可见，要实现国内外不动产实际应用的有机结合，在行业应用实践中引入不动产测绘，以期与不动产测绘的时代发展需求有效契合。

2、不动产测绘的关键技术概述

根据不动产测绘的关键技术，可以将其细化成三个部分，即不动产测绘数据标准、支撑技术以及平台建设，其技术框架如图一所示：

3、不动产测绘关键技术的具体应用研究

3.1 数据内容和指标

近年来，在房屋与土地不动产领域中，选择使用不具有统一化的技术标准与方法，虽然达到了登记管理工作的目的，但始终难以保证数据的全面共享与兼容，直接制约了统一登记管理的开展效果。要想全面推进并落实不动产统一登记，一定要针对房屋、海域以及草原等诸多不动产定着物的数据内容加以识别，科学合理地分类并确定指标[3]。在这种情况下，有必要积极构建统一化数据分析机制以及表达模式。

第一，要素分类。在要素分类方面，一定要保证始终遵循科学且系统性的基本原则。其中，分类的科学化具体表现为对不同类别不动产要素的关键信息特征加以反映，而系统化则表现为对不动产测绘层次结构和要素类别间存在的相关性予以真实反映。在这一原则的基础上，使得诸多不动产定着物能够结合具体状况，根据类别划分机制的从属关系完成级别的细化。

第二，指标。在构建不动产数据指标方面，要求将不动产统一登记的条例与具体需求作为重要基础，并且与测绘的内容相互结合，通过对服务对象需求的综合衡量，以及其他行业对于不动产行业提出的要求，完成不动产测试数据指标项目的有效制定[4]。在这种情况下，需要对指标筛选的方法、文献研究的方法以及综合评价的方法实现构建不动产数据指标体系的目标。

第三，表达模式。一般来讲，不动产测绘数据表示模式通常将地理信息技术作为重要载体，属于多维化表示方式。所以，要求根据表示模式以及不动产类型，将不动产客观物理形态、权利人以及权利归属类型等表示出来，确保权利归属等相关状况得以真实地反映。针对不同类别的不动产标准与数据，在特点、应用需求以及内容等多个方面加以对比和分析，将能够获得空间表示的数据内容，并结合二维、三维以及时态表示的方式，合理化归类不动产数据，对多维表示联动性做出综合考量，对不动产测绘数据的多维化表示要求以及可行性做出深入地分析，进而形成不动产数据的统一化表达模式。

图一 不动产测绘关键技术架构图示

3.2 必要的支撑技术

一方面，质量检验技术。对不动产测绘数据成果应用质量取决于质量检验技术，而这同样也是转化成果不可或缺的环节。其中，在研究质量检验技术方面，要对既有测绘成果质量检验的行业标准以及国家标准进行全面收集，进一步分析既有海域、土地与房屋等登记方面对于测绘成果质量提出的相关性要求，完成不动产测绘成果质量检验技术规范内容的有效编制。另外，要深入研究检验的规则，细化检查项目，即人工检查与计算机自动化检查。前者主要是针对不同类型不动产测绘成果数据状况完成人工分析，并构建人工检查的规则。而后者则是根据不同类别的不动产数据结构，根据类别逐步展开分析，最终构建不同类别不动产测绘成果自动化质量检查的具体规定内容[5]。在此基础上，需要结合不动产测绘成果的数据合理化与准确程度，确保不动产测绘数据在入库过程中受到规范化与可靠化保护。

另一方面，数据获取技术。由于不动产测绘数据的属性多样且来源广泛，所以在工作效率与准确性等方面，各类别不动产数据获得的方法也存在明显的区别。为此，需要对不同类别不动产的调查展开深入研究，同时分析测绘技术要求以及标准，结合数据获得的优势，选用有针对性的测绘技术，对相关性的要素地理信息予以获取。对不动产测绘数据获取的主要目的就是整合和管理，所以任何测绘技术都需要结合统一化技术标准要求，制定整体解决方案，以保证丰富的不动产内容可以在系统化技术架构中，遵循其具体特点，明确地理信息的获取技术。

3.3 平台建设技术

对于不动产的统一登记，要求有信息化平台作为重要支撑，以保证在数据的采集、登记、服务与入库等诸多环节实现统一化管理，与国家宏观管理等实现完美的接轨[6]。由此可见，管理平台的统一化构建十分有必要。

第一，成果集成技术。对于不动产测绘成果的集成技术，要求将地理空间框架作为重要基础，将多个级别与类别的不动产测绘成果予以集成。所谓的集成管理，具体指的就是深入研究集成管理的模式、数据更新的方法以及数据资源的规划等。而该模式的针对对象就是多级管理，对于不动产测绘的数据指标，其资源规划也需要实现多个级别与类型的划分，在数据更新方面，要重点强调对于相同级别且类型不同的不动产测绘成果数据来源以及更新的途径和方法等展开进一步研究[7]。对于平台的运行环境而言，需要实现集群、容灾以及虚拟化等多种信息技术的融合，构建以云架构为核心的不动产基础空间平台的运行环境建设规划。在设计数据库方面，涉及到各级别数据库的划分、概念、逻辑以及历史数据库的设计等内容。在软件系统中，将二维数据和三维数据服务分布等相关性的关键技术作为重点，进而创建不动产测绘成果数据软件系统的规划。

第二，成果展示的技术。综合考虑不动产登记的具体需求，结合不动产测绘数据的互操作性、元数据定义以及语义分析等展开深入研究，落实完整性约束，确保设计能够与不动产统一登记的需求相适应，最终完成三维不动产测绘数据模型的合理化构建[8]。在此基础上，综合衡量网络信息发布与虚拟现实所具备的基本特征，对三维不动产测绘数据的网络发布方案做出研究。另外，还应当将不动产测绘的数据网络发布方案、数据库以及三维数据模型作为重要参考依据，借助虚拟现实技术实现测试成果展示平台的构建。

结语：

综上所述，基于不动产统一登记的社会环境，必须正确认知不动产测绘关键技术的重要作用，结合不动产测绘工作的开展状况，灵活引入关键技术，只有这样，才能够为不动产的统一登记提供必要的技术支撑，进一步推动我国不动产测绘行业的可持续发展。

[1]杨伯钢,黄迎春,张海涛,等.不动产测绘关键技术初探[J].测绘科学,2017(4):113-118.

[2]王春瑞.不动产测绘特点及测绘技术分析[J].中国房地产业,2017(31):68.

[3]朱巧云,乔炜,陈玮娴,等.武汉市不动产测绘若干问题思考与实践[J].测绘与空间地理信息,2017(7):188-190.

[4]李子瑜,张玉玲,毕琳娜.探析现代测绘技术在不动产的房产测绘中应用[J].大科技,2017(28):202.

[5]史志凤,尹鹏程,张季一,等.房地不动产测绘技术应用示范建设研究[J].北京测绘,2017(3):20-23.

[6]林紫祥.不动产测绘特点及测绘技术分析[J].建筑工程技术与设计,2017(29):128-128.

[7]易军.不动产测绘相关技术问题探讨[J].甘肃科技,2017(17):66-67.

[8]牛彦博.RTK技术在不动产测绘中的应用研究[J].建筑工程技术与设计,2017(32):2977-2977.