青岛市商品住宅价格影响因素分析

朱思瑾　王雨　刘强

[摘 要]我国城市房价增长速度较快，尤其是相对较为发达的城市，持续增长，基于此，作者以青岛市为例，进行详细的分析研究，以供相关人员参考。在研究分析过程中，作者从当前的商品价格理论与概念角度进行分析，并结合新阶段青岛市实际的商品住宅情况，进行深入性的研究，并通过调查取样，选择六个影响最大的因素，进行实际的因素分析。在实际的研究过程中，依据青岛市2005年至2015年十年的《青岛统计年鉴》中的数据信息，对现阶段青島市商品住宅平均销售价格与其相关的因素之间的关系进行深入的分析，应用现有的SPSS19分析软件进行分析，进而得出明确的数据结果。通过结果可以看出，直接对青岛市现阶段的商品住宅价格影响的最大因素是投资额，并由此可以得出，商品住宅的价格主要有实际的居住需求影响，与其他相关的成本、建筑面积等无关，并由此作者结合实际的分析情况，提出有效的改善策略，以供参考。

[关键词]房价；影响因素；SPSS分析

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.17.130

1 研究背景及研究意义

随着时代不断发展，人们生活水平逐渐提升，促使其对于居住环境的要求也发生改变，传统的单一居住性能建筑难以满足当前消费者的需求，青岛地理位置绝佳，环境优越，资源丰富，经济发达，是国家沿海重要中心城市、国际性港口城市、“一带一路”新亚欧大陆桥经济走廊主要节点城市和海上合作战略支点，青岛房市成为聚焦点。基于此，结合现阶段青岛市商品住宅市场的实际情况进行合理的分析，先明确影响其价格的最主要因素。

商品住宅的价格水平；居民收入水平；人口因素（包括人口数量、性别以及年龄组成、家庭构成和人口素质等），家庭规模的变化、文化软环境等；消费者的投资情况；信贷支持；政策因素；国民经济发展水平；消费者对未来的预期等。

文章将影响商品住宅市场供给的因素概况为以下几个方面：生产要素的供给；资金的可获得性与贷款利率；房地产开发商对未来的预期；商品住宅的价格；行业投资回报率。

2 青岛市商品住宅均价影响因素定量分析

Pearson相关系数

r=1n-1∑ni=1Xi-X-sXYi-Y-sY

在该公式中，当其实际的结果大于零并接近1时，表明公式中两个相关变量存在正相关关系，当其实际的结果小于零并接近-1时，表明公式中两个相关变量存在负相关关系。

在实际的研究分析过程中，作者以现阶段青岛市与国家统计局的2005年至2015年十年的统计年鉴为数据依据，并进行合理的数据分析。

Y：现阶段青岛市商品住宅的平均价格（元/平方米）

X1：现阶段青岛市商品住宅销售面积（万/平方米）；X2：GDP（亿元）；X3：全市人口（万人）

X4：人均可支配收入，反映城镇居民的购买力水平（元）

X5：住宅完成投资额（亿元）

X6：公积金贷款年利率（五年以上）（%）

3 青岛市商品住宅平均价格影响因素相关分析

笔者灵活利用现阶段的SPSS 19分析软件技术，将当前影响青岛市商品住宅价格的六部分因素进行代入，并通过合理地计算数值进行因素分析，明确其影响的结果。如下表所示。

以商品住宅销售面积与平均销售价格为例。

利用上述的计算公式，计算出明确的Pearson系数值，得出该系数值约为0.63，系数分析可知，本期销售面积和本期住宅平均价格相关性不大。同理，从相关性分析表中可以看到青岛市商品住宅平均价格与镇居民人均可支配收入、全市总人口、住宅完成投资额有显著相关关系。

4 回归解释及应用

研究的最开始通过三个不同的影响因素，对青岛市的商品住宅价格的变动原因进行详细的分析，并合理应用相对应的模型进行检验，通过不断的分析研究，清除因素中不会对商品住宅价格产生影响的因素，并最终获取影响最大的因素，即青岛市实际投资额。实际上，相关的经济因素、需求因素、政策因素、环境因素以及观念因素等也会影响该市场，由于影响的因素范围涉及较广，难以进行真正的因素量化分析，为建模带来阻碍，在上述分析过程中，还存在一些不足之处，可以为以后的研究提供良好的参考。

通过上述的分析研究可得出明确的结果：青岛市商品住宅的平均售价主要受影响于实际的投资额，而投资额则受实际的市场需求影响，所以青岛市商品住宅价格的上涨最主要还是受需求的推动。所得到的结论符合房地产经济学原理和青岛市实际情况，基于此，对现阶段青岛市商品住宅的发展提出几项优化性策略，进而促使其满足当前时代的发展的需求：一是加强限购政策的实施并积极完善。青岛市的实际人口数量对此影响较大，可以针对实际情况，在吸引先进人才的同时，加强限购政策的实施与开展，并通过不断地完善与创新，设置落户的门槛，优化当前的人才流入过滤系统，对于实际的人口流入进行适当的控制，并保证其增长速度在可接受的范围之内，以此来保证住房商品满足实际的需求，房价稳定。二是促进青岛市经济发展提升人均收入水平。现阶段，青岛市大部分人均通过住房公积金与银行商业贷款以及其他方式进行住房价格控制，但实际上对于部分人群来说，消费的压力依旧较大，进而影响其正常的生活水平。政府应积极促进青岛市经济发展，从整体上提升人均收入水平，从根本上降低人们的消费压力，满足时代的需求。三是加强对房地产开发投资的控制。当前，商品住宅的开发投资仍旧是影响青岛市商品住宅价格的主要因素，基于此，当地政府应积极对房地产开发投资进行合理的控制，主要从开发的规模、速度、需求等方面进行控制，从根本上解决当前的现状。同时，合理地对相关的房地产各类型土地进行放量，并对其进行有效的监控与跟踪，从而避免盲目开发，浪费土地资源。

参考文献：

[1]孙文哲，房地产定价方法研究[D].天津：天津大学，2007.

[2]李斌.城市商品住宅市场波动及其调控对策研究[D].武汉：华中科技大学，2006.

[3]洪世勤房地产市场供需影响因素分析与预测[J].特区经济，2007（5）：123-124.

[4]王育霞.镇江市商品房住宅价格影响因素分析[U].经济研究导刊，2009（28）：138-139.

[5]周建明.房地产价格影响因素的定量分析与预测一基于济南市住宅市场的实证分析[D].济南：山东大学，2008.

[6]KENNY G.Modeling the Demand and Supply Side of the Housing Market：Evidence from Ireland[J].Economic Modeling，1999（16）：389-409.