万科、富士康与1000个城中村的深圳算法

“深圳的城中村，其实并不能简单地把它当做是农民房这样的概念。它们其实在深圳加快城市化过程中起到了廉租房的作用，为那些初次进城的人提供了落脚的地方。”

这是深圳市新一轮城中村改造中的一个插曲。房地产商“进村”是综合整治中的一项重要工作。

南方周末记者 王伟凯

发自深圳

南方周末实习生 周小铃

2018年6月初，在位于深圳市龙华区的富士康厂内，一张“致富士康员工的公开信”，开篇就将矛头指向了万科。这两家不同行业的巨头，罕见地出现在同一话题中。

公开信称，最近几年，房租持续上涨。位于厂区北门的清湖村的单间已经涨到了700—800元/月，占据薪资的三分之一。而万科进驻清湖新村进行改造，预计改造后的房租将会翻2—3倍。收入普遍在4000元左右的产业工人，将会失去自己的“安居之所”。

事实上，富士康员工的矛头指错了方向。万科的项目尚未启动，真正引起房租恐慌的是已在运营的“草莓社区”，由金地地产运营，房间大，装修时尚，租金在1880—2980元之间。

这是深圳市新一轮城中村改造中的一个插曲。2017年11月，《深圳市城中村综合治理2018—2020年行动计划》审议

通过，2020年7月底之前，深圳要把“城中村”建成干净、有序、和谐、安全的文明新村和幸福家园。

根据2017年底深圳市规划与国土资源委员会的统计，深圳现存城中村数量为1044个，覆盖超1000万人口。

房地产商“进村”是综合整治中的一项重要工作。他们引入长租公寓模式，将民宅整租过来，进行装修设计之后，再转租出去，房价也会相应上涨。

万科参与城中村综合治理的项目是“万村计划”。该计划合伙人、深圳市万村发展有限公司总经理蔡学金向南方周末记者介绍，他们走的是平民路线，改造后的公寓，租金会在合理空间内，并会与周边租赁市场价格持平，不会直接造成一种高不可攀的现象。

“我们其实是在滚动推进，比如清湖村，村子里共有239栋民宅，我们前期只租到其中的10栋，绝大部分的民宅依然可以租给工人们，是不会引起整个村子房租大幅上涨的。”蔡学金说。

而金地的草莓社区定位和装修风格不同，价位则相对较高。

不过，南方周末记者在龙华区的走访过程中发现，这个聚集了大量劳动密集型产业的地区，正在地产商进村的氛围中发生变化。不少房东从二房东那里收回房子，租给开价更高、管理更好的地产商；或者也有房东看好了未来长租公寓的潜力，自己装修，做自己的长租公寓品牌。

深圳大学建筑与城市规划学院城乡规划系主任杨晓春长期关注深圳城中村的变化，她担心长租公寓进入城中村之后，会引起一波涨价潮，同时也促进城中村不同阶层人员的流动，这可能会导致一批低收入的群体离开城中村，离开深圳。

作为“梦开始的地方”，深圳的城中村正面临着一个关键的转折点。

地产商进村

草莓社区的对面，是一栋八层高的民宅。过去的五六年里，上千个富士康的产业工人曾在这里落脚。

2018年6月10日这一天，二房东王军在二楼的楼道里贴出一个告示。他告诉租户，他的合同将在7月20日到期，由于房东要对整栋楼房进行升级装修，不再续租给他，租户们也需要在7月15日全部搬离，另找新的住处。

公开信风波已经暂时平息，但是，清湖村依然有一种无房可租的气氛。

睡眼蒙眬的廖明穿着拖鞋从8楼下来，他希望王军能够宽限他几日，他来富士康打工还不到一个月，刚刚安顿好，不想再折腾。前一天晚上，廖明值了夜班，王军贴告示时，他正吹着风扇睡觉。

王军光着膀子，右手摸着肚腩，表示无奈。要搬离的除了住户之外，还有他自己。五年前，他以每个月4万块钱的房租将整栋楼租下来，做成出租屋，再转租给富士康的员工。如今，这个生意已经不能再做，他打算带着家人回江西老家。

清湖村的旧改从2018年年初开始，金地、万科等地产商进到村子里，分别整租了一部分楼房，规划做长租公寓。金地的草莓社区已经投入运营，社区管理人员介绍，已有将近一半的房间租了出去。

草莓社区的展示牌显示，社区共有3种户型，舒适单间、LOFT复式、一房一厅对应的折后价分别是1880元/月、2350元/月、2980元/月。这对于收入仅有4000元左右的富士康员工来说，是一个难以承受的高价。

由于门口放着一个狗笼子，附近的村民称，那里只有养得起狗的人才住得起。在不少村民看来，养宠物狗是小资、白领的象征，与他们不是一个世界的人。外墙被刷了黑白褐黄四种颜色的草莓社区，在村里格外醒目。出于安全的考虑，其封闭式管理，也将公寓与其他村民隔离开来。

社区管理人员向南方周末记者介绍，社区的住户多是来自市区的白领阶层和富士康工厂里的高收入员工。

公开信风波兴起时，外界将矛头指向了万科。在清湖村的旧改中，金地仅拿到了3栋楼房，而万科则拿到了10栋。廖明和他的工友在找房子时，一些不太了解情况的二房东告诉他们，他们的房子也要被房东收回，房东要将房子转租给万科。

此前，万科多次对外澄清，他们在清湖村的旧改项目尚未启动。旧改之后的公寓，在租金上也与旧改之前保持同等区间，不会上涨太多。

龙华区有大量的劳动密集型产业，成千上万的产业工人在这里聚集。南方周末记者在周边的多个城中村走访得知，不少已被纳入旧改范围的城中村，都弥漫着一种“无房可租”的氛围。

在距离清湖村3公里处的景乐新村，主要以日租房为主，一个床位15元/天，一个单间30元/天，拎包即可入住，不少来深圳打工的年轻人，在找工作期间，会先来到那里。与清湖村一样，地产商已经进村租楼，到处可以看到装修队搭着铁架给民房装修。

多位日租房的二房东告诉南方周末记者，房东与他们的租约到期之后，也不再续约。“地产商给房东的租金要比我们高出一成，并且会把房子给装修好，管理也会更规范，房东们自然愿意租给他们了。”景乐新村的一位二房东无奈地对南方周末记者说。

涨租之痛

刺痛富士康员工最主要的因素是房租的上涨。这几年，对于这个群体来说，不断上涨的房租一直都是他们的心头之痛。

香港大学社会学系研究员陈品妤曾经对深圳城中村的房租做过一次调研，2015年一个工友的房租是550元/月，到了2017年年底涨到了700元/月，涨幅高达27%。但是这位工友的工资只是随着深圳市最低工资调整，上涨了4%。

“收入水平是完全跟不上房租的涨幅。”陈品妤感叹。在她看来，在物价较为稳定的这几年，住房越来越成为他们最主要的开支了。

廖明虽然刚来深圳不到一个月，但是他的老乡就给他讲述了与二房东斗智斗勇的故事。廖明调侃地说，二房东的消息比他们还灵通，每次富士康给工人涨工资，二房东就会相应调整房租。

做了五年二房东的王军面对廖明的调侃，回了一个耐人寻味的微笑。他说，他就是一个生意人，追求的是利润，涨房租是再正常不过的事情。而事实上，从2013年至今，他每个月交给房东的租金也从4万元涨到了5.5万元。

一直以来，深圳城中村的租房市场都是一个封闭的生态，租户、二房东、房东，没有中间商赚差价。民宅的门口会挂着牌子，写好了租金、户型和联系方式，想租房的人上楼问价、看房即可。

“商品房的租金上涨，与开发商拿地的价格上涨有关，但城中村的租金上涨，则是一种坐地起价。”陈品妤认为，城中村的房租处于被垄断的状态。她认识的一名工友曾被拉进了房东联谊的微信群里，看着房东们讨论如何涨租。

地产商进村之后，在长租公寓的带动下，预计也会有一波涨价潮。如何稳定改造后的城中村房租，是外界关注的一个焦点。

蔡学金向南方周末记者解释，他们在推进万村计划时，采用的是滚动推进的策略，不会一步到位，将整个村子全部进行改造。以清湖村为例，他们在进村之前曾经做过调研，闲置的房屋整合起来，大概有20栋民宅的规模。

“我们在清湖村只拿到10栋民宅，市场占有率仅4%，即便是我们的公寓租不出去，其实不会挤占工人们的租房空间。”蔡学金说。

金地地产相关人士对南方周末记者表示，虽然城中村公寓改造会带来租金小幅上升，但考虑到入住后的家电配置费用、物业便利程度、价格的透明和稳定等因素，整体价格上涨是有限的。

对于深圳这个由小渔村发展起来的国际大都市来说，城中村有着特殊的意义，它是不少人来深圳的第一个落脚点。2017年11月份深圳市新一版城市总体规划（2016—2035）编制工作启动时，就曾专门召开过一次主题为“城中村，梦开始的地方”的讨论会。

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“拆除重建的城中村变成了商品房，但是没有新的适合农民工居住的房源补充进来；改造的城中村，租金又太高，依然会加大他们的居住成本。”

“深圳的城中村，其实并不能简单地把它当做是农民房这样的概念。它们其实在深圳加快城市化过程中起到了廉租房的作用，为那些初次进城的人提供了落脚的地方。”深圳大学建筑与城市规划学院城乡规划系主任杨晓春向南方周末记者分析。

万科在推动万村计划时，曾经请同济大学的教授设计一个装置。那是一棵由麻绳和钢丝绳拧在一起的树，寓意着深圳与城中村共生共荣。“麻绳和钢丝，谁代表城中村，谁代表大都市，这是一个见仁见智的问题。”蔡学金说。

遍地长租公寓

蔡学金向南方周末记者展示了深圳市城中村的分布地图，与其他城市不同，深圳的城中村并不是集中在某些边缘区域，而是密密麻麻地分在城市的各个地方。

事实上，除了龙华区的城中村之外，在罗湖、南山、福田等区的城中村生活着不少城市白领。在网络上，也流传着深圳10大城中村排行榜。

比如马蹄山村，主要居住的是华为等知名IT公司的员工，大多具有本科以上学历，其中还不乏国内外知名高校的硕士、博士生，被称为中国学历水平最高的村落；还有新洲村，因为交通便利，距离市中心更近，被誉为深圳CBD的后花园。

链家地产《深圳租赁》白皮书显示，2017年，租房人口占深圳人口的80%，而在租房的1600万人口中，有1100万人住在城中村，这让不少地产商看到了城中村租赁市场的潜力。

在华为工业园附近的新围仔村，一栋红白相间风格的公寓特别醒目。大厅里有吧台、书架、健身器材。这个时尚、年轻装修风格的公寓就是万科在此地所运营的“泊寓”——泊寓是万科的长租公寓品牌。

据蔡学金介绍，泊寓的价格在798元起，与周边民居的租金相差无几。推出后不久，便住满了客户，其中不少是华为的员工。

无论是万科的泊寓，还是金地的草莓社区，都走着一条年轻、时尚、社交的路线。除了装修风格之外，公寓还会不定期举行聚餐、看球等活动，以吸引更多的年轻人入住。

据蔡学金介绍，万科在将民房整租过来之后，会对其进行重新装修改建，起到提升自身品质同时美化城市的作用。同时，作为一家成熟的地产商，万科在改建过程中的成本管理能力，也在业界属于前列，这些提高了万科在城中村长租公寓的盈利能力。

除了万科、金地等大型地产商之外，一些长租品牌也已经早早在城中村落脚。比如，在新围仔村泊寓的附近，还运营着一家“魔方公寓”；景乐新村的一个繁华十字路口也有一家“源寓·青年公寓”。

此外，景乐新村的一名房东向南方周末记者介绍，村子里并非所有的房东都愿意将自己的房子租给地产商，他们中有一些看好长租公寓的前景，就自己出钱，将房子装修好，做自己的长租公寓。

在杨晓春看来，地产商进入到城中村的租赁市场，对政府和地产商是一个双赢的局面。政府不希望看到城中村“脏乱差”的局面，开发商则可以通过改建重装，占领“城中村”资源，在以后的“拆除重建”中获得先机。

进退城中村

从2017年下半年开始，罗湖、福田、南山、龙华等区先后发布了城中村综合治理的行动规划，新一轮城中村旧改拉开了序幕。以万科为例，截至2018年5月初，万科已在龙岗、宝安、福田、龙华等9个片区拓展自己的万村模式。

长期关注农民工生活状态的陈品妤，担心地产商进入到城中村之后，会进一步压缩农民工在深圳的生存空间。

“城中村的改造主要有两个方向，一个是改造，一个是拆除重建。”陈品妤说，“拆除重建的城中村变成了商品房，但是没有新的适合农民工居住的房源补充进来；改造的城中村，租金又太高，依然会加大他们的居住成本。”

除了产业工人之外，受影响的还有清洁工、快递员、保安等其他领域的低收入群体，他们居住得更为分散，每一个城中村中都会有他们的身影。

杨晓春也有一个预感，如果城中村里的生活成本不断增加，无论是产业工人，还是服务从业者，这些低收入群体就会要求提高自己的工资待遇，这可能会引起越来越多的劳动密集型产业离开深圳，也可能会提高深圳服务行业的成本，后者的成本压力则会转嫁到深圳人的头上。

美国人类学家马立安博士从1990年代开始研究深圳的城中村变化。她关注三类人群：深圳人（获得深圳户口的外地人）、外地人（没有深圳户口的外地人）、原住本地人。她认为，在这三个不同群体之中，起到调和作用的便是分布在各地的城中村。

“对于深圳来说，城中村是移民的一个力量源泉，是这座城市的活力体现，那些高大上的商场则是这个活力的结果。”马立安向南方周末记者表示。

马立安对深圳城中村有着特殊的情感，也是城中村的坚定支持者。过去20多年，她一直从一个人类学家和艺术家的立场出发来记录深圳城中村的变化，她的工作室也放在深圳的白石洲村，那是深圳规模最大的城中村之一。

“城中村改造过程还是应该考虑一下更多人的需求，要不拆走的就是年轻人未来的可能性。”马立安向南方周末记者表示。

6月18日这天夜里，下完晚班后的廖明，站在村口的桥上，他隔着观澜河呼啦啦的流水，望着不远处的富士康工厂，用手机放起了水木年华的《在他乡》。虽然他从工友那里得到消息，房租会继续涨下去，但是他依然喜欢深圳这个地方。

当他走到草莓社区门口想要询问房价时，看着自己脚上的那双廉价拖鞋，就放弃了。

（应受访者要求，王军、廖明是化名。）