当代民宿的行业界定与发展辨识*

吴文智，王丹丹

(华东师范大学 工商管理学院，上海 200241)

0 引言

民宿作为当前乡村旅游发展的热点与主要表现形式之一，是在早期农家乐的基础上随着经济社会发展的需要而逐步发展起来的新业态。台湾作为民宿业发展的引领性地区，民宿业起始于20世纪80年代，当时是为了解决旅游区住宿不足而鼓励有闲置房的人家接待游客，目前拥有两万多家民宿。大陆地区发展的路径也是如此，起先发展的农家乐就是大陆民宿的初级版，而随着游客需求的增加，传统的农家乐民宿已经满足不了市场的新变化，由此催生了以洋家乐、精品客栈为主的现代版民宿，率先从德清开始，全国各地跟进(见表1)。

纵观大陆民宿业的发展，不管是传统的农家乐还是现代语义上的民宿，作为一种有别于城市酒店、宾馆的接待设施、经营行当，在快速发展的同时需要深入认识民宿发展的经济与社会作用，理性分析民宿的资源特性、产品特点和多样化的经营方式，需要清晰地界定民宿行业发展的边界与特征，从而与其他接待行业予以区分，便于行业定位与管理，并指导民宿相关政策的制定，从而科学地促进民宿业的健康、持续发展。

表1 中国大陆地区民宿客栈数量与省份排名

资料来源：去哪儿旅行网数据库。

1 当前民宿行业界定的主要问题

受传统的农家乐、家庭旅馆、客栈、精品酒店以及新出现的集装箱、帐篷等住宿新业态的影响，当前大陆地区对民宿的概念认知有一定的模糊性。在去哪儿、携程等在线旅游平台上，将农家乐、家庭旅馆、客栈/精品客栈、主题酒店、青年旅舍、度假别墅都跟民宿挂上钩，以至于中国旅游协会也专门成立了民宿客栈与精品酒店分会，将民宿与精品酒店纳入一个行业协会；而在国家旅游局最新出台的《旅游民宿基本要求与评价》中将民宿定义为一个包含范围更广的小型旅游住宿设施，将更加宽泛的庄园、宅院、驿站、山庄等都列入了管理范畴。

特别是在各地实践发展中民宿概念也被泛滥式利用，因为民宿被市场、政府热捧，很多农家乐转身一变为民宿，有些酒店、旅馆也打着民宿的招牌。同时在各地出台的管理办法、意见中对民宿定性不一、管理不一(具体如表2所示)，这更加使得我们的民宿行业鱼龙混杂、多态并存。这一方面导致了游客市场对民宿的认知模糊化，陷入选择综合症，无所适从后反而容易对行业形成偏见；另一方面也导致整个行业发展多业交叉、管理界限不清，与其他管理领域(如既有的农家乐、休闲农庄、旅馆业)、现实的法律问题(如城乡群租房、房地非法处置问题)存在较多的冲突，这些都不利于整个民宿行业的永续发展。

表2 民宿管理政策中对民宿的界定与规模限定情况

续表2

年份政策名称概念界定情况规模限定情况2016《乐清市民宿管理办法(试行)》(乐政发[2016]11 号)基本同台湾定义营业场所应当在3 层以下,至少有5 间(套)且不超过15间(套)可供出租的客房2016《鄞州区特色民宿发展暂行办法》(鄞政办发[2016]86 号)利用现有农村房屋,或在农村新建房屋,通过自营、合作、租赁等方式经营,为游客提供体验当地自然文化与生产生活方式的住宿设施20 间(套)以下精致客房。建筑楼层不超过3 层,耐火等级低于二级的不超过2 层2017国家旅游局《旅游民宿基本要求与评价》(LB/T 065-2017)利用当地闲置资源,民宿主人参与接待,为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施(分城镇民宿和乡村民宿)单幢建筑客房数量应不超过14 间(套)2017《关于促进苏州市乡村旅游民宿规范发展的指导意见》(苏府办[2017]215号)指在规划布点村内依法建设的闲置房屋,结合当地人文景观、田园风貌等资源,融合农事体验等农业生产活动,经整体设计、修缮和改造,既保持乡村传统风貌,体现当地民居特色、生态环境特点,营造乡村旅居氛围,又能提供舒适、安全、卫生住宿的休闲、度假体验型经营性住宿场所单体建筑内的房间数量不超过14个标准间(或单间),最高4层且建筑面积不超过800m2

资料来源：作者查找并整理。

2 民宿的行业界定及发展特征

2.1 民宿的行业界定

各国因社会文化生活的不同，对民宿业态的认定有所差异，如欧洲地区的农庄式民宿(Accommodation in the Farm)、加拿大的假日农庄(Vacation Farm)、美国的居家式民宿(Homestay)、英国的B & B(Bed and Breakfast)等等，在行业界定上都各不相同。而我国台湾地区，民宿被界定为“利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所”。

而在大陆地区，受到农村宅基地、经营业主身份等政策限制，民宿界定应该有所不同，综合来说，大陆民宿在界定中要注重以下几种区分：

一是民宿之所以称之为民宿，是以民宅、民房、民居为载体经过设计、改造成为具备游客接待条件的住宿产品，其行业界定的最大特征在于“民”字，强调利用民居经营(以自有或租赁为主的民居，非商业用房)、由居民经营(由民居所有者或使用者经所有者同意使用经营，属私营或家庭副业经营)，由此民宿才能跟一般意义上的酒店、旅馆业(商业用房、企业经营)区分开了，它更多属于家庭旅馆业的范畴，是大住宿行业中的特色行业，提供与酒店相类似的产品。

二是带有住宿功能的农家乐(与单一餐饮的农家乐区分)、农家客栈、家庭旅馆应该属于民宿的范畴，符合民宿的行业特征，只是属于中低档次的民宿产品类型，不宜代表民宿未来的主流，但也是民宿发展的一个方向，只是需要进一步学习与升级，从这一点来看民宿是大陆农家乐的升级版。

三是以提供非标准性、个性化住宿服务产品为主的精品酒店、特色酒店，如集装箱、胶囊、树屋、房车酒店，以及途家、小猪短租等平台上的一些短租住宿产品，他们既跟民宿有关系又跟民宿有所区分，民宿可以做成精品酒店产品、短租产品，也可以提供上述特色酒店的某些特色产品，但民宿不属于酒店，民宿可以包容很多创新性的事物，如乡村文创产品、健康养生养老产品、亲子度假产品等等，但民宿就是民宿，属于大住宿行业。

四是乡村给予民宿发展最好的土壤，提供了相对低成本的闲置资源、最佳的自然人文环境以及可以借助的农业生产活动，但民宿并不排斥城市，在很多古城、古镇、古街弄以及一些城市风景优美的地方，也可以做出一些比较有吸引力的民居住宿精品，也应该属于民宿的范畴，只不过属于城市民宿的类型。

因此，大陆地区的民宿既有自己的独特性，也具有一定的包容性，它应该是指利用合法的民房、农村宅基地、集体用房等民居资源，结合当地自然人文景观与生态环境、社区生产生活特色，基于合理的设计、修缮和改造，以家庭副业或旅游经营的方式，为游客提供的小型住宿场所。

2.2 民宿发展的共识与行业特征

基于上述概念界定，民宿在发展中慢慢形成以下一些共识，这些共识也成为民宿行业发展的主流方向，将构成未来民宿的行业特征：

一是民宿提供的是一种个性化、精细化的非标准住宿体验产品，不在于规模、档次，而讲究的是入住体验，如有家的温馨、有回归故里的亲切、有拥抱自然的纯粹、有热爱生活的美好、有执着梦想的感动，强调入住过程中的环境感受、主人情怀、当地文化、活动体验等等。这就要求民宿要有好的主人、管家，提供有温度、更具人性化的服务，才能与酒店提供的标准化产品、规模效益下的低价位营销去竞争，才能找到生存的空间。

二是民宿不仅仅满足于单一的住宿功能，它能够融合当地文化、农业、创意等诸多要素，形成“民宿+”这一复合化的综合消费链条，让民宿与文创、农创联姻，让民宿有更多的吸引点与卖点，民宿卖的不仅仅是一张床、一桌饭，而要学会卖更多的故事、创意和文化标签下的衍生产品。这也是民宿对乡村旅游产业的带动作用所在，民宿能够整合更多的产品，让消费延伸。

三是民宿扎根民间，依托于民居、居俗，创造的是一种有温度、有情感、有文化的旅居产品，提供的是一种新型的生活体验方式，营造的是一种主客共享、情景交融的社区(空间)，能够让游客把脚步慢下来，让在地旅游走向深度，让游客融于当地生活，享受在地生活的乐趣。所以民宿的永续发展一定要强调社区整体营造，强调生活性，这才是民宿未来持续发展的关键所在。

3 民宿发展的当代价值与局限性

3.1 深入认识民宿发展的当代意义

当前民宿发展的热潮，既反映了城市(游客)需求的新变化，满足了当代休闲度假市场的新需求，也反映了乡村(旅游)发展的新诉求，满足了当前供给侧结构性改革、乡村建设、鼓励中小型投资、创新创业等诸多诉求点。

一是民宿满足了当代旅游休闲度假市场的新需求。随着中国进入工业化中后期发展时代，达到中等收入国家水平，人们消费的需求、方式都出现了很大的变化，特别是在一些发达地区，休闲度假逐渐成为常态化消费，也成为居民的基本生活方式，传统的景点式观光旅游已经无法满足游客的需求，旅游供给必然随之细分、升级，在地体验、个性化产品、品质性消费也成为旅游市场的重要诉求，而民宿恰恰满足了这些需求的新趋势。

二是民宿满足了当代人对城市生活的反思和对乡村生活的向往。随着城市化的快速推进，城市生活太快、太急、太挤，城市病越来越明显，特别是空气污染和这种很累的生活感受，逼迫城市人经常逃出城市，回归乡村、回归传统乡土文化，追求乡村的慢生活与健康生活，寻找乡貌、乡愁，乡村由此成为城市生活的重要补充，乡村旅游成为城市病的重要治疗方式，而民宿承载着城市人对乡村文化、乡村生活的众多理想，能够更好地满足当代人逆城市化的众多诉求。

三是民宿满足了当代推动乡建运动、倡导乡村复兴的新诉求。快速城市化发展的另一面是乡村空心化、乡村社区的衰退，农村劳动力流入城市，大量农房、农地被闲置，乡村没有了精英就没有了发展的主力，更谈不上乡村环境的保护、乡村文化的传承与乡村生活的延续。民宿作为一种倡导精品主义、由精英人群主导的新生力量，将成为当前美丽乡村建设、乡村产业创新的重要推手，提升了乡村的存续价值，就如莫干山计划一样，基于返乡与乡建思潮，让怀着乡愁的高知群体找到用武之地，满足了当代人期盼乡村复兴的大众愿景。

四是民宿满足了当前小微资本进入旅游生活消费领域的投资新诉求，满足了当代部分人上山下乡、返乡创业的新需求。民宿作为一种小型住宿设施，更适合小个体投资、经营的个性化旅居产品，从而成为当前小微资本进入旅游生活消费领域的最佳切入口和重要载体，满足了当代城市人，特别是一批高知高收入人群、离乡进城人员下乡、返乡创业投资的新需求，更好地激发了旅游领域中的“大众创业、万众创新”行动。

综合来看，民宿虽小、虽轻，但它却是撬动当前旅游供给侧改革、乡村振兴发展的重要支点，正因为民宿投资小、经营轻、追求美，反而更容易吸引大量的社会中小资本、众多的高知高收入人群，通过盘活闲置的房地资源，创造出小而精、小而美、小而特的民宿体验产品，在引领休闲度假新需求的同时，在广大的乡村地区营建出一批宜居、宜游、宜业的新聚落、新社区，活化了当地本土文化，延续了乡村生活，增强了乡村人的文化自信、生活自信，转变了当前人们对乡村的价值观念，从而真正地振兴了乡村经济、文化与生活，让城市与乡村良性互动、融合或协同发展。因此，民宿发展的社会意义远远高于它的经济贡献。

3.2 客观认识民宿发展的局限性

虽然民宿发展具有一定的必然性，有重要的时代意义，但由于本身的经营特点以及先天条件的限制，民宿发展也存在一定的局限性。

一是民宿发展的投资局限性。民宿作为一个小体量、个性化的住宿服务产品，强调以人为本，因人而异，强调主人温度与情怀，所以它更适合社会小微投资、个性化经营，并不适合企业大规模投资、连锁化经营，虽然在市场需求不断攀升和幕后投资者的推动下，大企业、大资本随同众多小微业主一起涌入了民宿行业，都在快速“跑马圈地”、全国性布局、大手笔投资，也导致产品和服务趋同现象越来越明显，但过度的投资、不当的设计、重硬件不重软件、像酒店般的连锁化都不符合民宿行业发展的内在规律，反而会降低客人的体验感。把民宿当成酒店、一味地走高档化是当前民宿投资中的一大问题，未来将会面临洗牌风险。

二是民宿发展的用房局限性。民宿严格意义上是利用民房、民宅、民居打造的旅游住宿接待、体验产品，不同于酒店和其他旅游地产投资品(以商业用房为主)，这种民宿用房以宅基地、私人住宅或集体用房居多，在权属上、交易上、使用上都对投资经营者具有一定的局限性。特别是在大陆农村地区，一方面在村在乡、有房有地的当代农民在民宿投资经营上有很多的缺陷，没有相关的实力、能力、阅历、经验，很难与外来投资经营者竞争，相对做房东、做地主是一种更好的选择，毕竟适合做民宿经营业主的当代农民并不多；另一方面受宅基地政策、集体经济所有制的约束，外来投资经营者在乡村民宿用房上都以租赁为主，租赁期一般控制在10～20年之间，这与民宿本身强调的“居家经营”“主人情怀”“社区总体营造”“永续经营”等理念是有一定冲突的，经营业主非物业主，没有安全感，没有社区归属感，只能把民宿当成一种情怀调剂品或者纯粹的投资品，那样只会让民宿走向非健康的方向，这是一个很大的隐患。

三是民宿发展的社区局限性。对于民宿的成功来说，不仅仅是在于单个民宿经营的成功，而应该在于整个社区的营造成功，民宿的长远存活需要有一定的社会氛围、社区环境，强调社区的整体营造，通过提升整个社区的生活品质、文化底蕴、友郊关系、主人翁意识、多元产品互动，才能更好地推动单个民宿的发展，这也是束河、双廊、莫干山等地成功的关键所在，也是当前SMART、伴城伴乡等机构倡导的乡创综合体的缘由所在。而当前农村社区的空心化、破碎化以及有时候农民的不合作行为，无法给民宿发展提供很好的社区环境，倒逼民宿投资业主扎堆、结群、互助，采取更好的合作模式去营建社区，以保障长远的发展，这也是大陆民宿投资的一个痛点所在，社区营建成本相对很高。

4 建议与展望

随着国务院办公厅在《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(2015年)中提出“积极发展客栈民宿等细分业态”以来，各地掀起了促进民宿行业发展的热潮。在综合比较各地民宿发展政策的基础上，本文建议各地有必要正确认识民宿发展的行业范围、行业特征以及行业发展的主流方向，明确民宿行业发展的特殊性与局限性所在，更好地引导政策的制订，切实保障民宿行业的健康发展。

一是充分认识民宿发展的经济贡献与社会价值，清晰地认知民宿发展的性质，科学界定民宿发展的行业范畴，从而正确地辨识民宿发展的行业地位。民宿发展需要得到地方的肯定，更需要在政策中予以界定民宿的性质与行业范围，为居民利用自有住宅或其他经营主体租赁农户住宅或闲置的村集体用房、农林场房开办民宿提供政策依据。如此，就能够将民宿与乡村酒店、社会旅馆区分开来，同时将住宿型农家乐、农家客栈等一起纳入民宿范畴，与酒店业并立于大住宿产业中，确立民宿业的发展地位。

二是科学设置民宿行业的进入门槛，界定民宿的申办条件、经营规模，确保民宿发展的宗旨、特色与健康方向。各地在鼓励民宿业发展中，要设置好民宿业的进入门槛，不能放开条件、急功近利、一哄而上，特别是注意两种不良倾向，一种是类酒店化的开发倾向，鼓励企业进入、包村开发、上规模经营，将民宿当作酒店去发展，造成行业管理的混乱和不公平竞争，不利于保持民宿行业的特色；另一种是类农家乐的发展倾向，鼓励不具备能力和条件的农民去投资、经营民宿，结果还是造出一批农家乐，造成产品过剩，降低民宿行业的竞争力。因此对每个民宿申请主体在经营规模上要有所控制，不鼓励太多的企业资本进入，不鼓励大规模地开发，而是要追求民宿发展的本义，确保民宿发展的当代意义。

三是尽快出台合理合法、协调一致的民宿行业管理政策，积极推行民宿经营许可制度，建立高效的民宿审批与监管机制，提高民宿经营的规范性与稳定性。同时为了避免民宿像过去农家乐发展一样遍地开业、无序经营，建议在鼓励民宿行业发展的一开始就要制定民宿发展指导意见或管理办法，在经营方式上既鼓励正业、专业经营，也允许副业、兼业经营，由业主根据自身条件决定，关键在于设置统一的进入门槛和管理机制，如在客房规模、营业面积、消防、建筑安全、食品卫生、治安、税务等方面有所限定。

四是推行民宿等级评价制度或服务质量认证制度，筹建民宿协会等行业组织，加强行业组织的内部监管与自律、惩罚机制，从而达到规范业主经营、维护游客权益的目的。各地要鼓励成立民宿协会或相应的行业组织，制定业主经营公约，加强行业的自我监管，同时鼓励第三方推广民宿等级评价或服务质量认证制度，加强市场评价管理，督促业主提升经营与服务水平，提高整个行业的水准。

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