对规模经营物业管理提高经济效益的几点思考

冯国斌

摘 要：党的十九大报告指出：中国特色社会主义进入了新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。总书记的这一精辟论断与物业管理行业的发展密切相关。物业管理与居民生活息息相关，通过现代企业管理制度和商业模式的变革，坚持规模化，专业化、标准化服务，让物业服务更简单、更有价值，让人民享有更美好的生活。在新时代下，物业管理行业一定要牢记党和国家的要求，坚守初心，大胆创新，锐意突破，坚持社会效益和经济效益的统一，为人民日益增长的美好生活需要而努力。

关键词：物业管理企业；规模经营；经营运行；经济效益；可持续发展

党的十九大报告指出：“经过长期努力，中国特色社会主义进入了新时代，这是我国发展新的历史方位。”在新时代的历史方位下，物业管理企业作为现代企业的一束分支，与任何企业一样，追求经营效果与经济效益是企业运营的宗旨，而物业管理服务活动只是企业实现其宗旨的过程之一。因此，物业管理企业应当有效平衡物业管理服务效果与经营收支之间的矛盾，在保障经营利润的同时，为消费者提供优质、长效的物业管理服务，从而实现企业的可持续发展，为人民日益增长的美好生活需要而努力。

1 物业管理企业的规模经营

1.1 物业管理企业的规模经营是衡量经营管理活动能否正常延续的重要的标志，市场经济的经验和教训告诉我们，规模经营是企业经营取胜的法宝之一，作为物业管理企业，在通过市场拓展获得经营规模外，可尝试利用资源重组方式，扩大经营的规模：

1.1.1 合并物业管理区域。根据资源共享的原则，采取就近、组合等方式，将本企业所管理的若干个物业小区组合为一个物业管理区域，由一个物业管理项目组织进行管理，以降低自身的经营运行成本。

1.1.2 经营项目的类别组合。物业管理经营规模除了物业面积、物业类型的扩充之外，还包含了项目的经营种类的递延。在项目的经营类别方面，必须紧密围绕“服务业户”这一中心，充分挖掘和利用现有资源，积极开设符合业户需求、具有潜在经济利益、具备可实施性的特色经营项目，将各种经营类别组合成能产生一定经济效益、满足业户多样的服务需要。

1.2 规模经营与经济效益之间的关联

规模经营指经营规模与单位平均成本之间的关系。随着经营规模的扩大，单位平均成本不断下降，但并不是无限下降，会受到多种内在及外在要素的制约，当单位平均成本下降到某一程度时，将开始上扬，此时的规模为最佳经营规模。由此可知，凡因扩大规模导致单位平均成本降低的，可称之为具有经营规模，能够产生规模经营效益。但是规模经营与规模效益不是等同概念，并不是經营规模越大、规模效益就越好。只有采用适度规模经营的理念，才能寻求最佳经营规模，获取良好的规模效益。由于各个物业管理企业的项目类型、内在素质、运营方式、统计时间等都不尽相同，最佳经营规模也不会一样，须依据本企业经营状况绘制单位平均成本曲线，确定企业在此统计时间段的最佳经营规模。

目前物业管理企业正以前所未有的规模速度发展，尽管物业管理的发展前景普遍看好，但由于其起步晚，法律滞后，市场不规范，思想观念一时难以改变等各种矛盾交织在一起，物业管理经营难以实现正常运转，造成了物业管理企业经济效益低下，甚至亏损需要外界补贴来维持运转的局面。物业管理行业的迅猛发展和物业管理企业的普遍亏损形成了强烈的对比，严重阻碍了物业管理行业的发展。

2 规范经营运行，提高物业管理企业经济效益的途径

2.1 建立现代企业制度

物业管理企业建立现代企业制度，要根据“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，对物业管理企业实行规范化的公司制改革。构建完善物业管理企业的公司法人治理结构，明确股东会、董事会、监事会和经理层的职责和权限，做到权责明确，政企分开，形成各负其责、协调运转、有效制衡的公司结构体系。使物业管理企业成为自主经营、自负盈亏的法人实体和市场主体。结合“以人为本，服务至上”的物业服务理念，建立合理的现代企业经营机制，实现物业管理的良性循环发展，从而解决物业管理企业经济效益不高等实际问题。

2.2 高效控制人力成本

分析物业管理企业的支出结构，人力成本约占总成本的35-50%。强化对物业管理自身的科学管理，通过人力的合理利用进一步降低管理成本是企业管理的当务之急。

（1）统筹规划。按独立核算、保证收益、保障服务水准的原则，对各服务处所的不同情况重新定岗定编。（2）核定新的岗位分布及编制后，先从基层进行人员进行调整，再根据基层人员增减变化情况，制定出管理人员的调整方案。（3）通过基层员工及管理人员的调整，保留适合岗位要求员工，抽出能力突出且适合职能部门管理工作的人员，将不适应岗位需求的人员分流，确保人力资源最优化。

2.3 采用高科技管理手段，降低成本

现阶段大多数物业管理仍是一种粗放型管理，管理层次和智能化水平较低，需要耗费大量的人力、物力。因此，应采用现代化的管理手段并根据本公司实际情况，建立物业管理软件自动化办公，设立巡更机、监控等智能化管理设施，增加物业管理的科技含量，提高物业管理质量。采用高科技管理手段要增加资金投入，但从长远的利益来看，其有效节约的人力、物力价值远远大于其增加的投入值，而且还能有效提高物业管理的服务效率，提升服务水平。

2.4 打造品牌化、规模化经营

物业管理服务要塑造物业管理企业的品牌，以此提高投资收入。品牌服务已在人们的思想观念中打下了深刻的烙印。物业管理仅靠服务质量的提高已不能吸引消费者，应从拓宽服务范围，围绕“业主需求”这一消费目标，通过塑造物业管理企业品牌来追求现代物业管理企业的发展、壮大。

2.5 提高服务水平和服务质量

物业管理企业要注意加强全员的服务意识培训，提高员工的整体服务意识，制订严格的物业管理服务标准。做到事前有计划、事中有监督、事后有分析反馈，做到环环相扣。比如在反馈环节，针对的客户投诉，我们通过受理、处理、反馈三个工作环节，进行全程跟踪监督，同时征求客户对投诉问题处理结果的意见，实现投诉处理的封闭管理，对客户的投诉做到件件有登记、有落实、有查处、有整改、有反馈。并通过建立考核进行检查监督，使各项工作落到实处。在企业的服务过程中，不管之前业主满意度如何，业主的需求都是不断变化的，因此要始终使顾客满意度达到较高水平，就得不断调整服务的内容，提高服务水平，这样才能确保业主对物业管理企业的认可，最终使费用收缴率达到较高水平。

2.6 开展多种经营，提高经济效益

物业管理是一种综合性的服务行业，除开展常规性管理服务项目外，可以挖潜以业主为主的客户资源，将这一资源充分利用起来，培育以物业管理为基础的专项、特约、中介等多种经营，实现物业管理企业的利益最大化。随着人们生活水平的提高，需要多层次的服务，对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势。这为物业管理企业的有偿服务提供了广阔的市场；物业管理企业与业主朝夕相处，及时掌握着业主需求信息，开展多种经营具有先天的优势；当然，做好经营运行管理，关键在于要认真分析客户的需求，把握商机，敢于创新，同时应合理配置资金和其它资源，才能取得较好成效。因此物业管理企业要想提高经济效益，提高企业参与市场的竞争能力，就必须挖潜多种经营发展模式，坚持社会效益和经济效益的统一，为人民日益增长的美好生活需要而努力。

参考文献

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