房价上涨对居民总体消费的影响

吴洁芳

[提要] 房价管控与居民消费如何协调发展，不仅是我国政府部门面临的重要问题，而且也与我国社会大众生活息息相关。本文分析与论述房价上涨对不同家庭居民消费的影响，并对房价上涨挤出效应的应对策略进行研究与探讨。

关键词：房价上涨;居民消费;影响;应对策略

中图分类号：F126.1 文献标识码：A

收录日期：2018年3月29日

一、房价上涨对不同家庭居民消费的影响

（一）房价上涨对具有投资型房产家庭居民消费的影响。具有投资型房产家庭指的是现有住房不仅可以满足自身居住需求，而且可以满足自身投资需求的家庭。虽然房价上涨对这类家庭产生的直接影响为增加这类家庭的财富，但是这类家庭在房价上涨背景下所做出的不同决策，也会对这类家庭的消费产生不同的影响。一方面在房价上涨背景下，如果这类家庭选择将自身的投资型房产进行出售变现，则这类家庭受众所具有的可消费资金将增多，这无疑会刺激家庭在房产之外消费支出的增多;另一方面如果这类家庭对房价上涨趋势具有较强的信心并且不选择出售投资型房产，这类家庭通过房产所获得收入仍旧可以通过提高房产租金来得到提升，因此这同样会刺激家庭在房产之外消费支出的增多，只是无论是消费预算的增长幅度还是消费支出的增长幅度，都会小于出售房产之后的增长幅度。由此可见，在房价上涨背景下，具有投资型房产的家庭主要会受到财务效应的影响，即无论是否将投资型房产出售变现，这类家庭的消费预算和消费支出都将得到提升。

（二）房价上涨对具有自住型房产家庭居民消费的影响。具有自住型房产家庭指的是现有住房能够满足自身居住需求，但不具有投资型房产且不具有购买投资型房产意愿的家庭。从理论上来看，房价上涨能够提升这类家庭对自身资产价值的预期，继而提升这类家庭对未来的信心。如果这类家庭选择在房价上涨的背景下出售房产并且在短期内没有购房意愿，则家庭中可用于其他消费领域中的资金将增多，其他消费支出也将会呈现增长趋势，而如果这类家庭选择在房价上涨背景下更换住房，考虑到房价上涨背景会导致住房更换成本的提升，因此这类家庭需要将更多的消费支出用于住房更换当中，其他消费支出则会被抑制。从实践层面来看，由于这类家庭在房价上涨背景下出售房产或者更换住房，不仅无法使用自身通过出售房产的收入获得居住环境更好的房产，甚至难以使用自身通过出售房产的收入获得与之前居住环境相同的房产，因此大多数具有自住型房产的家庭会选择对现有房产进行保留而不进行出售或者更换。在此背景下，如果家庭收入不变，这类家庭居民的消费选择也基本维持不变，因此房价上涨对这类家庭的消费不会产生影响。

（三）房价上涨对准备购房家庭居民消费的影响。准备购房家庭指的是自身不具有投资型房产与自住型房产，但是具有房产首付支付能力或者在短期内将具备房产首付支付能力且在短期内具有购房意愿的家庭。相对于具有投资型房产与自住型房产的家庭居民而言，房价上涨对准备购房家庭居民消费所产生的影响是十分复杂的。对于具有较高消费水平和支付能力的家庭而言，当房价上涨之后，这类家庭可能会做出提前购买房产的选择，从而避免房价进一步上涨而带来的风险。在此背景下，房产消费成为了家庭消费支出中的第一选择，而其他消费可能会因为提前进行房产消费而产生推后。对于具有较低消费水平和支付能力的家庭而言，房价上涨意味着首付提升以及貸款金额提升，面对这种情况，具有较低消费水平和支付能力的家庭所做出的选择主要包括三种：首先，选择提前购买房产避免房价进一步上涨而带来的风险;其次，选择较小的住房控制购房消费开支;最后，选择推后购房计划。第一种与第二种选择都会对居民当期消费进行限制，而第三种选择则会产生预防性储蓄效应。由此可见，从整体上来看，房价上涨会遏制具有较高消费水平和支付能力的家庭所具有的消费需求，同时会抑制具有较低消费水平和支付能力的家庭所具有的当期消费，或者推后这类家庭的购房需求并产生预防性存储效应。

（四）房价上涨对房产租赁家庭居民消费的影响。房产租赁家庭指的是通过租赁房产满足自身需求且在较长时期内没有购房意愿的家庭。对于这种家庭而言，虽然房价上涨不会直接影响居民消费，但是房价上涨会直接导致购房成本上涨，并间接导致房租上涨，从而导致房产租赁家庭居民在居住需求中的消费投入增多。如果在房价上涨背景下房产租赁家庭的绝对收入不产生改变，那么房产租赁家庭居民需要降低租房面积或者住房条件来保持自身居住需求消费投入不变或者通过挤压其他消费来保持自身整体的消费支出不变。如果房产租赁家庭选择第二种方案，则意味着居民在房产租赁之外的消费需求会呈现出降低趋势。与此同时，无论选择哪种方案，房产租赁家庭都将面临房价上涨所提升的经济风险，而为了应对这种经济风险，房产租赁家庭会提升自身的储蓄量，从而对自身当期消费进行压缩。由此可见，从整体来看，房价上涨对房产租赁家庭居民消费会产生挤出效应，这不仅会降低房产租赁家庭居民在其他消费需求中的支出，而且会提升房产租赁家庭居民的预防性储蓄量，从而进一步挤压房产租赁家庭居民在居住需求之外的消费需求支出。

从总体上来看，房价上涨能够对具有投资型房产家庭居民消费以及具有自住型房产家庭居民消费产生促进作用，而对于准备购房家庭居民消费、房产租赁家庭居民消费则会产生不同程度的抑制作用。与此同时，房价上涨对居民总体消费所产生的影响呈现为倒U型，即当房价在一定范围中时，房价对居民总体消费所产生的财富效应会大于挤出效应，在此基础上，房价上涨能够有效刺激居民消费;而如果房价超出这一范围并快速增长时，房价对居民消费所产生的基础效应会大于财富效应，在此基础上，房价上涨会对居民消费产生明显的抑制作用。因此，随着房价的上涨，房价上涨现象为居民消费带来的影响呈现出了先刺激后抑制的特征。

二、房价上涨挤出效应应对策略

为了避免房价上涨对居民消费产生过于明显的挤出效应，政府有必要做好以下工作：一是对住房金融体系进行完善。充分体现房价上涨带来的财富效应，是对房价上涨基础效应进行缓解的有效策略。因此，我国政府部门、金融机构有必要引导居民构建起多层次的金融需求，并引导投资者参与到住房抵押贷款二级市场当中，从而推动房地产抵押贷款的证券化，继而提升消费者的支付能力与变现能力;二是对房地产贷款进行控制和监管。在房价持续上涨的背景下，房地产信贷的过度投放无疑会进一步刺激投机者进入市场并哄抬房价，因此政府部门有必要对房地产贷款进行控制与监管，从而为房地产市场稳定发展提供保障;三是加大小户型商品房以及廉租房供给。当前，“房子是用来住的，不是用来炒的”已经深入人心，与此同时，一些社会大众并没有住房来满足自身的居住需求，购买住房则成为了刚性需求，在房价上涨过快的背景下，这类人群只能选择抑制其他消费或者选择放弃买房计划，这对于城市所具有的人才吸引力以及城市社会的稳定、创新发展产生着不容忽视的影响。因此，加大小户型商品房以及廉租房供给，满足居民的居住需求，是抑制房价上涨挤出效应的有效策略;四是完善社会保障体系，提升消费者信息。完善的社会保障体系是降低居民消费顾虑的重要保障，因此政府部门有必要从教育、医疗、养老等方面对社会保障体系进行完善，从而提升居民的消费积极性。

三、结语

房价上涨能够对具有投资型房产家庭居民消费以及具有自住型房产家庭居民消费产生促进作用，而对于准备购房家庭居民消费、房产租赁家庭居民消费则会产生不同程度的抑制作用，并且房价上涨对居民总体消费所产生的影响呈现倒U型。为了避免房价上涨对居民消费产生过于明显的挤出效应，我国政府部门不仅需要重视住房金融体系的完善与房地产贷款的控制与监管，而且需要加大小户型商品房以及廉租房供给、完善社会保障体系，从而最大化体现房价上涨的财富效应，并有效缓解房价上涨对居民消费产生的挤出效应。

主要参考文献：

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