新形势下我国房地产泡沫的成因分析及对策研究

张恒

【摘要】改革开放以来，我国经济迅速发展，人民的生活水平不断提高，房地产的发展越来越受到重视，房地产的发展也促进了我国经济实力的提高。但是，随着房地产业的不断发展，房地产业出现了过热的现象，房地产泡沫随时有破裂的风险。房地产业涉及各个方面，其发展状况对整个经济又很大的影响，因此必须高度重视新形势下我国房地产的发展动向，对房地产业泡沫现象进行合理的分析，采取一些有效的防范措施避免泡沫破灭的。

【关键词】房地产泡沫；新形势；对策研究

1房地产泡沫产生的原因

1.1我国土地资源的相对稀缺是推高房价的根本原因

我国虽然有着广袤的国土面积，同时也拥有庞大的人口数量，我国努力满足经济社会发展的同时，还需保住18亿亩耕地面积这个红线以满足十几亿人口的基本农产品需求。这就使得我国的土地资源较世界其他国家来说更为稀缺。房地产市场价格以土地价格为基础，国土地资源的稀缺性决定了我国的房地产价格相较于经济发展水平差不多的国家和地区相对更高。我国房地产价格的持续上涨乃至泡沫化问题的存在正是我国人地矛盾尖锐化的反映，从根本上来说由我国人多地少的基本国情决定的。只不过，这种基本国情经由房地产市场的发酵被人为放大并最终反映到房地产价格上，于是便出现了房地产泡沫化的经济现象。

1.2过度投机是泡沫产生的直接原因

投机是一种通过预期来赚取利益的行为，在投资者投资行为中，预期的价格变动与实际的价格变动间的比值就反映了其投资行为的投机度。合理的利用投机度这一概念，并据此对房地产业的投资行为进行测度，对了解、防范和控制房地产泡沫的产生具有重要意义。房地产具有建设周期长、自然寿命和经济寿命长以及土地供给有限等特点，这决定了房地产市场短期供给弹性较小。由此可以认为，供给条件的改变不是价格预期形成的主要决定因素，而过度投机导致的地价飞涨则是房地产泡沫产生的最直接原因。

同股票市场一样，房产市场也存在着大量的买者和卖者，房产价格也是持续上下振荡，这就意味着在每一个时刻，对应着每一个价格，都同时存在着交易双方，而每一方买入和出售房产的时间存在间隔，这就使得房地产价格投机成为可能。房产投机者利用低价买进高价卖出获得资产收益。投机者正是由于预期房产市场短期供给缺乏弹性才会采取这种投机方式。正是因为大量投资者都采取这种投机方式，就会造成房地产市场上买者多卖者少，从而打破供求均衡，当出现供不应求时，追求利潤最大化的投资者为获得更高的资本收益就会争相抬高出售价格，最终形成房地产价格投机。

1.3房地产金融体制的不完善性

房地产业需要金融。一方面，房地产开发需要大量的资金投入，另一方面，住房信贷在支持住房消费方面也发挥着重要作用。一个完善的房产金融制度应该具有开放性的住房信贷市场、较高的抵押贷款证券化程度，多样化的融资工具，适度的政府干预等一系列有利于房地产业稳定健康发展的融资制度。在一个完善的金融支持体制下，由于信贷资金是自由流动的，并且信贷资金的收益和风险是对等的，市场决定的信贷资金价格就会自动调节信贷资金流向房地产业的规模和速度，控制房产金融的适度发展，而在一个不完善的金融体制下，行政指派的、垄断住房信贷业务的金融机构，非市场化而是政府或机构决定的利率水平和贷款比例都会为房地产泡沫的膨胀推波助澜。

2有效防范房地产泡沫的对策研究

2.1规范房地产金融信贷、加大金融监管力度

必须加强银行等金融机构房地产信贷管理，控制其对房地产的信贷比例，对开发贷款从严审批。金融机构应严格对房地产开发企业的信贷管理，发放贷款时，应根据保守、确实、安全的原则来评估，并严格审查避免呆帐、坏帐损失与信贷膨胀。

政府应加强利用货币金融政策调控房地产市场。当房产市场出现过热时，政府可以通过提高利率，紧缩信贷额、提高购房首付款比率等货币政策来调整房地产投资总额与投资结构，以保证房地产市场稳定发展。今年为了控制上海、杭州等地房地产业过热状况，我国政府提高了部分城市的购房首付和贷款利率，这样可以很好的抑止了个别城市房产泡沫的膨胀。

2.2发挥政府指导调节作用

政府可以利用自己的指导调节作用缓冲泡沫破灭带来的冲击，使经济得到最大的缓解。政府在发布房地产政策时，应该协调政府的货币政策、财政政策和一般行政政策，做到循序渐进。政策一般都会出现时滞性问题，所以应做好持久迎战的心理准备，不要过度的希望政策可以很快带来平衡稳定的状况。当发生房地产危机时，政府应尽量使政策倾斜，使金融资金倾斜到民生真正需要的房地产项目中。政府应协调金融税收政策，适时提高投入到别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商业写字楼及个人非白住房的贷款利率，使房地产真正向中低收入者倾斜，减少社会不安定因素的产生。

2.3优化住房供给结构，房产市场实行分类管理和规划

将房地产市场按照廉价租房、经济适用房、高档住房分类管理和调控。首先保证廉价租房的供给。其次.以经济适用房为供给主体的经济适用房要面向中产阶级而不仅仅是中低收入人群。地方各级政府必须改变长期实行的土地高价拍卖的供给模式，确保“小型户”、经济房、政策性住房的土地供给。最后，在定额用地计划和杜绝金融贷款的情况下完全放开豪宅、大户型、别墅、外销住房的房产价格，确保有足够购买力的人在占用社会资金的情况下买到适合自己需要的房产和服务。

参考文献：

[1]吴艳霞.王楠.房地产泡沫成因及其投机度测度研究[J].预测，2006

[2]李永强.新形势下我国房地产金融风险及其防范对策研究[D].华中师范大学.2015

[3]关海玲.当前房地产泡沫的科学评估与破灭防控[J].社会科学家，2015

[4]罗海平.“房地产泡沫”的形成与防控——兼论如何实现房产市场的健康发展[J].经济导刊，2008

[5]陈龙.中国房地产泡沫的历史及现状[J].经济体制改革，2005