限购令与法院确权判决冲突问题研究

摘 要：为遏制房价的攀升，中央和地方政府出台房屋限购令以解决这一难题。随着各地房屋限购令的实施，因“借名买房”行为而引发的不动产权属之争在实践中愈演愈烈，同时还面临法院确权判决与限购令相冲突的问题。本文拟通过对规避限购令实施的“借名买房”行为且不涉及第三人利益的情形进行深入剖析，设立裁判登记，力求在司法判决和限购令之间找到“平衡点”。

关键词：限购令；冲突；裁判登记；

一、问题的提出

随着我国房价日益攀升，“望楼兴叹”、“房奴”等屡见不鲜，在社会上引发热议。为遏制不断攀升的房价，缓解购房需求，中央和一些地方政府出台限购令以限制购房数量。这一政策的出发点无疑是为了房地产行业的健康发展，使真正有购房需求的人有房可买。但实践中却大量存在：原告因受限购令限制，将所购房屋登记在他人名下，后经法院确权判决认定该房屋归原告所有，原告以法院确权判决为依据申请不动产变更登记，不动产登记中心以原告不符合限购令为由拒绝办理变更登记的情形。在此情形下，法院判决与限购令之间存在冲突，应如何解决成为本文探讨的重点。要解决该问题，首先要明确限购令的效力问题。

二、限购令的效力分析

自2010年国务院及各地方政府颁布限购令以来，关于限购令的合法性问题一直备受争议。主张限购令不合法的占大多数，其理由主要如下：1.限购令违背“法律内容上的平等”原则[1]；2.限制私法交易主体的平等权利[2]；3.政府通过通知等形式限制公民基本权利的行为不合法[3]。笔者认为，限购令的出台有其合法性，对房地产市场相关主体具有约束力，理由如下：

1.从宪法的角度看，限购令的出台是维护公共利益的需要。根据《宪法》第15条的规定：“国家加强经济立法，完善宏观调控。国家依法禁止任何组织或者个人扰乱社会经济秩序”。房地产行业的投机投资行为猖獗，严重扰乱我国房地产市场及经济秩序，国家为遏制扰乱市场经济的行为以及公共利益的需要而出台限购令。基于公共利益的需要而限制自由的原则在大多数国家均存在，且“基于公共利益而对个人的宪法基本权利限制的条款几乎存在于任何国家的宪法规范中”[4]。何为公共利益？学界存在不同认识，但并不影响我们对“限购令的出台是为了公共利益”这一命题的认定。居住权是民生之本，限购令的出台满足了多数群体的购房需求，保障人民的基本居住权。从这个意义上说，限购令的出台具有合宪性。

2.从法理学角度看，限购令的出台是自由与秩序关系动态平衡发展的需要[5]。自由和秩序作为法的基本价值，在某种层面上必然会产生冲突，在自由和秩序发生冲突时进行权衡是政府的重要职能。目前，我国房价虚高，泡沫经济盛行，房地产行业混乱。若任由这种状态发展，必对整个房地产行业带来巨大冲击和挑战，影响经济发展。于是，在权衡利弊之下，政府出台限购令对其中的不正当投机投资行为进行限制，以实现自由和秩序之间的动态平衡。

3.從经济法的角度看，市场经济作为资源配置中起基础性作用的经济体制，具有盲目性、滞后性和自发性等固有缺陷，必然会导致市场失灵。市场失灵必然对各国经济稳定和发展产生重要影响[6]。而在房地产市场“畸形”发展的情况下，政府通过出台限购令的宏观调控手段，实现对房地产市场的正当干预，为抑制房价上涨起到了巨大作用，弥补了房地产市场自身存在的缺陷，符合经济法实现政府宏观调控职能和弥补市场失灵的要求。

综上，限购令的出台具有其合法性。但这并不能掩盖其存在的缺陷。目前我国中央和各地方出台的限购令还有待完善 ，需要政府对房地产市场进行更加深入的探索，完善对房地产市场的规制。

明确限购令的合法性之后，接下来还有待探讨法院确权判决中，在不涉及第三人利益时将该房屋判给事实物权人的正当性。

三、在不涉及第三人利益时对事实物权保护的正当性

众所周知，我国颁行《物权法》的目的是为维护物的支配秩序和交易秩序[7]，协调物权归属存在的冲突也是物权法支配秩序和交易秩序的重要体现和必不可少的内容，比如实践中就大量存在法律物权与事实物权的冲突。在这种情况下，司法就会遇到如何既客观地确定物上权利的支配秩序，又能够对正确权利进行保护的问题[8]。尤其是在颁布限购令以来，众多购房者为规避限购令实施“借名买房”行为，更是使法律物权和事实物权的冲突愈演愈烈。北京市高院专门对此发布《会议纪要》，其第9项规定：“因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持”。限购令的合法性毋庸置疑，但笔者认为不能仅因事实物权人违反限购令就不予保护其利益。违反限购令的后果仅是不予变更登记，并不导致事实物权人对该房屋的一切权利均归于消灭。

我国《物权法》第16条第1款规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。登记是不动产物权变动的公示方法和不动产物权变动的生效要件。不动产登记簿记载的权利人为法律意义上的物权人，在法律上推定该权利人为真实物权人。该规定体现了民法上的权利正确性推定原则[9]，具有公示公信效力。但对法律物权和事实物权的保护问题，多数学者认为在不涉及第三人利益时，应保护事实物权人。理由如下：

（一）不违背物权的公示公信原则。公示公信原则即法律推定不动产登记簿记载的权利人为真实物权人，若第三人积极查阅了不动产登记簿，其有理由相信登记簿记载的权利人为真实物权人而与之交易，则其可以取得该不动产的所有权。就登记制度来说，登记本身绝对不是物权发生法律效力的根据，相反，它只是对法律行为的效力加以确认和公示的外在手段[10]。在施甸县烟草分公司诉张建民所有权纠纷案中，该房屋的法律物权人并未向第三人处分该房屋，即该案中不涉及第三人利益，法院将房屋判给真实物权人不会损害他人利益；若将房屋判给法律物权人，则其构成不当得利。因此，在不涉及第三人利益时，应保护事实物权。（二）符合物权法的任务要求。物权法的任务不单在于保护交易安全，同时也承担判断物权、调整静态物权关系的任务[11]。所以，在当事人提供的证据足以证明其为房屋所有权人且不涉及交易安全时，法院应认定其为房屋所有权人。（三）物权正确性原则的体现。物权正确性包含两种含义：第一，按照物权法定主义，物权必须符合法律规定的类型和内容，不符合物权法规定的“物权”不是物权，也就不存在物权正确性问题[12]。第二，物权归属具有正当性。即物权人有资格支配标的物、获得其中的利益并排斥他人的侵害，而且权利人所取得的这种资格，符合公平、正义观念和社会整体秩序[13]。限购令下的“借名买房”行为主要体现在正当性方面。真实权利人为购得该房屋支付相应对价取得物的“所有权”符合公平正义的要求，在不涉及第三人利益时也不会对社会整体利益造成影响，还能确保物权的正确归属。

综上，在规避限购令实施的“借名买房”权属争议中，只要不涉及第三人利益，法院应保护事实物权。这既是物权正确性原则的体现，也符合物权法的任务性要求。当法院判令房屋归属事实物权人后，因规避限购令无法办理变更登记的问题是接下来讨论的重点。

四、限购令与法院确权判决冲突的解决

规避限购令实施“借名买房”行为引发的不动产权属争议，当事人一般提起的是确权之诉，在不涉及第三人利益时，当事人一方提供的证据足以证明其是事实物权人的，法院通常认定该房屋的权属归于事实物权人。

一方面，政府发布限购令属于行政行为，不动产登记机关作为行政机关必须遵守，其不予登记符合法律规定；另一方面，法院生效的判决同样具有法律效力。如果不动产登记机关不予变更登记，法院的生效判决无法得到执行，损害司法公信力的同时，还可能损害第三人和事实物权人的利益。因此，本文写作的最终目的就是为在违反限购令不予变更登记和法院确权判决冲突之间找到平衡点。

我国《物权法》对权属争议问题设立了异议登记、预告登记，这为笔者解决上述难题提供了参考。对此，我们可以设立类似制度——裁判登记，以解决这一问题。所谓裁判登记是指因不符合政策要求而实施“借名买房”行为发生的权属争议，在不涉及第三人利益时，法院依据《物权法》判令房屋归属于事实物权人，但因违反限购政策不能办理变更登记的，可以在不动产登记簿上对法院的确权判决予以登记，以防止法律物权人处分该物的一种登记方式。设立裁判登记，具有以下意义：

首先，可以使法院的生效判决发挥实质作用。如果不创设裁判登记，不动产登记机关依据限购令不予变更登记，在不动产登记簿上记载的权利人仍然是法律物权人，根据物权的公示公信效力，法院判决该房屋归属于事实物权人就没有实质意义。

其次，保护事实物权人的物权，避免法律物权人不当得利损害事实物权人的利益。如果法律物权人实施了处分该不动产的行为，根据不动产善意取得的构成要件，若第三人实施了积极的查阅不动产登记簿的行为并支付了合理对价，则其善意取得该物权，事实物权人只能以不当得利为由向法律物权人主张债权，这就扩大了事实物权人的风险范围。

最后，裁判登记并非变更登记，符合限购令不予登记的要求。裁判登记只是登记机关依据法院的生效裁判注明该物权实际权属的登记方式，事实物权人并不是该房屋的法律物权人，对该房屋仅享有永久居住权而不想有所有权。这是事实物权人规避限购令所带来的后果，应由其自行承担。裁判登记是为了避免法律物权人处分该房屋而设立的登记，同时，裁判登记也不违背限购令不予登记的要求。

设立裁判登记，能够有效解决限购令和法院确权判决的冲突，不违背限购令的规定，法院的确权判决亦能发挥其实质作用，还能避免法律物权人因无权处分损害事实物权人的利益，维护交易稳定。

参考文献

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[2]王思锋、彭兴庭.论中国房地产市场的政府规制——兼评“房屋限购令”的合法性[J]. 西北大学学报（哲学社会科学版），2011年5月，第4l卷第3期.

[3]同2.

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[9]刘艳.不动产登记与事实物权的法律判断[J]. 齐鲁学刊，2013年第5期.

[10] [11]同9.

[11] [13]同7.

注释

（1）.施甸县烟草分公司诉张建民所有权纠纷案.昆明市中院（2012）昆民一终字第418号.

（2） 纽曼·斯克奴将公共利益界定为“一个不确定之多数成员所涉及的利益”；洛厚德将公共利益界定为‘为一个相关空间内关系人数的大多数人的利益理论。

作者简介

陈群（1992-），女，贵州仁怀人，研究生在读。