浅谈物管企业在安全管理中的法律风险防范

游滢

【摘要】物业管理是比较复杂的工作，包括房屋的安全、配套设施的安全以及区域内的正常秩序等等。在物管企业的安全管理中，需要各种合同和制度，如果这些合同和制度不够完善，那么这些不规范的因素就会给物管企业带来诸多麻烦，产生法律风险，需要承担法律的不利后果，因此进行法律风险防范是十分必要的，本文对我国物管企业在安全管理中的法律风险防范进行了分析，

【关键词】物业管理 安全管理 法律风险 防范

现阶段，物业管理企业被认为是一个需要承担高风险的行业，在物管企业中，安全管理风险是最重要的风险之一，安全管理是保障一些社会活动顺利开展的基础，与业主的人身和财产安全有着直接的关系，一旦物业安全管理出现问题，就会造成严重的损失，因此提高物管企业的安全管理水平至关重要。

一、物管企业安全管理中法律风险防范的意义

在物业管理企业中，管理成本的五分之一都用来支付保安方面的支出，因此，根据市场的权责利关系，将赔偿责任进行明确的划分，而不只是单纯的有或无。因此，物管企业如果在合同中对安全管理的具体问题和责任承担没有明确的约定，一旦业主的人身和财产的安全受到了侵害，那么涉及到的赔付情况就比较复杂。由此可见，对于物业管理企业来说，需要承担较高的风险，获得较低的利润是不符合市场经济的规则的，作为物业企业而管理者需要在安全管理的法律风险方面进行防范，从而避免安全责任。

二、物业管理者需要树立严谨的订约意识

物管企业和业主之间通过物业管理委托合同建立关系，作为管理的标的物，物业建立委托关系主要是对物业的正常使用进行必要的管理，物管企业和业主双方通过委托合同约定了各自的权利和义务。在没有特殊约定的情况下，《物业管理条例》中对物业管理企业安全管理责任的规定，仅限于协助、维护和报告的义务，物业管理企业需要尽到的义务不包括保障区域内所有业主的人身和财产安全，因此，物业管理企业在进行订约的时候，需要树立严谨的订约意识，从而回避约定的责任。首先，对于基于原委托合同的补充协议需谨慎，由于补充协议的签订会使物管企业和业主双方的权利义务关系处理上升到民法和合同法的相关条款，物管企业需要承担的不仅是普通的注意义务；其次，对于委托合同的诸多附件需谨慎，在业主的人身和财产受到侵害时，一般需要双方共同承担责任，但是很多委托合同的附件会增加物业管理方的约定责任，从而增加物管企业的服务风险；最后，对于物业管理委托合同之外的保管义务和保证义务等附加的服务项目需谨慎，这些项目往往会增加物管企业承担责任的风险，需要谨慎的进行评估之后再做决定。

三、物业管理方面订约的几种方式

物管企业可以从以下几种方式进行订约：一是约定安防的费用和赔付的范围，业主所缴纳的物业管理费用直接影响者物业管理服务的范围，因此只有对委托管理的事项、权限、标准、责任和赔付范围加以明确的规定，才能保障双方的利益，作为物管企业需要以市场原则为基础，签订委托合同；二是对专项物业管理费用的设立和风险约定，例如车辆管理等，在法律的意义上确定双方需承担的风险和义务，以免出现事故后产生纠纷。

四、物业管理方对一般约定的履约适当

《合同法》和《物业管理条例》中，明确规定物业管理企业需要按照约定全面履行自己的义务，如果由于未能履行约定造成业主人身财产受到侵害的，需要承担相应的法律责任。所以，物业管理企业需要注意法律所赋予物业管理公司的义务时协助做好安全防范、采取应急措施、并报告和救助的义务，不必为自己增加需要承担的风险，但是很多物管企业在履约的适当方面不够，例如进出停车场的凭条上会标记物业管理的规定，只收取车位有偿使用费，而不承担保管责任，但是这种说明并不具备法律效益，这些出入凭证在法律意义上就是保管合同成立的有效证明，如果持有出入凭证的车辆受到了损坏或者丢失，车场管理方面就需要承担赔偿的责任，非常不利于物管企业。

五、物业管理方对特殊约定的履约适当

对于那些特殊的服务项目，需要按照特殊的约定制度进行处理，如果物业管理企业与业主之间存在特殊的约定责任，那么作为管理方，要对管理的责任，管理工作流程和管理记录做好严格的落实和监督检查工作，只有这样才能有效的规避安全管理的风险。例如，有个别的业主会因为特殊的情况，委托物业管理公司对其个人的贵重物品进行保管，面对这种情况，无论是有偿还是无偿的保管，都要严禁管理人员擅自接受委托，一定要在物业管理公司和业主之间做出明确的书面约定，规定好管理方式、责任承担方式、责任承担范围和免责条款等等，从而规避责任风险。

六、重大安全风险责任的回避和转移

为了能够确保物业管理公司的安全运营，保证业务的财产利益，面对重大安全责任风险，物业管理企业要有计划的进行风险的回避和转移，物管企业可以接受保险产品，同时还可以向业主推荐和介绍保险产品，因为从治安的角度来说，这项工作比较复杂，面临的情况也比较多样，并不是所有的安全事故都在可控范围内，而且物管企业又没有执法权，因此只能采取自我防范的措施，一旦出现了重大的责任事故，物管企业根本无力承担赔偿责任，业主的财产安全也难以得到保障，需要外界的保障措施进行补充，所以说，购买保险成为了一种重要的风险转移方式，物业管理公司可以在经过对保险公司产品細致的考察之后，结合业主和自身企业的实际情况，推荐和接受合适的产品，从而实现对重大安全风险责任的回避和转移，也为业主的财产利益提供了保障。

七、结束语

总而言之，随着物业企业的发展，物业管理企业所面临的困难越来越多，物业管理企业在经营的过程中需要承担各种风险，在市场经济的环境下，物业管理企业而经营的目的就是要在满足社会需要的基础上实现利益的最大化，但是我国很多物业管理企业并没有将风险管理与企业的经营利润联系起来，缺乏必要的风险管理措施，因此必须要树立风险意识，提高风险防范能力，运用多种方法进行有效的风险防范和转移，从而获得更大的利润。

参考文献：

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