基于ISM模型的低碳物业管理影响因素分析

包红霏 李行

〔内容提要〕 基于沈阳市物业管理的现状，在对12项影响因素识别基础上，利用ISM模型对沈阳市低碳物业管理主要影响因素进行分析，对各影响因素分层整理，确定影响因素之间的逻辑关系。结果显示：有关低碳物业的宣传活动，低碳物业管理行业标准，企业的低碳物业管理规章制度，有关低碳物业的内部员工工作职责与制度，示范项目的创建与评选为低碳物业管理的关键影响因素。据此结合房地产开发全过程，提出有针对性的政策建议，以期为推进社区物业管理建设迈出有益的一步。

〔关键词〕 解释结构模型 低碳物业管理 影响因素

深圳在2011年6月颁布《深圳市绿色物业管理导则（试行）》，其中对“绿色物业管理”给出了定义：低碳物业管理是指在保证物业服务质量等基本要求的前提下，通过科学管理、技术改造和行为引导，有效降低各类物业运行能耗，最大限度地节约资源和保护环境，致力构建节能低碳生活社区的物业管理活动。沈阳市在低碳物业管理实践中取得很多成果，如沈阳市低碳试点社区在原有的326个市级绿色社区（环境达标社区）中开展创建，旨在择优建设一批国家级低碳示范社区。但与其他发达地区相比，相关的专业性法律法规有待健全，政府监管方面也相对薄弱。

就全国范围来看，针对低碳物业管理理论研究和法规建设还有待进一步深入，对构建低碳物业管理模式的综合评价体系的研究还存在空白，缺乏定性研究和定量研究。郑文博，孔凡文（2011）指出低碳物业管理是低碳房地产的售后服务，解决了后期的设备维修、绿化维护等难题，但对低碳物业管理的影响因素缺少深入探讨；鲁阳（2012）提出建立系统完整的低碳物业服务模式，但仅局限于描述性研究，并未进行相关统计分析。鉴于此，本文旨在通过ISM模型分析沈阳市低碳物业管理影响因素之间的关联性，建立影响因素系统层次结构，探讨直接因素和深层因素，以期为政府部门以及物业企业提供决策参考。

一、ISM方法概述

（一）ISM模型的应用原理

ISM模型的基本思想是根据需要分析的问题，找到导致问题发生的各项要素，并通过阶层结构反映因素之间的关系。在ISM模型构建的过程当中，需要运用MATLAB等软件进行数据分析，根据数据的分析结果，找到因素之间的内在联系。具体操作流程如下。

1.针对研究对象和所要解决的问题，成立专家组。

2.向专家组成员解释已识别出的影响因素。

3.根据专家组成员确定的影响因素之间的关系，建立初始邻接矩阵。

4.运用布尔运算，计算最终可达矩阵。

5.对最终可达矩阵进行层级分解，建立影响因素阶层结构模型。

6.分析和评价沈阳市低碳物业管理影响因素。

（二）影响因素邻接矩阵的建立

1.确定影响因素之间的关系。影响因素之间的关系有三种：直接关系、间接关系和无关系。图1中，A、B、C节点代表影响因素，节点A-B之间的箭头表示因素A对因素B有直接影响，节点B-C之间的箭头表示因素B对因素C有直接影响，节点A-C之间的连线表示因素A对因素C有间接影响。

通过向专家组成员发放调查问卷，在因素关系表述中，I表示上位因素对下位因素有直接影响，A表示下位因素对上位因素有直接影响，X表示两个因素之间互相影响，O表示两个因素之间无影响。最终，形成沈阳市低碳物业管理影响因素的初始关系。

2.建立影响因素之间的初始邻接矩阵。根据以下规则将沈阳市低碳物业管理影响因素之间的初始关系转化为初始邻接矩阵A：每个影响因素均自相关，即当i=j时，Aij=1。

在初始关系图中，若Sij=I，则Aij=0，Aji=1。

在初始关系图中，若Sij=A，则Aij=1，Aji=0。

在初始关系图中，若Sij=X，则Aij=1，Aji=1。

在初始关系图中，若Sij=O，则Aij=0，Aji=0。

（三）计算最终可达矩阵

最终可达矩阵可以对初始邻接矩阵进行布尔运算得到，计算规则为A1=（A+I），A2=（A+I）2，An=（A+I）n，当An=An-1时，得最终矩阵R=An-1。

（四）建立影响因素阶层结构

1.确定各个影响因素的可达集R（ni）、先行集Q（ni）和共同集T（ni）。其中，R（ni）代表受Ri影响的因素集合，Q（ni）代表影响Ri的因素集合，T（ni）=R（ni）∩Q（ni）。

2.对影响因素进行层次划分。首先，根据T（ni）=R（ni）的原则进行第一层（L1）分解，确认第一层的影响因素。其次，去掉先行集中L1层的因素后，繼续根据T（ni）=R（ni）的原则，确定第二层（L2），以此类推。

3.绘制解析结构模型图。根据最终分解结果绘制出影响因素结构模型图，用箭线指示出影响因素之间的内在联系。

二、沈阳市低碳物业管理影响因素ISM模型构建

（一）影响因素识别

本文在分析国内外许多学者研究成果的基础上，以沈阳市物业管理行业为目标对象，结合房地产开发全过程，对物业管理企业的管理人员、技术人员以及高校专家学者进行问卷调查，得出12个较为重要的影响因素（见表1）。

（二）影响因素评价

1.影响因素邻接矩阵的建立。一是确定影响因素之间的关系（见表2）。二是建立影响因素之间的初始邻接矩阵（见表3）。三是计算最终可达矩阵（见表4）。

2.影响因素阶层结构。一是沈阳市低碳物业管理各个影响因素的可达集R（ni）、先行集Q（ni）和共同集T（ni），结果如表5所示。二是对影响因素进行层次划分。根据T（ni）=R（ni）的原则，最终能够将沈阳市低碳物业管理各个影响因素划分为3个层次，如表6所示。三是绘制解析结构模型图。根据影响因素最终分解结果，通过增加虚；节点进行适当调整，绘制出沈阳市低碳物业管理影响因素解析结构模型图，如图2所示。

（三）影响因素评价结论

1.从ISM总体框架分析得出：沈阳市低碳物业管理的12个影响因素系统分布于三个层次，由高到低依次命名为L1、L2、L3，各层级因素之间存在递进关系，位于高层次的风险因素受低层次的因素影响。各层的具体含义和内容如下：L3层属于深层（根本）影响因素，包括有关低碳物业的宣传活动、低碳物业管理行业标准、企业的低碳物业管理规章制度等，侧重制度和管理的层面；L2层属于中层影响因素，包括节水技术、节电技术等方面，侧重技术层面；L1层属于直接（基本）影响因素，主要指是提供低碳专项服务方面。

2.对L3层分析得出：L3层是深层（根本）影响因素，侧重制度和管理层面的因素能够通过因素间关系向上传递，最终影响沈阳市低碳物业管理的发展，因而应优先考虑。

3.对L1层分析得出：L1层主要是提供低碳专项服务方面的因素，是影响沈阳市低碳物业管理的基础因素，是L3层的结论，也意味着这一项因素是沈阳市低碳物业管理的最终目标。

4.对L2层分析得出：L2层包含的各项技术因素属于中层影响因素，起承上启下作用，L1层需要L2层的支撑，此外这五项因素之间联系比较紧密。

5.在ISM结构模型L3层存在一个强关联的影响因素集，即低碳物业管理行业标准，企业的低碳物业管理规章制度，有关低碳物业的内部员工工作职责与制度和示范项目的创建与评选。强关联的影响因素集意味着内部影响因素之间相互影响，具有反馈效应放大的作用。因此，在影响因素管理过程中应将强关联的影响因素集视为一个整体，提升影响因素管理效果。

三、基于房地产开发全过程的低碳物业管理模式构建

物业管理企业在不同时期由不同主体实现，整个房地产开发建设过程以开发商为主体，对低碳物业管理涉及较粗浅，可能造成后期物业管理的困难。鉴于此，本文拟结合房地产开发全过程对ISM解析结构模型进行分析，寻找突破点，构建全生命周期的低碳物业管理模式。

（一）规划与设计、建设阶段

根据ISM结构模型L2层影响因素分析，物业管理企业在早期介入阶段就应与开发商协商，针对节水技术、节电技术、节能技术、低碳式的垃圾处理以及社区绿化方面提出意见，如雨水收集系统、太阳能路灯等，为后期的低碳物业管理打下稳固的基础。

（二）房地产开发项目使用、老化阶段

根据ISM结构模型L1层影响因素分析，提供低碳专项服务贯穿于房地产开发后期阶段。在这一时期，物业管理企业与小区业主都应参与到低碳物业管理中去。企业可在小区内提供自行车修理及出租服务站点或者电动车充电站等来倡导居民绿色出行，尤其是近两年来共享单车的兴起为低碳物业专项服务提供了可借鉴的模式；再者通过为小区居民或者一些办公场所提供空调清洁服务，缓解空调保养不善导致高耗能的状况；提供节约用水的科学洗车服务，建立智能停车场等。

（三）房地产开发全过程阶段

在ISM结构模型中，L3层即深层（根本）影响因素是低碳物業管理行业标准，企业的低碳物业管理规章制度等，这些因素是影响低碳物业管理的关键因素，贯穿了房地产开发的全过程，因而需要重点考虑，具体措施如下。

1.政府建立低碳物业管理行业标准。沈阳市政府可以制定出台低碳物业管理的相关准则，物业管理行业发展规划等政策，建立绿色物业管理标准化体系和评价体系，引导物业服务企业的经营管理模式向绿色物业管理发展模式转变，以此来提高沈阳市低碳物业管理水平。

2.企业制定低碳物业管理规章制度。物业管理企业可以在企业内部建立低碳物业管理规章制度，明确企业相关低碳措施，并要求全体物业管理人员及职工严格自觉遵守，对日常工作进行规范和制约，不断查缺漏洞，优化解决方案。

3.加强对低碳物业管理理念的宣传及人才的培养。在物业管理初级阶段就要对居民进行“低碳住宅”“低碳交通”“低碳消费”等低碳物业管理理念方面的积极宣传，提高居民整体的绿色意识。政府可以通过新闻会议、媒体、网络等平台加强对低碳物业管理的宣传教育；物业管理企业开展社区活动可根据居民低碳生活方式的特点，如在小区内带头举行以每个单元为代表的低碳物业管理知识竞赛、趣味小测试等。此外，要加强相关人员培训工作，对员工进行内部培训和上岗专业培训，重视继续教育，提高人才的整体素质。

4.示范项目的创建与评选。在各小区中开展“低碳物业示范小区”创建与评选活动，引导广大群众投身“低碳物业示范小区”活动，扩展评选活动的社会影响。如2013年深圳市政府为促进深圳市低碳物业管理可持续发展，组织相关低碳物业管理评审专家对实现低碳物业管理试点项目开展评审工作，评出优秀示范项目，为其授予星级标识，取得了明显成效。因而，沈阳市可借鉴深圳市的有关示范项目的经验来提升本市低碳物业管理的发展水平。

（作者单位：沈阳建筑大学）

责任编辑：宋 爽