筑得广厦千万间

吴贤宾 王亚亚 黄志新 宋晓东 熊晓东 刘剑聪 周传馨

安定的住房，是尊严的前提，幸福的第一步。城市如果要让生活更美好，就要从让每个人都住有所居开始。

房地产税改简史

“房地产税”早在2005年3月被提出，到2011年 “十二五”规划纲要提到“研究推进房地产税改革”，再到2015年房地产税法被正式纳入十二届全国人大常委会立法规划。加之近期频繁提及，说明这项改革的内容已经从单一税种调整，变成整个房地产税收体系的调整。调整的范围更大，工作也更为复杂。

从3月4日的十三届全国人大首场新闻发布会，到3月5日的政府工作报告，再到3月7日的财政部记者会，短短4天内，官方三次提及房地产税立法，部分细节和时间表也已披露。

“房子是用来住的、不是用来炒的”，有不少“炒房者”其实没把这句话当回事，把房地产监管政策的主基调放置一边，心存侥幸、炒一把再说，处心积虑编制一些沉甸甸的“炒房”理由。用一句流行语来解读“炒房者”的心境不足为过，那就是“老扎心了”。

3月4日，全国人大发言人张业遂称，房地产税立法工作正在加快进行，房地产税方案已在内部征求意见；3月5日，李克強总理作政府工作报告时说，“稳妥推进房地产税立法”。

3月7日，在财政部记者会上，财政部副部长史耀斌用超过900字的大“篇幅”，“诠释”了房地产税。史耀斌称，“我们正在设计、完善，同时再进行论证和听取意见”。史耀斌用了“完善”二字，与全国人大发言人张业遂的“房地产税方案已在内部征求意见”表述相呼应，应该可以断定，房地产税方案轮廓已经逐渐清晰。史耀斌称“中国会参考国际上共性的制度性安排的一些特点”，说明我国的房地产税不是“孤立”的版本，在一些环节上，也会采取“拿来主义”，“它山之石、可以攻玉”，在房地产税立法上同样具有现实意义。

从全面落实税收法定原则看，房地产税的推出也存在着“倒逼”。张业遂称，“对现行的税收条例修改上升为法律，力争在2020年前完成。”

2020年全面落实税收法定原则，也可以解读为2020年是房地产税法完成的时间底线。也有专家给出了“具体”时间表，这是一家之言，不足为信，但从房地产税“亮相”的相关内容看，房地产税离我们确实越来越近了。

从2003年开始，房地产税收制度的改革就已酝酿，最早以“物业税”的形式尝试。到2011年上海、重庆首次对个人住房持有环节进行征税时，税种变为“房产税”。近些年，房产税很少被提及，取而代之的是“房地产税”，但其内涵已经改变，从单一税种变成指代整个房地产税收体系。

梳理这一历程不难发现，这些年，房地产税收改革的思路发生了一定的变化：从之前的局部调整，逐渐演变成整个税收体系的变革。立法程序的介入，也说明这一改革被提到至关重要的地位。

分析人士认为，经过多年准备，对房地产税制改革方案已经形成一些基本共识，这必然有助于改革的推进。若进展顺利，此项改革有望在2020年的节点上实现落地。

从“物业税”到“房产税”

房地产税收制度改革最早始于2003年，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

随后，权威人士透露，受制于明晰产权、理顺产权关系、整顿评估中介市场、清理房地产税费、确定调整税种的主体、改革土地所有制度、先期试点等多方因素的限制，物业税的开征至少需要三四年时间。

但从2003年开始，相关准备工作已经启动。有关部门从2003年启动房地产模拟评税试点，即“空转”试点。试点分3批，包括北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、天津10个省区市和计划单列市的32个县、市、区纳入试点。

“空转”试点一直进行至今，内容也不断完善。到2010年，这项试点已在全国推开，按照财政部和国家税务总局的要求，各省、自治区都选择一个城市进行试点。

这一试点对房地产税制改革提供了重要的技术基础。原财政部财政科学研究所所长贾康今年初曾表示，模拟空转“早就形成了计算机软件和方案设计，数据代入以后非常便捷地得到税基评估结果”。

但在最初，房地产税制改革仍主要以征收物业税的方式进行。2006年发布的“十一五”规划纲要中表示，“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费。”

从2010年开始，“物业税”渐渐退潮，“房产税”的说法兴起。2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。

2011年1月28日，上海和重庆同时宣布启动房产税试点，对个人住房征收房产税。其中，上海针对增量住房进行征税，税率为0.6%；重庆则向豪宅进行征税，税率分0.5%、1%、1.2%三档。

这一试点是根据中共中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的要求，经国务院常务会议的同意而进行。此后，相关部委的负责人还表示，“条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。”

这是对于个人住房持有环节的首次征税。有分析认为，之所以采取征收房产税的方式，在于房产税属于已有税种，不必经过立法程序，因此相对便利。

早在1986年9月15日，国务院就颁发了《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定在城市、县城、建制镇和工矿区征收房产税。房产税由产权所有人依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。文件同时还规定了5种情形——包括属于个人所有非营业用的房产——免征房产税。

沪、渝试点后，30余省市地税部门为开征存量房房产税做准备，财政部和国家税务总局也组织多批相关的技术培训。

但这一试点并未继续推广。到2014年，有消息称，因争议较大，中央已决定停止房产税扩围，转为推进房地产税立法工作。

立法工作进入“快车道”

“房地产税”并非新概念。早在2005年3月，时任财政部副部长肖捷出席“中国发展高层论坛”时明确表示，“今后一段时期将重点推进房地产税改革，有必要研究实施物业税改革。”

但在当时，外界对“房地产税”的内涵进行解读时，往往视为一个具体税种。此后才逐渐将其视为一个综合概念，代指与房地产相关的各个税种。

此前，官方多以“房地产税改革”的说法，来代表房地产税收制度改革。在2011年3月公布的“十二五”规划纲要中，就提到“研究推进房地产税改革”。此前推行的沪、渝房产税试点，就在房地产税改革的范畴之内。

但“房产税”概念的淡化，“房地产税”的不断提出，说明这项改革的内容已经从单一税种的调整，变成整个房地产税收体系的调整。调整的范围更大，调整工作也更为复杂。

随着改革的不断推进，立法工作也逐渐被提上日程。

2013年底，十八届三中全会发布《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，并提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。2014年的政府工作报告指出，“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”。2015年，房地产税法被正式纳入十二届全国人大常委会立法规划。

2017年10月，党的十九大报告指出，深化税收制度改革，健全地方税体系，进一步为房地产税改革做出部署。

这期间，官方对房地产税立法工作的表态并不多，直到近期才密集介绍了工作进展。

我国立法程序包括以下几个阶段：第一，立法议案的提出。第二，立法议案的审查与列入立法议程。第三，立法议案的讨论（包括公开征求意见）。第四，立法议案的修改。第五，立法议案的通过。第六，新法律的公布。

未来房地产税立法工作的节奏将加快，按照正常程序，能否在三年内出台尚存疑问。但楼市调控长效机制迫切需求，将有望使得这一进程“按期完成”。

构筑公租房运营“北京模式”

截至2018年2月底，北京市保障性住房建设投资中心合并资产总额达到1023.57亿元。2011年，保障房中心从100亿元起步，历经6年8个月的发展之后，资产总额突破千亿元大关，跻身千亿企业行列。

承担着公租房建设、棚改安置房建设“两大任务”的北京市保障性住房建设投资中心，除保障性住房融资投资平台、建设收购平台外，公租房的运营和管理平台同样是其三大业务板块之一。在此基础上，帮助各区落实北京城市总体规划以及“四个中心”战略布局中的职住平衡问题。

为了让住户在居住时安心，事实上，早在2013年北京市保障性住房建设投资中心成立之初，就做好了公共租赁住房运营和物业管理的准备。

据北京市保障性住房建设投资中心公租房运营管理部门负责人何丹介绍，作为公租房项目的持有主体，公租房运营管理部門承担起了公租房租赁管理和物业服务工作。

“从拎包入住到物管管理，从维护维修到组织开展社区文化，我们也逐渐摸索出了一套自己的服务规则。”何丹说，在运营管理过程中，一方面准确掌握住户的情况和诉求，积极开展社会文化活动，丰富居民的精神生活；另一方面，则是对住户提供包括节假日在内的全天候物业管理和维护服务。

针对部分年龄较大的老年住户，公租房运营中心还承担起了定期上门巡查的责任，“老年人和年轻住户不同，这也算是社区居家养老服务在我们公租房社区的具体体现。”

“公租房的社区文化应该能够塑造人、改变人，这是我们的核心竞争力。我们要让住在公租房里的人住得有尊严。”金焱说，保障性住房的服务不能仅是盖房子满足基本居住需求，还要满足群众对美好生活的精神诉求。

作为北京有史以来一次性注资最大的国有企业，在北京市推进的“以租为主”住房保障体系中，北京市保障性住房建设投资中心逐渐发挥主力军的作用，并逐步构建公租房运营管理的“北京模式”。

新三年棚改攻坚计划启动

3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中表示，启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。

从2015年开始，我国实施了棚改3年计划，即从2015年～2017年完成棚户区改造1800万套。2017年5月国务院常务会议已经决定，2018年～2020年将改造各类棚户区1500万套，并要求在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例。

近年来我国大力推进棚户区改造之际，正值国内房地产市场出现分化，一二线销售火爆的同时，三四线城市楼市库存压力却逐渐增大。棚改货币化安置比例的提升，客观上帮助了三四线城市楼市去库存。

我国2015年棚改货币化安置的比例为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%。官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

从2017年的一些地方政府发布的计划看，大多数地方将棚改货币化比例调升至50%以上。

政府计划在2018年～2020年三年间继续推进1500万套（平均每年500万套）的棚改计划，假设3年平均货币化安置比例为50%～60%，那么对应每年货币化安置套数250万套～300万套，按照每套85平方米估算，对应每年带动住宅需求2.1亿平方米～2.6亿平方米。