某商住小区13—17号楼一层墙面返潮原因鉴定与分析

（重庆市建筑科学研究院，重庆 400016）

0 引言

重庆某商住小区13—17号楼位于车库屋面上，于2008年开始修建，2009年底竣工，经相关部门验收合格后陆续交付业主装修并投入使用。随后，逐渐有一层业主向开发商及物管反映自身房屋墙面返潮、霉变问题严重，开发商及物管组织维修队伍在室外采取了一些简易防水措施、增加了部分排水沟渠，但效果不明显。特别是雨季暴雨之后，一层墙面返潮现象显著加剧、霉变加剧，家具、织物也随之湿润、腐烂，一层居民苦不堪言。

2017年初，我们对13—17号楼一层墙面返潮原因进行鉴定与分析，根据鉴定结果再由开发商牵头、责任主体落实整改办法，还居民一个洁净的居住空间[1]。

图1 总平面示意图(部分)

1 设计概况

1.1 重庆某商住小区总平面示意图(部分)如图1所示。其中，13—17号楼位于图1中下侧，正面临小区公路，背靠城市主干道。

1.2 一层(±0.00m层)典型横向剖面示意图

13—17号楼一层典型横向剖面示意图如图2所示。其中，13—17号楼正面侧为小区绿化地，一层以下为车库；背侧靠城区主干道，一层以下为商铺；一层及以上为商品住宅。

图2 13—17号楼一层典型横向剖面示意图

1.3 一层地坪做法

（1）建筑设计总说明第六条第3小条：临空且具有厚覆土层的半地下室[1]顶板，其防水做法应参照种植屋面[2]，排水坡度可减至0.3%～0.5%。

（2）17号楼结施-08左下角备注第8条：室外覆土参见“13#首层标高示意图(图2)”，覆土容重不应大于19kN/m3。室内地坪做法详见17号楼竣工图“技术变更”，即“13—17号楼一层结构板内-0.6m的高差(注：车库或商铺顶板与一层室内建筑地坪高差)用1∶6水泥炉渣回填至标高-0.1m，上做100mm厚C20混凝土垫层，30mm厚1∶2.5瓜米石面层”。

1.4 墙体防潮

填充墙体采用空心页岩砖砌筑。建筑设计总说明第五条第4小条：室内外高差地坪及内墙外墙采用水泥砂浆水平防潮层[3]，作法参见XN04J112-39。

2 查阅竣工图及竣工技术资料

（1）竣工图采用施工设计图盖竣工章(局部手写施工增加内容)，与施工设计图基本一致。

（2）竣工资料装订有材料合格证、复检资料、验收资料等，在此不再赘述。

3 现场检查与检测

3.1 房屋周边环境

13—17号楼周边环境实况见图3。其中，房屋两侧端头设给水管道及排水沟(维修队伍后期增设)，排水沟内长期积水。

图3 房屋周边环境实况

3.2 一层墙面返潮实况

13—17号楼一层共计40套房屋(每栋2个单元8套房屋)，经现场调查与检查，40套房屋一层室内墙面均有不同程度返潮现象。其中，20套房屋(两侧端户，占总数的50%)部分房间墙面返潮、霉变非常严重，典型实况见图4。

图4 一层墙面返潮、霉变典型实况

3.3 一层地坪下墙体防水措施检查

（1）现场检测期间，14号楼2单元一层4号房业主自行整改室内地坪下防水、防潮质量问题。经技术人员现场检查发现：车库顶板表面稍见积水，墙脚及墙体下半部潮湿；原室内±0.00m地坪位置及附近墙体上未设置水平防潮层；局部水泥炉渣层尚未清除，水泥炉渣潮湿，水泥炉渣层内设排污管道，详情见图5。

图5 一层墙体下部、水泥炉渣层潮湿，水泥炉渣层内设排污管道

（2）室外现场检查一层墙体的防水、防潮措施，经开挖、凿除墙体下部装饰面层发现：坑底积水或潮湿，部分一层外墙(纵墙)墙脚未设卷材或涂料防水、墙体下部潮湿；部分一层外墙(端部横墙)设卷材防水，但±0.00m地坪位置无水平防潮层；典型实况见图6。

图5 一层外墙防水、防潮措施检查实况

4 鉴定与分析

4.1 一层墙体受潮、水泥炉渣吸湿原因分析

（1）13—17号楼一层墙体受潮、水泥炉渣吸湿的主要原因：

部分一层外墙(纵墙)、多数内墙墙脚两侧无防水措施[3-4]，房屋周边地表水、潮湿土壤通过渗漏、渗透作用使外墙墙脚受潮；同时，水泥炉渣具有很强的吸湿性，室内地坪下邻近水泥炉渣吸湿饱和，潮气扩散又使得其它房间水泥炉渣吸湿、内墙墙脚受潮。

上述作用在雨季尤为明显。

（2）卫生间、厨房漏水或排污管道漏水致使水泥炉渣、一层墙脚受潮，但属个例情况。

4.2 一层墙面返潮原因分析

13—17号楼一层室内地坪位置墙体上未施工水泥砂浆防潮层或其它防潮层[3]，不能阻止水泥炉渣、墙体下部潮气上升，致使一层室内墙面返潮、霉变。

当下部潮气上升量与扩散至空气中的潮气量相等时，该高度为墙面返潮高度，随下部水泥炉渣含水率、温度、空气湿度等变化而变化；当水泥炉渣含水率降低至某一临界含水率时墙面返潮效应才基本停止。

综上可见，13—17号楼部分外墙、多数内墙一层室内地坪下墙脚两侧无防水措施[3-4]，水渗漏或渗透、扩散作用致使一层地坪下墙脚、水泥炉渣层严重受潮，为潮湿环境，而一层地坪位置墙体上未按图集设置水泥砂浆防潮层或其它防潮层[3]，不能阻止潮气上升，为一层墙面返潮的直接原因。

5 结语

（1）在车库屋面防水设计[2-4]时应切合实际，专业设计人员应根据工程特点、地区自然条件、防水等级等进行针对设计，提出相应的 “设计要点”、“细部构造”、“重要详图”、“注意事项”等等，不能只凭经验或写上“二毡三油”、参见“某某图集”几个字就完事。

（2）在车库屋面防水施工[2-4]时应重视细节，施工技术人员在施工前应掌握施工图中的细部构造及有关技术要求，并编制好防水工程专项施工方案，重、难点进行必要的技术论证。防水工程必须由专业的防水施工队伍进行施工，应严格按相应的工序、层次进行施工及重视细部构造的处理与维护，分项检验合格后方可进行下道工序、层次的作业；加强施工质量控制，采用严密验收程序，发现缺陷及时整改与补救，防止质量隐患被掩盖。

（3）商住小区普遍利用多栋商住楼下地下空间连通设置地下车库，车库屋面结构标高往往按两种标高控制：商住楼外侧按种植屋面标高设计，商住楼之间、商住楼自身按露台标高设计。因此，商住楼底层地坪下需回填炉渣等轻质垫层，然后再做面层经找平形成室内地坪，若车库屋面防水处理不当、炉渣受潮且潮气无孔排泄或底层房屋防潮层处理不到位等，均可能引起底层房屋返潮，影响房屋正常使用[1]。建议车库屋面结构设计时，调整与优化结构设计方案，车库屋面结构标高按三种标高控制：商住楼外侧按种植屋面标高设计，商住楼之间按露台标高设计，商住楼自身按室内地坪标高设计，可大幅度降低商住楼一层返潮风险。

参考文献：

[1]GB50368-2005住宅建筑规范[S].北京：中国建筑工业出版社，2005.

[2]GB50108-2008地下工程防水技术规范[S].北京：中国建筑工业出版社，2008.

[3]JGJ298-2013住宅室内防水工程技术规程[S].北京：中国建筑工业出版社，2013.

[4]JGJ/T235-2011建筑外墙防水工程技术规程[S].北京：中国建筑工业出版社，2011.