我国房价的影响因素分析

罗冬霞 罗茜

摘要：房地产又称不动产，因其自身的自然、经济和社会属性使其具有较高的经济价值。自1998年结束分配住房制度，我国房地产价格持续攀升，因此有必要研究影响房地产价格的因素及其影响程度。本文从影响房地产需求和供给的因素出发，采用北京市1999年至2016年的统计数据，建立北京市住宅商品房平均销售价格和其影响因素的多元回归模型，采用逐步分析方法，得出结论，并结合实际提出相应的政策建议。

关键词：房地产价格；影响因素；逐步分析方法

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2018）006-0-01

一、引言

自1998年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布后，正式标志着我国分配住房制度结束，住房市场化的开始。随着时间的推进，我国房地产商品市场不断完善，自2000年开始，中国房地产出现了空前的持续繁荣局面，几乎每年都以超过5%的幅度在涨。更为值得关注的是在2016年和2017年，我国一线二线房价飙升，出现房地产泡沫的特性。与此同时，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性，政府随之采取了一系列抑制房价过快上涨的措施。

因此，在这样一个社会形势下，有必要深入研究房地产市场特点，找出房价上涨的根本原因，再采取相应的调控措施，遏制房价的快速上涨。

二、国内外文献综述

国外的土地和房屋归私人所有，房地产是完全的商品，因此由市场的供给和需求决定。ArthurC.Nelson等（2006）提出如果土地管制实施的是控制政策，这样就会限制土地供应，房价就会上涨。Knight John（2009）发现灵敏度在卖方的市场远远高于买方市场，说明目前房产价格主要反映了卖者的信号，而买者只是被动的接受者。

我国的土地归国家所有，与西方国家的情况不同。尚梅（2004）的研究认为宏观经济变量的波动可以对建筑产品价格波动产生预测作用。况伟大（2010）提出政府应该主要调整居民的适应性预期。余华义（2010）的结果发现经济基本面的影响作用不显著，而政府调控变量则很显著，提出我国房价深受政府政策的影响。

三、房地产价格影响因素的经验检验

（一）样本数据来源

本篇文章以北京市为例，研究房地产的影响因素。因从1998年中国正式取消了福利分房，所以从1999年至2016年的数据都是有效数据，其中，贷款利率取年度的加权平均数。

（二）计量模型设定和指标说明

影响房价的因素很多，本模型选取了几个主要影响房地产价格的因素，分别为城市人均可支配收入X1、人均GDP X2、常住人口X3、房地产开发企业（单位）土地购置费用X4、房地产开发企业（单位）竣工住宅造价X5、城镇竣工住宅房屋建筑面积X6和六个月至一年（含一年）贷款利率X7。对于因变量，也就是房地产价格用住宅商品房平均销售价格Y来表示。建立的回归模型的函数形式为：

Y=A0+A1X1+A2X2+……+A7X7+μ （3.1）

其中，A0为常数项，Ai（i=1，2，3，4，5，6，7）为回归参数，μ为随机误差项。

（三）实证结果与分析

采用逐步进入法，利用逐步筛选共经过两步完成回归方程的建立，常住人口X3和城镇竣工住宅房屋建筑面积X6进入模型。得出的回归方程：

Y=-12712.005+16.261X3-2.393X6 （3.2）

模型中的调整的判定系数 为0.975，接近于1，说明模型的拟合度非常高，解释能力强。该方程意味着常住人口每增加1万人，会使住宅商品房平均销售价格增加16.261元；城镇竣工住宅房屋建筑面积每增加1万平方米，会使住宅商品房平均销售价格减少2.393元。根据方差分析可知，P=0.00<α=0.05，这就表明总体显著性检验的结果是显著的，回归方程是有意义的。模型中常住人口X3和城镇竣工住宅房屋建筑面积X6的P值均小于显著性水平α。因此常住人口和城镇竣工住宅房屋建筑面积与被解释变量的线性关系显著，该方程通过了检验要求。

从前面的分析可以看出，影响房地产价格因素相当多，是很难全盘考虑的，从方程中得出人口数量和住房的供给面积对北京市房地产的影响较大。

四、政策建议

对于目前房地产价格过热的状况，结合我国房地产市场的实际情况，提出了几条相关政策建议。第一，控制大城市的人口数量，是降低大城市房价的一个重要举措。从北京市的回归模型可以看出，人口数量的增加，使得住房需求的增加，从而使得房价也不断攀升，因而需要政府加大对中小城市的建设，吸引人才流向三四线中小城市，缓解一二线大城市的压力。第二，增加房地产有效供给，缓解房地产需求压力。有效供给指的是能被大多数工薪阶级所接受的經济适用房。第三，引导居民建立梯级消费观念，在消费者资金尚不足的情况下，可以选择租房，但同时需保障租房者的权利，如住建部称将立法明确“租售同权”，即租房与买房居民享同等待遇。第四，加快房地产业信息披露制度建设和宏观监督体系建设，有必要在房地产业建立一套有效的制度，建立相应的监管机构，打击囤地囤房行为。

参考文献：

[1]GeoffreyMeen，Mark Andrew.Model ling Regional House Prices：A Reviews of the Literature.The Centre for Spatial and Real Estate Economics，1999.

[2]周贤伟. 宏观调控下房价变动的趋势及导因分析[J].福建金融，2005（10）.

[3]中国城市统计年鉴（2000—2016）.

作者简介：第一作者：罗冬霞（1990-），女，现于四川大学锦城学院任专职教师，主要从事宏观经济学研究。

第二作者：罗 茜（1989-），女，现于四川大学锦城学院任专职教师，主要从事宏观经济学研究。