聚焦乡村振兴

1 集体经营性建设用地改革

自2013年起，6次一号文件中屡次提及集体经营性建设用地，集体经营性建设用地制度改革持续推进。

2013年十八届三中全会提出：建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。2015年，15个集体经营性建设用地入市制度改革试点地区正式开始试点。2015年授权的期限原定于2017年12月31日届满，为了促进土地资源要素精准高效配置，全面推行建设项目集约用地，北京市大兴区等33个农村土地制度改革期限又延长1年至2018年12月31日。可见，集体经营性建设用地改革试点工作平稳有序推进，入市改革效果初显，已形成相对成熟的规则体系，延长试点期限是为了设计出更为科学的改革操作方案，未来政策改革红利可期。

对房地产市场而言，有利于提高租赁用地、产业用地的供应。受制于严格的用途管制与规划管制，集体经营性建设用地主要将成为住房租赁用地、产业发展用地。总体来看，影响主要体现为：①从土地端口来看，集体建设用地的成本优势明显，供应规模较大，推动土地投资趋向理性；②从企业转型来看，推动企业转型城市运营，前期有运营经验的企业规模将进一步扩大，住房租赁、产业地产等迎来重大政策机遇。

2 宅基地改革

通过对2004—2018年历次一号文件的梳理，着墨较重的主要是2013年、2014年、2017年及2018年。而2018年一号文件共10次提及宅基地，超过历次一号文件此前提及的次数。2018年宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的提出表明未来进一步放活宅基地和农民房屋使用权的政策基调。未来，在完善农民闲置宅基地和闲置农房政策方面，相关的体制机制创新将适时跟进。

目前，许多城市都在持续推进住房租赁市场建设。其中重要的一项是发展“城中村”现代租赁服务业。鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理。此次一号文件明确提出宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，强调保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权有利于后期进一步发展和规范“城中村”租赁业务。未来，随着相关细则出台，企业在进行“城中村”微改造并实现运营的过程也将更有保障。

3 特色小镇精品工程

关于特色小镇，2016年和2018年的一号文件均有提及。2018年着重强调建设一批乡村民宿、特色小镇等精品工程。

2018年的中央一号文件提出要建设一批设施完备、功能多样的休闲观光园区、森林人家、康养基地、乡村民宿、特色小镇。这表明，未来农村闲置宅基地的盘活绝不是不讲用途管制、权益边界，不是让城里人到农村买房置地，而是要使农民的闲置住房成为发展乡村旅游产业的载体。土地方面，文件也提出支持性举措：“在符合土地利用总体规划前提下，允许县级政府通过村土地利用规划，预留部分规划建设用地指标用于单独选址的农业设施和休闲旅游设施等建设。”

表12016年和2018年一号文件提及特色小镇相应内容

随着我国大交通格局的完善，城乡融合进一步加速。大城市转型升级的同时，城市与乡村间的资源流动也将加速。随着消费需求的升级和多元化，有特色的乡村资源变成稀缺品，资本开始注入乡村，特别是大城市周边具有丰富旅游资源的乡村，其市场价值将被充分挖掘。在大城市周边重点打造小镇精品工程，实现城乡2条产品链的无缝衔接，进行城乡联动布局。

4 中央一号文件聚焦乡村振兴，地产人应注意什么

1）乡村振兴过程中涉及体制机制创新，地产人如何把握这一过程带来的制度红利？从中央一号文件的基调来看，集体经营性建设用地、特色小镇、康养产业等均是企业未来业务布局的重点。因此，企业应拓展项目格局。以往资本下乡面临诸多不确定性，导致规模化企业较少，在未来政策红利持续释放背景下，企业业务不应再局限于城市内部。

2）乡村振兴，流入城市的人口会不会减少？从中央一号文件的基调来看，促进农村劳动力转移就业仍是主要方向。未来的价值型城市仍是农村劳动力流入、甚至实现市民化的重要载体。

3）企业的算账模式需同步改变。以往工商资本操作乡村项目融资方面存在较大不确定性，时至今日，随着各项改革试点的铺开，政策导向的加强都将使企业后期的融资更便利，成本更低。

近期，国家将制定乡村振兴战略规划（2018—2022年），我国农村将进入“乡村振兴”的规划落实阶段。在农业供给侧结构性改革格局下，乡村将迎来重大发展机遇。