渝中区优秀老建筑保护与活化利用研究

温跃力

（重庆市规划设计研究院 重庆 400000）

最近，渝中区规划分局动员了全分局的力量，在全区范围内进行了大面积的调研工作，通过摸底排查，重点现场踏勘楼龄在25年以上的优秀老建筑，并邀请市规划局名城处及何智亚和重庆大学的专家教授进行现场点评，积累了大量的文字、照片和影像资料，为本研究的进一步深入推进奠定了很好的基础。

1 充分挖掘优秀老建筑的潜能，探寻其保护和活化利用的运行机制

今年是重庆市的“城市提升”年，全面提升重庆的城市品质成为当务之急。渝中区历史文化遗产全市数量最多、密度最大、价值最高，其中国家级重点文物18处，占全市32%；市级重点文物47处，占全市17%；抗战文物占全市26%。除了已经评级挂牌保护的以外，渝中区还有大量各个时期的优秀老建筑，养在深闺无人识，任凭雨打风吹，逐渐凋落衰败，自生自灭，即影响了渝中区的城市形象，又浪费了渝中区最宝贵的土地资源。保护好渝中区的优秀老建筑，就是保住了渝中区最珍贵的历史文脉资源；活化利用好渝中区的优秀老建筑，就是实现了其价值的重现；就是强化了渝中区的核心功能。

2 活化利用好渝中区的优秀老建筑，实现其价值的重现

由于长期缺乏符合现实需求的政策支持和有效的市场运行机制，渝中区的优秀老建筑的保护和活化利用面临严峻的困难，迫切需要进行有针对性、具备可操作性的专项课题研究。

随着城市的不断长高长大，渝中区的一些优秀老建筑在时代的发展变迁中也黯然失色，失去往日风采，不再被人关注。在岁月风雨的侵蚀剥离下，有的屋顶漏雨，有的墙体坍塌，有的梁柱倾斜，有的地基损毁，种种情形，一些老院落和优秀老建筑变得伤痕累累，满目疮痍。

此情此景，看起来是渝中区优秀老建筑的伤痛，实则是重庆城市文化之痛。

图1

3 国内外优秀老建筑保护与活化利用现状及发展趋势

重庆厚重的城市文化来自于其内在的历史积淀和文化传承，渝中区的优秀老建筑是活着的地方史书、历史年鉴和文化载体，承载着山城重庆的风土人情和生活习俗，反映着山城重庆的地理环境和人文境况，可以说寄托了从前重庆人的精神追求和生活情结，有着不可替代的历史价值、文化价值和情感价值。

国内外优秀老建筑的保护和活化利用方面共同的技术特点是首先要对其进行保护性修缮；不同点在于必须结合当地的具体实际情况，有针对性的提出保护方案和活化利用方案。该领域技术发展的趋势是摸索出一套适合山城特色的、切实可行的实施性方案。渝中区规划分局的比较优势是辖区范围内的优秀老建筑数量最多、种类最齐全，面临的问题最具有代表性；同时，多年的建设管理经验有助于从现实操作层面上提出一些宝贵的建议。

4 渝中区优秀老建筑保护与活化利用的主要研究内容和创新点

图2

4.1 渝中区优秀老建筑保护与活化利用的主要研究内容和创新点

主要研究开发渝中区全域范围内的优秀老建筑（已经评级挂牌保护的除外），通过现场踏勘优秀老建筑的地址（门牌号）、建造时代、结构材料、屋顶形式、建筑层数、使用功能、占地面积、建筑面积、分类属性等基础数据，进行优秀老建筑及周边环境空间的价值评估，文化挖掘和价值重现。

除了针对优秀老建筑本身的研究，还要进一步研究其所处的周边环境空间，探索成片地进行保护性开发和优秀老建筑活化利用的政策机制和市场机制，使优秀老建筑的保护和活化利用进入常态化、可持续化发展状态。

4.2 渝中区优秀老建筑保护与活化利用的主要创新点

优秀老建筑的保护和活化利用是世界性的大难题，本项目的研究结合重庆市渝中区优秀老建筑的具体实际情况，充分考量母城文化的底蕴文脉，客观分析优秀老建筑面临的不同处境，有针对性的探索一条可持续运转的保护与活化利用机制。

5 渝中区优秀老建筑保护与活化利用的主要政策建议

（见图3）

建议一：合理利用历史文化资源，在政策上予以倾斜，积极引进社会力量对老建筑进行保护性修缮，进一步加强对民间活态利用老建筑的支持和规范，让特色老建筑活起来，最大限度发挥优秀老建筑使用价值。

各个政府部门从不同的角度支持和鼓励优秀老建筑的活化利用。要采取区别于文物建筑的保护方式，在保持优秀老建筑的外观、风貌等特征基础上，合理利用，丰富业态，活化功能，实现保护与利用的统一，充分发挥优秀老建筑的文化展示和文化传承价值，强化渝中区核心功能。

图3

建议二：对老建筑的保护性修缮和活态利用要突出顶层设计和长远规划，建议编制“重庆市优秀老建筑的保护性修缮和活态利用条例”，以下简称“条例”。

优秀老建筑成片整治通常存在人口密集、产权复杂、搬迁困难、补偿安置成本较高的困难，优秀老建筑的保护性修缮和活态利用必然会涉及各方面的利益，如果不把法律条例与规划方案定好，贸然启动就有可能陷入泥潭，推动不下去。

以“条例”的形式，立法先行，依法依规，可保障该项工作日常性、可持续性开展。

建议三：重庆市政府依据“条例”，成立“重庆市优秀老建筑保护性修缮和活态利用公司”，以下简称“活态利用公司”。

以“活态利用公司”统筹全市优秀老建筑的保护性修缮和活态利用。

重庆市政府仅前期投入小部分重点服务业引导资金、旅游发展资金、科研引导资金和保护与利用规划资金，其余大部分资金全部由“活态利用公司”自筹，并通过民宿酒店经营、办公租赁、文博展览、影视剧拍摄和其他形式商业活动，实现经营平衡。

建议四：重庆市政府开辟特殊政策性通道，“活态利用公司”在渝中区开展示范地段实验性试点建设。

通过示范段建设为“条例”的制定积累实践经验，使“条例”的制定变得有针对性，同时实用性强和可操作性高。

通过示范段建设为“活态利用公司”积累不同类别老建筑的保护性修缮和活态利用的实战经验，探索出一条以文化理念来经营城市的新路子。