中国房地产价格影响因素分析

王丰

[提要] 近年来，房地产行业受到众多投资者的青睐。本文通过分析房地产的基本特征、房地产价格的影响因素及升值空间，为投资者及购房自住者提供决策依据。本文通过宏观视角和微观视角进行分析，得出房地产价格主要受到供给、需求、政策、区位等因素的影响。

关键词：房地产;投资;影响因素

中图分类号：F299.23 文献标识码：A

收录日期：2018年3月23日

一、研究背景

改革开放以来，我国不断深化金融业体制改革，逐渐成立了专业化的金融机构，如证券交易所、基金公司、保险公司等。各种各样的金融产品也应运而生，比如我们熟知的股票、债券、期货和基金等，皆引发了人们强烈的投资欲望。投资房地产相对于股票、债券等金融产品，对专业性的要求并不算太高。在我国房价逐年攀升的大环境下，投资房地产的风险是相对较低的，因此更容易受到普通人即非专业人士的青睐。

然而，但凡投资，就一定存在选择的优劣差异。本文将通过宏观和微观两种视角具体分析中国房地产价格的影响因素，即分析区域整体房价走势和某一楼盘房价的影响因素，为投资者及购房者提供购房决策依据，同时也可以为政府对房价的宏观调控提供建议。

二、房地产的四大特征

（一）一般商品特征。在国民生产总值（GDP）的计算过程中，购买住宅被看作投资。但归根结底，房地产还是一种用于交换的商品，它的价格受到供求关系的影响，与房地产供给量呈反向变动关系，而人们对房地产的需求将与其同向变动。

（二）双重性。房地产的使用价值具有双重性，体现在：一是房地产是一部分购房者的刚需，它满足了人们日常居住的基本需求以及企业生产经营的需求;二是房地产反映了人们的投资需求，生产生活中一旦产生闲置资金，便可以通过投资房地产实现资金保值增值的目的，为投资者带来收益。

（三）地域性。房地产是一种基于土地资源的不动产，无法移动，不具有地理上的流动性。因此房地产的价格与地理区位密切相关，具有明显的地域性差异，如开发区或市中心的房价远高于城市远郊的房价。同理，如果房地产靠近医院、学校或大型超市，价格也相应较高。此外，不同区位的房地产往往会适配不同的消费群体，其建筑结构、绿化设施等也会有所差异，从而影响价格。

（四）政策性。近年来房地产的购买大多采用银行贷款的方式，这就使得房地产的需求与利率息息相关，而在我国，利率又受到政府的宏观调控。例如，当政府采取扩张性财政政策时，利率将提高，人们的存款意向将增强，投资意向或购房意向将减弱。因此，分析国家政策是预测房价的过程中不可缺少的一环，是全国房价的风向标。

三、房价的宏观影响因素

（一）供给因素。房地产的供给有两种计算方式：一是加总每块上市房地产面积与容积率的乘积，如一个城市有三个上市房地产地块，面积分别为10，000m2、20，000m2和30，000m2，容积率分别为1.5、3.5和4.0，则该城市房地产供给面积为10000×1.5+20000×3.5+30000×4.0=205000;二是房地产供给面积=存量（已上市）-拆毁量+新开发量（未上市）。从供给方面来看，房价主要受到以下几类因素的影响：

1、房地产供给面积。房地产的总供给面积主要包括现有面积、储备面积以及潜在面积，其中既包括竣工面积，也包括未竣工面积。现有面积是指已经上市，可以或已经投入到人们日常生产生活中实际运用的建筑面积，主要是现房，但也包括已经验收合格、开始销售的期房。储备面积是指房地产商家出于自己的某些考虑而保留一部分面积，不投入市场，不进行售卖（不同于空置房）。潜在面积是指正在施工过程中，或已经竣工但还未上市的房地产面积。

从两种视角来看，房地产供给面积与房价既呈正相关，又呈负相关。一方面在需求不变的情况下，房地产面积的增加将会引起房价下降;另一方面房地产的生产周期较长，供给的变化相较于价格具有滞后性。在短期内，房价的变化并不会改变房地产的供给面积。但长期来看，房价越高，商家越有开发房地产的动力，房地产面积也会随之增加。

2、房地产开发投资量。这里所说的开发投资量是一个短期指标，一般是指一年内各开发商投入到房地产建筑工程中的总资本量。它将对房价产生双向影响。如果投资量增加，则意味着在一年内开工的建筑工程增加，就必然使得未来的房地产供应面积增加，从而影响房价;如果房价上升，开发商将看到投资房地产的美好前景，纷纷增加投资量，进而增加房地产供给。所以，房地产开发投资量与房价的变化为正相关。但同时，这种正相关关系也是房地产泡沫形成的根源。当房价持续大幅上涨时，开发商或投资商将获得大量超额利润，引发投资热潮。直到房价远远高于房地产本身的价值，便产生了房地产泡沫。房地产是我国的支柱产业之一，因此这种泡沫一旦破裂，将会给个人和社会带来不可挽回的损失。

3、地价。根據中国地价监测网提供的数据，2013～2017年我国的综合地价指数从218%上升到281%，其中住宅用地从257%上升到347%。由此可见，中国地价上升速度较快。作为构成房地产价格的主要成分，地价的变动时时刻刻都在牵动着房价的涨落。地价的上涨使房地产开发成本增加，导致房价上涨。而近年来开发商和投资者对于房价上涨的预期，以及国家现阶段的土地供给制度又给予房价攀升以源源不断的动力。因此地价上升已成为我国现阶段的趋势所在。但如果地价上升的速度过快，超过了房价上升速度，将会打击开发商的投资积极性，降低他们的利润空间，房地产供给增加将失去动力，从而在一定程度上抑制房价和地价的上涨。

4、建筑材料价格。建筑材料的价格是构成房地产价格的重要组成部分，建材价格上涨意味着开发房地产的成本增加，开发商将会考虑减少投资，从而减少房地产供给。另一方面，房价上涨又会给予开发商未来房价持续上涨的希望，开发商扩大投资，对建材的需求增加，导致建材价格上涨。

（二）需求因素。如果测算房地产供给的指标主要是上市面积，那么衡量房地产需求的指标就主要是销量了。房地产的销量受到多重因素的影响，从宏观的角度看，主要有以下几个方面：

1、人口净流入量。房地产不仅是投资者的心头好，还是一个城市的刚性需求。所以房地产的销量与一个城市或国家的人口数量有很大关系。人口数量的考察主要依据四个指标：出生率、死亡率、迁出率和迁入率。其中，出生率和死亡率总要对人口总量产生明显的影响，必然经历一个缓慢的过程。反之，人口的迁入与迁出则会引起大规模的人口流动，相对而言，速度更快，规模更大。例如，2017年中央设立雄安新区后，周边一小时内车程的地区，如霸州、徐水、高阳等，开始涌入大批人口。并且，近年来中国农村居民大量涌入城市，而短期内房地产供给的增长具有滞后性，因此造成城区的房源紧张，房价被日益增长的需求所抬高。

人口的净流入量是人口迁入量与迁出量的差值，主要与一个地区的资源禀赋、产业实力、地理区位和政策性支持有关。资源禀赋占有优势的城市，主要是自然资源和教育资源等，能为人们提供一个适宜生活的环境。如云南大理的自然环境优越，空气质量好，因此吸引了大量人口迁入。又如北京的教育条件好，坐拥众多知名学校，引得众多家长挤破头地前去抢占资源。资源禀赋在一定程度上造就了产业实力，产业实力是一个城市经济发展的重要指标。例如，青岛的海洋资源丰富，與海洋相关的产业如生物技术、海洋生物制药等都在全国名列前茅，目前已成为山东省最具吸引力的城市。此外，一个城市的地理区位也是形成“城市魅力”的重要因素，地理区位决定了交通和信息的便捷性。如郑州位于中国的中心位置，是连接中国各地的交通要道，也正是因为如此，郑州的经济社会发展水平一直遥遥领先于大多数城市，已经形成了对周边人口的辐射力。当然，一个城市的前景还与国家政策密切相关，通过深圳的崛起，我们也不难发现这点。如果拥有国家的政策扶持，将会对人口产生极大的吸引力。

2、社会观念。从商品经济的角度来看，一个城市乃至一个国家的社会观念在很大程度上决定了消费者偏好。中国是一个重视家庭的国家，国人大多都对住房有着深入骨髓的追求。结婚时，女方父母也通常会关注男方是否有自己的住房。甚至在某些地区，男方如果没有在县城以上的地方购房，就找不到结婚对象。当然，这也是我国生活水平提升的表现。20世纪七八十年代时，结婚看的还只是老三件、新三件，现在标准随着经济的发展而提高也是情有可原。目前我国还处在快速发展的过程中，对于房地产的传统观念一时也不会改变，因此国人对住房的需求还会持续维持一个较高水平。

3、人均个人可支配收入。人均个人可支配收入是人均收入去掉个人所得税之后，剩余的可用于个人消费和储蓄的资金量，体现了一国公民的消费能力或潜力。它的增加通常会刺激房地产需求的膨胀，主要有以下三个原因：第一，可支配收入增长使更多想买房的人有了购房能力;第二，对于投资者来说，收入增长将会使他们产生未来房价会涨的预期，从而激发了他们的投资欲望;第三，收入增长将会带来生活质量与公民消费观念的全面改进，人们开始追求更高层次的享受，即产生对高端房地产的新需求。

（三）其他因素

1、政府政策。由于我国实行土地公有制，且房地产行业关系到最基本的民生问题，因此政府对房地产的管控相对其他产业更为严格，房价也因而容易受到国家政策的影响。前文中提到，房地产的用途具有双重性，不仅可用于实际的生产生活，还可以用于投资品。因此，当房地产作为一种投资品时，它往往会随市场利率产生价格波动。如果政府实行扩张性的财政政策，使得货币需求增加，市场利率上升，投资需求下降，从而对房价产生抑制效果。

2、银行贷款利率。银行贷款利率对房价的作用有两个方面：一方面目前多数购房者已形成现金流意识，普遍选择贷款分期买房。如果贷款利率提高，就意味着买房的成本增加，人们便会减少购房行为，降低对房地产的需求;另一方面贷款利率的提高意味着人们的储蓄收益提高，将会降低投资者投资房地产的意愿。

3、通胀率。我国的银行贷款利率是由中国人民银行规定的，因此它是固定不变的，但实际利率却处在时刻的变动之中。实际利率等于名义利率减去通货膨胀率，当国家经济社会出现通胀时，实际利率就会下降。换言之，储蓄收益会下降，因而人们便会放弃储蓄，去投资回报较高的房地产行业，刺激房价上涨。

4、CPI。CPI即居民消费价格指数，它主要反映了物价水平。当该指数上涨时，房地产开发的成本增加，导致房价上涨。

四、房价的微观影响因素

从微观层面来看，也就是具体针对某个楼盘时，由于楼盘的区位、建设进度、产品质量等各有不同，因此不同楼盘的价格及升值空间也有所不同。在购房或进行投资时，我们应该分析以下因素：

（一）区位。楼盘的区位一方面是指楼盘的交通条件以及周边的建设情况，如是否有地铁、医院、学校等基础设施。对于购房自用来说，这一点尤为关键。不难看出，交通便利或是靠近医院、学校的楼盘都颇为抢手。不过对于投资来说，并不一定要求楼盘已经具备这些基础条件，如果政府对周边地区已有建设基础设施的规划，那么也值得投资;另一方面是指政府的城市规划，看该楼盘是否处在开发区。如果位于开发区，就意味着楼盘周边是未来城市发展的重心，升值空间无疑是巨大的。

（二）时机。投资必须要看时机，类似金融产品，投资房地产也应该选择价格洼地，而不应选择各方面已经发展成熟、价格高的楼盘。价格洼地一般出现在房地产开发初期。很多大型楼盘采用分期建设的方式，投资时应看准楼盘升值潜力，尽量选择一期房。

（三）产品。本质上，产品才是购房或投资决策的关键。是否适合长期居住，是否具有升值的潜力，终归还是要看产品。产品主要包括产品质量、基础设施、开发商和产品定位。首先，产品质量是基础，质量好的楼盘价格或许会较高，但升值空间也大;其次，随着人们生活水平的提高，社区内基础设施已经成为检验楼盘价值的重要标准。设施齐全的健身房、体育馆、整洁有品位的社区绿化等，都是楼盘未来价值的加分项;再次，产品本身固然重要，但也要考虑开发商的口碑。好的开发商意味着优质的物业服务和产品质量，这也是房地产的品牌保障;最后一点尤为重要，那就是产品定位。房价与该楼盘的目标定位息息相关。如果楼盘主打经济小房型，那么目标人群则主要是低薪人群，或是刚刚迁入城市的农村人口。这种楼盘满足的是刚需，通常不具有太大的升值空间。如果楼盘主打高端房型，那就要考虑该地区的消费水平。若是在县城，则不具备较大的市场。若是在一二线城市，则可考虑投资。

五、结语

总而言之，房地产作为一种可用于投资的产品，风险较小，收益较稳定，深受投资者的青睐。不论是购房自住还是投资，都应该谨慎考察以上因素，尽可能地实现利益最大化。

主要参考文献：

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