房价变动对居民消费影响效应研究

吴洁芳

[提要] 在当前社会背景下，住房在我国社会大众持有资产中占有较大比重，而住房价格变动对居民消费所产生的影响，也是理论界以及政府部门广泛关注和探讨的重要问题。本文分析房价变动对居民消费的影响效应，并从政策角度对推动房价稳定增长的策略进行研究与探讨。

关键词：房价变动;居民消费;影响效应;政策建议

中图分类号：F714.1 文献标识码：A

收录日期：2018年3月27日

进入20世纪，我国经历了2004～2007年之间释放住房需求的提升、2008～2015年之间4万亿进入房地产市场以及2015年到现今的房地产市场去库存。在此期间，房价呈现出了持续走高的趋势，房价变动对居民消费的影响也成为了一个热点话题。在此背景下，对房价变动对居民消费的影响效应以及推动房价稳定增长的策略进行研究与探讨，对于控制房价增长过快以及刺激居民消费而言都具有重要意义。

一、房价变动对居民消费的影响效应

住房与一般消费品的区别在于，住房不仅可以满足社会大众的居住需求，而且被许多社会大众视为一种投资品，而在住房双重性质的影响下，购买住房的社会大众也能够享有房产增值为自身带来的收益。当然，受到经济环境与政策制度的影响，不同地区住房价格对居民消费所产生的影响存在一定差异，结合我国经济环境与政策制度现状来看，房价变动对居民消费的影响效应主要体现在以下几个方面：

（一）房价变动带来的财富效应。房价变动所产生的财富效应主要体现在两个方面：一方面拥有住房的居民可以通过出售住房获得更多财富。对于拥有住房的居民而言，无论是房价上涨还是房价下降，这些居民都可以通过出售房屋变现的方式提升自身的消费预算，从而提升当期消费。当然，在房价上涨背景下，这种财富效应体现得更为明显;另一方面拥有住房的居民可以通过出租房屋获得更多财富。一般而言，房屋租金会随着房价变动而产生波动，当房价上涨时，拥有住房的居民可以通过适当提升房屋租金来获得更高的消费预算，并提升当期消费。从房价变动所产生的财富效应来看，财富效应一般体现在具有投资型房产的居民身上，而房价变动会直接影响这类居民通过房产获得的收入并影响其当期支出。

（二）房价变动带来的未实现财富效应。虽然一部分居民所具有的住房能够满足自身居住需求而不能满足自身投资需求，但是这并不影响房价变动在这类居民身上产生财富效应，只是这种财富效应属于未实现的财富效应。这种财富效应不会直接提升居民的收入，但是却可以强化居民的消费信心，从而产生提升居民当期消费的现象。具体而言，对于住房能够满足自身居住需求但是不能满足自身投资需求的居民而言，住房同样是自身财产中十分重要的组成部分，而房价上涨则意味着自身所具有的资产升值，并为居民未来收入的提升提供可能性，而在居民对自身未来收入具备良好预期的情况下，居民的消费行为也能够得到有效刺激。当然，未实现财富效应也能够在具有投资性住房的居民身上得以体现，如对于具有多套住房的居民而言，由于房产交易税费过高或者买卖渠道不通畅等问题导致这类居民没有出售住房，则房价上涨会对他们产生未实现的财富效应。

（三）房价变动带来的信贷约束效应。信贷约束效应主要是购房者在金融机构能否获得足够贷款，影响着购房者所具有的消费资金。如在房价上涨背景下，购房者需要提升自身的首付支付成本，并且希望能够通过金融机构获得更多贷款，如果金融机构不能对这种贷款需求提供支持，则居民往往需要降低当期消费以提供更多首付支出，而如果金融機构能够为这种贷款需求提供支撑，那么居民则需要在偿还房贷过程中适当降低其他消费支出，从而应对房价上涨所导致的月供上涨。另外，信贷约束效应也会发生在房屋抵押者身上，如当房价上涨时，房屋抵押者可以通过金融机构获得更多贷款，从而具有更多资金用于消费，而当房价下跌时，金融机构为了降低风险而会降低贷款额度，这种情况下房屋抵押者身上所产生的信贷约束效应会更加明显。

（四）房价变动带来的替代效应。房价变动所产生的替代效应主要发生于准备购买房产的居民身上，如在房价上涨的情况下，购房者即将承担的首付和月供额度都将提升，在此背景下，为了应对这种情况，准备购买房产的居民往往会增加自身储蓄额度，从而提升自身在购房过程中的支付能力，而储蓄额度的提升，自然也会导致这类居民当期消费的降低。

（五）房价变动带来的预算约束效应。房价变动不仅会对准备购买房产的居民产生替代效应，而且会对以租赁房屋形式满足自身居住需求的居民产生预算约束效应。从预算约束效应来看，房价上涨能够对具有投资型房产的居民产生财富效应，而财富效应中的部分财富则来自于以租赁房屋形式满足自身居住需求的居民，即在房价上涨背景下，以租赁房屋形式满足自身居住需求的居民所需要承担的房屋租赁成本也会提升，因此他们必须通过降低其他方面的消费来提升自身的房租支付能力。

由此可见，房价变动会为居民消费产生财富效应、未实现财富效应、信贷约束效应、替代效应以及预算约束效应。其中，财富效应、未实现财富效应都属于财富效应范畴，而信贷约束效应、替代效应以及预算约束效应则属于挤出效应范畴。根据居民类型的差异，房价变动中的这些效应所带来的影响也会存在一定差异。从整体上来看，当前我国社会大众的消费水平呈现出了持续提升的趋势，但是社会大众的消费率则呈现出了一定的波动，通过使用一元回归模型对2000～2014年我国商品房平均价格以及我国城市居民消费支出相关数据进行分析发现，我国商品房平均价格与我国城市居民消费支出之间的相关性达到了0.98，这表明二者之间具有极其紧密的关联性。与此同时，在1%的显著性水平内，我国商品房平均价格对城市居民消费支出的影响系数显著，每一个房价上涨单位都能够增加3.06个消费单位，从这里也可以看出，在整体上，我国房价波动对我国居民消费产生着正向财富效应。另外，在分析过程中发现，我国房价增幅要远远高于我国居民消费增幅，从这一现象可以看出，虽然房价变动对居民消费产生着不容忽视的影响，但是影响着我国居民消费的因素十分复杂。

二、政策建议

虽然房价上涨能够拉动选择性消费以及高端消费，但是却难以在居民消费中产生主导作用，与此同时，房价上涨会对无房群体消费水平和消费支出产生抑制作用，这对于我国居民消费的整体增长是十分不利的。为此，我国政府有必要做好以下几个方面的工作，实现房价稳定上涨：首先，我国政府需要坚持调控目标不动摇，在确保房地产调控政策呈现出良好的稳定性、连续性基础上，发挥出房地产调控工作在抑制房价过快上涨中的作用。在此基础上，我国政府需要加强房地产市场管控力度，严查房地产交易中的违规行为，从而为房地产市场的规范化发展提供保障;其次，我国政府在不断努力缩小贫富差距、收入差距的基础上，有必要构建起多主体供给、租购并举的房地产制度，通过对棚户区进行大力改造，提升公租房供给量等方式，对我国公租房保障体系进行完善。另外，在解决社会大众住房问题的过程中，共有产权是一种值得尝试的渠道。当前，北京与上海等地区都对共有产权住房制度进行了率先实践与探索，并积累了一定的经验，这对于我国房地产制度的进一步完善具有重要意义;最后，我国政府有必要对居民消费理念做出合理引导。一方面我国政府有必要引导购房者使用按揭购房形式购买住房，从而确保居民能够在生活中具有平滑的消费支出;另一方面我国政府应当推动“房子是用来住的，不是用来炒的”深入人心，从而避免社会大众将房地产当作投机市场，继而为房地产市场的稳定发展创造良好环境。

三、结語

综上，房价变动会为居民消费产生财富效应、未实现财富效应、信贷约束效应、替代效应以及预算约束效应。为了控制房价过快、提升居民消费水平，我国政府部门不仅需要坚持调控目标不动摇，而且需要重视完善公租房保障体系，并在此基础上对社会大众的消费心理做出合理有效的引导。

主要参考文献：

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